Γάτα εφτάψυχη η κυπριακή αγορά ακινήτων

Πού οδεύει η κυπριακή αγορά ακινήτων; Μου έχουν κάνει αυτή την ερώτηση αμέτρητες φορές τους τελευταίους μήνες κυρίως ξένοι επενδυτές οι οποίοι προσπαθούν να εκτιμήσουν πώς η άνοδος του πληθωρισμού, η αύξηση των επιτοκίων καθώς και ο πόλεμος στην Ουκρανία θα επηρεάσουν τη δυναμική της τοπικής αγοράς.

Με λίγα λόγια η απάντηση είναι η εξής: Τα πράγματα θα είναι καλύτερα από ό,τι περιμένουν οι περισσότεροι από πλευράς ζήτησης και τιμών, αλλά χειρότερα από την άποψη της ενίσχυσης της εισοδηματικής ανισότητας και της δημιουργίας μελλοντικών ανισορροπιών (για τις οποίες κανείς δεν φαίνεται να ενδιαφέρεται).

Η αγορά ακινήτων χωρίζεται σε τρεις κύριες ομάδες, οι οποίες βαδίζουν σε παράλληλες ευθείες και συνεχίζουν ανέκαθεν την πορεία τους χωρίς να αλληλεπιδρούν μεταξύ τους (και όπως λέει και ο στίχος ενός τραγουδιού «είμαστε σαν τρένα, που περνάνε το ένα δίπλα στο άλλο, στη μέση της νύχτας»).

Η πρώτη ομάδα περιλαμβάνει τους ντόπιους που ζουν στη Λευκωσία, οι οποίοι στην πλειονότητά τους εργάζονται στην κυβέρνηση, στις τράπεζες ή σε συνδεδεμένες εταιρείες, δηλαδή παρόχους υπηρεσιών προς την κυβέρνηση και τις τράπεζες. Αυτοί οι εργαζόμενοι έχουν μισθούς που συνδέονται με τον πληθωρισμό, την ισχυρή προστασία των συνδικάτων, και εργάζονται για «εσωστρεφείς εταιρείες», δηλαδή οι πελάτες τους είναι ντόπιοι και αποστρέφονται τον κίνδυνο. Υπό αυτά τα δεδομένα, η αγορά ακινήτων της Λευκωσίας είναι λιγότερο πιθανό να επηρεαστεί από τους προαναφερθέντες εξωτερικούς παράγοντες, αν και υπάρχει κάποια μείωση των επενδύσεων λόγω της αύξησης των επιτοκίων και σε σχέση με την ανέγερση κύριων κατοικιών μεγάλου μεγέθους λόγω της αύξησης του κόστους κατασκευής.

Η δεύτερη ομάδα είναι οι «αλλοδαποί» (ορισμός που δεν είμαι σίγουρος αν ισχύει πλέον), που έχουν μετακομίσει στην Κύπρο για να εργαστούν στους τομείς των χρηματοοικονομικών υπηρεσιών, της ναυτιλίας και πιο πρόσφατα, στους τομείς της τεχνολογίας, πληροφοριών και επικοινωνίας. Αυτά τα άτομα, στην πλειονότητά τους, είναι προσοντούχα και με υψηλές απολαβές και βρίσκονται κατά κύριο λόγο στη Λεμεσό. Τους τελευταίους τρεις μήνες, χιλιάδες εργαζόμενοι μεταφέρθηκαν στην Κύπρο από τους εργοδότες τους, τόσο λόγω φορολογικών κινήτρων όσο και λόγω μετεγκατάστασης από την Ουκρανία, τη Ρωσία και τη Λευκορωσία.

