Άλλαξε το ιδιοκτησιακό καθεστώς των ακινήτων στην Κύπρο

Η πρόσφατη έκθεση Χρηματοοικονομικής Σταθερότητας της Κεντρικής Τράπεζας περιλάμβανε ενδιαφέροντα στοιχεία σε σχέση με τα δάνεια και τα ακίνητα που πέρασαν στην ιδιοκτησία Εταιρειών Εξαγοράς Πιστώσεων (ΕΕΠ), ρίχνοντας λίγο περισσότερο φως στο τι ακριβώς ισχύει αφού μέχρι προηγουμένως επικρατούσε μίας μορφής συσκότιση ή έστω ελλιπής ενημέρωση.

Περιληπτικά, στις 31 Δεκεμβρίου 2021, οι ΕΕΠ διαχειρίζονταν 80.192 δάνεια μέγιστου συνολικού συμβατικού υπολοίπου (contractual balance) ύψους €19.2 δισ. Το 50% των χορηγήσεων αφορούσε χορηγήσεις προς φυσικά πρόσωπα, 47% αφορούσε χορηγήσεις προς μη χρηματοοικονομικές επιχειρήσεις και 3% αφορούσε λοιπές χορηγήσεις.

Το ύψος της αξίας των εξασφαλίσεων ως ποσοστό του δανειακού χαρτοφυλακίου που κατείχαν οι ΕΕΠ στις 31 Δεκεμβρίου 2021 ανήλθε στο 52%. Παράλληλα, σύμφωνα με τα στοιχεία της Κεντρικής, οι ΕΕΠ κατέχουν σημαντικό αριθμό ακινήτων τα οποία αποκτήθηκαν είτε ως μέρος της αγοράς χαρτοφυλακίων των πιστωτικών ιδρυμάτων, είτε μέσω συμφωνιών ανταλλαγής χρέους με ακίνητα μεταξύ των ΕΕΠ και των δανειοληπτών τους. Πιο συγκεκριμένα, στις 31 Δεκεμβρίου 2021, τους ανήκαν 5.679 ακίνητα συνολικής αξίας €978 εκατ.

Με άλλα λόγια, τα στοιχεία της Κεντρικής επιβεβαιώνουν αυτό που λέμε εδώ και καιρό ότι οι ισορροπίες στον τομέα των ακινήτων έχουν αλλάξει, αφού έχουν αλλάξει δραματικά οι ιδιοκτήτες και οι πωλητές ακινήτων. Πέραν από τους επιχειρηματίες ανάπτυξης γης που προφανώς επιδιώκουν το κέρδος, και τους ιδιώτες πωλητές και τις τράπεζες που επίσης επιδιώκουν να πωλήσουν το/τα ακίνητα που διαθέτουν έναντι ενός ικανοποιητικού ποσού, πλέον έχει προστεθεί ακόμα μία κατηγορία πωλητών, οι εταιρείες εξαγοράς και διαχείρισης μη εξυπηρετούμενων δανείων και ακινήτων. Όσοι οργανισμοί ανήκουν στην τελευταία κατηγορία, έχουν το πλεονέκτημα ότι απέκτησαν τα δάνεια και τις εξασφαλίσεις τους σε ιδιαίτερα χαμηλή τιμή, αναλαμβάνοντας βέβαια και το αντίστοιχο κόστος διαχείρισης και ρίσκο, και επιδιώκουν τη διάθεση τους σε σύντομο χρονικό διάστημα και με όσο το δυνατό λιγότερα έξοδα για να μεγιστοποιήσουν το κέρδος τους.

Αναλύοντας μέσω της τεχνολογίας δημόσια διαθέσιμα στοιχεία, η WiRE εντόπισε ότι αυτήν την στιγμή υπάρχουν προς πώληση περίπου 18,000 ακίνητα. Πιο συγκεκριμένα, οι τράπεζες και οι εταιρείες εξαγοράς πιστώσεων διαθέτουν προς πώληση 5700 με ζητούμενη συνολική τιμή περίπου €1.6 δισ., προς εκποίηση είναι 900 ακίνητα με επιφυλαχθείσα συνολική τιμή €110 εκατ. ενώ στο Bazaraki, τη μεγαλύτερη πλατφόρμα προώθησης ακινήτων, φιλοξενούνται 11300 ακίνητα με ζητούμενη συνολική τιμή περίπου €3.5 δισ.

Διευκρινίζουμε πως αυτά είναι τα ακίνητα που προσφέρονται προς πώληση αυτήν την στιγμή και εκτιμάται πως υπάρχουν περαιτέρω ακίνητα αξίας περίπου €500-600 εκατ. στα χέρια τραπεζών και εταιρειών εξαγοράς πιστώσεων τα οποία ακόμα δεν έχουν βγει στην αγοράς. Για σκοπούς σύγκρισης σημειώνουμε πως το 2021 καταγράφηκαν από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας συνολικά 20916 πράξεις συνολικής αξίας περίπου €4 δισ.

Να σημειωθεί ότι τα πλείστα ακίνητα που προωθούνται από τις τράπεζες και τις εταιρείες εξαγοράς πιστώσεων δεν αντικατοπτρίζουν την παρούσα ζήτηση. Τους ανήκουν κυρίως μεγάλες εκτάσεις γης, γήπεδα γκολφ (ή μάλλον αδειοδοτημένα τεμάχια γης), γερασμένες αποθήκες, κτλ ενώ η ζήτηση είναι για διαμερίσματα, σπίτια χαμηλού κόστους, και γραφεία στα κέντρα πόλεων.

Είναι λογικό να αναμένουμε ότι ένα σημαντικό μέρος αυτών των ακινήτων θα καταλήξει στα χέρια των developers για να τα μετατρέψουν σε προϊόν το οποίο είναι ελκυστικό για την αγορά, αλλά πολλά θα μείνουν στο ράφι . Άρα θα δούμε μειώσεις στις τιμές κάποιων ακινήτων που «έχει περάσει ο καιρός τους», το οποίο απλά θα κάνει την ζωή κάποιων ιδιωτών/ πωλητών ακόμα πιο δύσκολη (έχει περάσει ο καιρός του «εγώ τόσα θέλω, τζαι αν μεν σου αρέσκει πήγαινε αλλού). Φυσικά, το να υπάρχει μια ενιαία στρατηγική και πολιτική για την διαχείριση των επιπτώσεων των παραπάνω στην οικονομία και την κτηματαγορά είναι ψηλά γράμματα. Ίδωμεν.

*CEO της WiRE