Το Υπουργείο Εσωτερικών σταμάτησε να παρέχει σχετικά στατιστικά στοιχεία μετά τον Απρίλιο, αλλά μέχρι τότε είχαν μετακομίσει στο νησί 14.000 Ουκρανοί (δεν ανακοινώθηκαν αντίστοιχοι αριθμοί για Ρώσους και Λευκορώσους). Θα ήταν λογικό να υποθέσουμε ότι ο συνολικός αριθμός των ατόμων που έχουν μετακομίσει στην Κύπρο από αυτές τις τρεις χώρες από τον Φεβρουάριο είναι περίπου 20.000 (που ισοδυναμεί με 1,75% αύξηση του πληθυσμού της χώρας ή 50% της πόλης της Πάφου). Σ’ αυτά τα άτομα πρέπει να προσθέσουμε τους Λιβανέζους που μετακομίζουν στην Κύπρο τα τελευταία 3 με 5 χρόνια (με αυξανόμενο ρυθμό μετά την έκρηξη στη Βηρυτό τον Αύγουστο του 2020) και τους Ισραηλινούς που έχουν επιταχύνει την επενδυτική τους δραστηριότητα στη Λάρνακα (και πιο πρόσφατα και στην Πάφο). 

Οι τιμές ενοικίασης κατοικιών στη Λεμεσό βρίσκονται στο υψηλότερο σημείο όλων των εποχών, με αυτές στη Λάρνακα και την Πάφο να ακολουθούν αυξητική τάση. Ενώ αυτό οφείλεται κυρίως στην πρόσφατη εισροή πληθυσμού, ορισμένα σημαντικά έργα υποδομής μπαίνουν επίσης μέσα στη μεγαλύτερη εικόνα της αγοράς και αφορούν π.χ. το νέο πανεπιστήμιο στο κέντρο της Πάφου (American University of Beirut), την κατασκευή του νέου δρόμου που συνδέει την Πάφο με την Πόλη Χρυσοχούς (που βρίσκεται σε εξέλιξη), την ανάπλαση του λιμανιού και της μαρίνας της Λάρνακας (έργο που ανέλαβε η Kition Ocean Holdings Ltd και αποτελεί μια κυπρο-ισραηλινή κοινοπραξία), την μετεγκατάσταση των εγκαταστάσεων επεξεργασίας πετροχημικών από την Λάρνακα (έργο που επίσης βρίσκεται κοντά στην ολοκλήρωση, με ανακοινωμένο μάλιστα όλο το masterplan) κ.λπ.

Υπάρχει επίσης σημαντική ζήτηση για χώρους γραφείων υψηλών προδιαγραφών και ποιότητας κατασκευής, ζήτηση για ποιοτικότερα και πιο πολυτελή προϊόντα, ζήτηση για ξενόγλωσσα (κυρίως) ιδιωτικά σχολεία κλπ., αφού οι ανάγκες των νέων αυτών εταιρειών/ ατόμων είναι ιδιαίτερα απαιτητικές. Δεν αναμένουμε λοιπόν, ότι η ζήτηση και οι τιμές για τα παραπάνω θα μειωθούν τα επόμενα 2 με 3 χρόνια, κυρίως επειδή η προσφορά είναι σχετικά στάσιμη και θα χρειαστεί λίγος χρόνος για να αντιδράσει στα νέα δεδομένα.

Η τρίτη ομάδα είναι όσοι ντόπιοι ζουν με (ή από) τους προαναφερθέντες «αλλοδαπούς». Έχουν υψηλότερους μισθούς, είτε λόγω των δεξιοτήτων τους (τεχνικές ή γλωσσικές) είτε επειδή έχουν καταφέρει να κερδίσουν την εμπιστοσύνη τους. Αυτά τα άτομα εκμεταλλεύονται πλήρως την κατάσταση, έχοντας γίνει ειδικοί στο… να πίνουν ποιοτικό τζιν και να κάνουν διακοπές στη Μύκονο. Θα πρέπει να θυμόμαστε ότι ένας σέρφερ ξοδεύει μόνο το 8% του χρόνου του δαμάζοντας κύματα, με το 54% να το ξοδεύει κωπηλατώντας και το άλλο 38% περιμένοντας τα κύματα. Γι’ αυτό και συνιστούμε προσοχή σε όσους επιδίδονται στο συγκεκριμένο άθλημα, καθώς όπως είναι γνωστό η ζωή είναι ένας μαραθώνιος.

Υπάρχουν δύο μικρότερες ομάδες που επίσης αξίζει να αναφερθούν. Οι Βρετανοί που ζουν στην Πάφο και τη Λάρνακα, και οι οποίοι τώρα είτε επιστρέφουν στο Ηνωμένο Βασίλειο (για να επωφεληθούν από το Εθνικό Σχέδιο Υγείας – National Health Service/ NHS) είτε έχουν παραδώσει τις κατοικίες τους στα παιδιά τους. Υπάρχουν επίσης χιλιάδες Ανατολικοευρωπαίοι (Βούλγαροι και Ρουμάνοι) και μετανάστες από την Υποσαχάρια Αφρική, που ζουν σε παλιά κτίρια στα κέντρα των πόλεων και τους εκμεταλλεύονται διακινητές καθώς και άλλοι. Αυτοί είναι ο «αόρατος» λαός της Κύπρου.

Επιτρέψτε μου τώρα να σας κουράσω με τις μεσοπρόθεσμες προσδοκίες μου. Υπάρχουν δεκάδες μεγάλα έργα υπό κατασκευή ή που σχεδιάζονται να γίνουν σε όλο το νησί, ειδικά στη Λεμεσό, τη Λάρνακα και την Πάφο (με αυτή τη σειρά). Σχεδόν για όλα, στόχος είναι να πωληθούν σε αλλοδαπούς υψηλού βιοτικού επιπέδου, ιδιαίτερα σε άτομα που επιθυμούν να μετακομίσουν στην Κύπρο για εργασία αλλά και για διακοπές. Αυτά τα έργα γίνονται όλο και μεγαλύτερα, και ολοένα και περισσότερο δεν αναπτύσσονται από ντόπιους ή χρηματοδοτούνται από τοπικές τράπεζες. Επιπλέον, οι εταιρείες που μετακομίζουν στην Κύπρο δεν απασχολούν τόσους ντόπιους, κυρίως λόγω της έλλειψης αντιστοιχίας μεταξύ της διαθεσιμότητας «τοπικών ταλέντων» (δάσκαλοι, λογιστές και δικηγόροι) και των ειδικοτήτων που αναζητούν (προγραμματιστές, μηχανικούς, κ.λπ.)

Βλέπουμε λοιπόν την ανάπτυξη (και τη διαίρεση) των δύο κόσμων, όπου η ανισότητα θα γίνει ακόμη πιο έντονη και η κινητικότητα του εισοδήματος θα μειωθεί. Δυστυχώς, η κυπριακή κυβέρνηση υπνοβατεί (και πάλι) και επικεντρώνεται στην κατασκευή δρόμων και στην τροποποίηση του φορολογικού καθεστώτος, αντί στη μεταρρύθμιση των συστημάτων εκπαίδευσης και δικαιοσύνης.

Με το «κυπριακό πρόβλημα» να έχει λυθεί (δηλαδή δεν συμβαίνει τίποτα), τις ρωσικές επιχειρήσεις να αποχωρούν (αυτός ο αντίκτυπος θα γίνει «αισθητός» από το τέταρτο τρίμηνο του 2022 και μετά, καθώς ορισμένοι προσπαθούν ακόμη να αναδιοργανώσουν τις δραστηριότητές τους) και τη χώρα να μην αποτελεί μέρος του EastMed αγωγού φυσικού αερίου (η πιο πρόσφατη διαμόρφωση είναι το Ισραήλ, η Αίγυπτος και η Ελλάδα), η έκταση της διχοτόμησης της κοινωνίας πρόκειται να αποκαλυφθεί σύντομα. Γι’ αυτό λοιπόν δεν είμαστε αισιόδοξοι, αλλά από την άλλη, το τζιν δεν ήταν ποτέ το ποτό της προτίμησής μας

*Διευθύνων Σύμβουλος της WiRE