Συμβουλές από το Κτηματολόγιο για αποφυγή συνιδιοκτησίας

Συμβουλές για αποφυγή της εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας, δηλαδή της συνιδιοκτησίας, δίνει με ενημερωτικό του δελτίο το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.

Ειδικότερα, το Κτηματολόγιο σημειώνει πως η συνιδιοκτησία μπορεί να προκύψει, μεταξύ άλλων, με την εθελούσια αγορά ενός ακινήτου από δύο ή περισσότερα πρόσωπα σε μερίδια, καθώς επίσης και με κληρονομιές, οπότε η ακίνητη ιδιοκτησία του αποβιώσαντος προσώπου περιέρχεται στους κληρονόμους σε εξ αδιαιρέτου ιδανικές μερίδες. 

Σημειώνοντας ότι η συνιδιοκτησία μπορεί να είναι ομαλή στην περίπτωση που οι συνιδιοκτήτες έχουν καλές σχέσεις μεταξύ τους, επισημαίνοντας πως σε αρκετές όμως περιπτώσεις δημιουργεί σοβαρά προβλήματα.

Σύμφωνα με την ανακοίνωση, πολλές φορές καθίσταται οικονομικά ασύμφορη η εκμετάλλευση των μεριδίων των ακινήτων, ελαχιστοποιούνται οι δυνατότητες αξιοποίησης/ανάπτυξης των ακινήτων, δημιουργούνται προστριβές μεταξύ των συνιδιοκτητών, λόγω ασυμφωνίας ως προς τον τρόπο εκμετάλλευσης των μεριδίων ή/και διανομής/διαχωρισμού των ακινήτων και χρειάζονται χρονοβόρες και επίπονες διαδικασίες εξόδου από την συνιδιοκτησία.

«Τα πιο πάνω προβλήματα», προσθέτει το Κτηματολόγιο, «είναι ακόμα πιο πολλά, στην περίπτωση που υπάρχει μεγάλος αριθμός συνιδιοκτητών, ο οποίος, ειδικά στα ακίνητα που κατέχονται λόγω κληρονομιάς, αυξάνεται με την πάροδο του χρόνου. Δυστυχώς, οι γονείς θεωρούν ότι με την κληρονομιά αφήνουν στα παιδιά τους σε ίσες μερίδες την περιουσία τους, για να μην αδικηθεί κανένα.  Όμως, τα παιδιά ταλαιπωρούνται στο μέλλον για να τη διαχωρίσουν, διαδικασία που μπορεί να είναι χρονοβόρα, δημιουργεί μεταξύ τους έριδες και δεν γίνεται πάντοτε ομαλά».

Περαιτέρω, το Κτηματολόγιο σημειώνει πως ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος, Κεφ. 224, περιλαμβάνει πρόνοιες για τον περιορισμό της συνιδιοκτησίας, όπως τον φιλικό διακανονισμό/διανομή.

Με αυτή τη διαδικασία η ακίνητη ιδιοκτησία που αποτελείται από ένα ή περισσότερα ακίνητα τα οποία ανήκουν σε δύο ή περισσότερους συγκύριους μπορεί, υπό προϋποθέσεις, να διανεμηθεί/διαχωριστεί (νοουμένου ότι δεν παραβιάζονται τα ελάχιστα επιτρεπόμενα εμβαδά) με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών. «Η διαδικασία αυτή είναι αναμφίβολα η πλέον ενδεδειγμένη. Προσκρούει, συνήθως, στη διαφωνία ενός τουλάχιστον συγκύριου», εξηγεί το Κτηματολόγιο.

Στις πρόνοιες του νόμου περιλαμβάνεται ο Αναγκαστικός Διαχωρισμός/Διανομή: Όταν οι συγκύριοι δεν συμφωνούν σε φιλικό διαχωρισμό/διανομή, τότε έστω και ένας συγκύριος έχει το δικαίωμα να ζητήσει από τον Διευθυντή του ΤΚΧ, υπό προϋποθέσεις, τον αναγκαστικό διαχωρισμό/διανομή της ακίνητης ιδιοκτησίας που κατέχεται σε μερίδια, με σκοπό την κατάργηση της συνιδιοκτησίας, καθώς και ο    Διαχωρισμός σε μισά οικόπεδα, βάσει του οποίου ο συγκύριος έχει δικαίωμα να ζητήσει, υπό προϋποθέσεις, τον κάθετο διαχωρισμό ενός οικοπέδου το οποίο κατέχει με άλλο πρόσωπο.

Επίσης, προνοείται ακόμη το Δικαίωμα Επιλογής, όπου ο συγκύριος ακίνητης ιδιοκτησίας μπορεί να συμφωνήσει να πωλήσει και να μεταβιβάσει το μερίδιο σε οποιοδήποτε πρόσωπο. Σε περίπτωση που το μερίδιο πωλείται σε τρίτο πρόσωπο (μη συγκύριο), η μεταβίβαση του μεριδίου του δεν εγγράφεται στο όνομα του αγοραστή, προτού δοθεί στους εγγεγραμμένους συγκύριους το δικαίωμα να το αποκτήσουν οι ίδιοι στην τιμή που συμφωνήθηκε.

Τέλος υπάρχει και ο πλειστηριασμός αδιανέμητου ακινήτου, όπου στις περιπτώσεις που η ακίνητη ιδιοκτησία κατέχεται σε μερίδια και είναι αδιανέμητη (δηλαδή δεν μπορεί να διαχωριστεί με βάση το εμβαδό της), τότε, με αίτηση ενός εκ των συγκυρίων, μπορεί να εξασφαλιστεί από τον Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (ΤΚΧ) πιστοποιητικό αδιανέμητου και η ιδιοκτησία να πωληθεί σε δημόσιο πλειστηριασμό.

«Από τα πιο πάνω γίνεται αντιληπτό ότι η πορεία εξόδου από την συνιδιοκτησία είναι πολλές φορές δύσκολη και δημιουργεί προστριβές και διαμάχες μεταξύ των συγκύριων», αναφέρεται.

Το Κτηματολόγιο προτρέπει στην περίπτωση γονέων να φροντίζουν να δωρίζουν την ακίνητη ιδιοκτησία τους στα παιδιά τους έγκαιρα και να προτιμούν τη μεταβίβαση ολόκληρων μεριδίων σε κάθε παιδί. Προσθέτει δε ότι η κτηματολογική νομοθεσία παρέχει πάντοτε τη δυνατότητα, κατά την μεταβίβαση των ακινήτων σας, να διατηρήσετε στο όνομά σας, εφ’ όρου ζωής, τα δικαιώματα της οίκησης και της επικαρπίας, σε όσα από τα ακίνητά σας επιθυμείτε.

Προτρέπει επίσης για την απόκτηση ολόκληρων μεριδίων. «Αποφεύγετε να αγοράζετε μερίδια μιας ακίνητης ιδιοκτησίας με τρίτα πρόσωπα», αναφέρει, προσθέτοντας πως η συμβουλή αυτή δεν ισχύει για συζύγους και στις περιπτώσεις που είστε βέβαιοι ότι η συνιδιοκτησία θα σας βοηθήσει σε συνεταιριστική οικονομική δραστηριότητα, ή για άλλες ειδικές περιπτώσεις.

Σε περίπτωση ατόμων που εγκλωβισμένοι στη συγκυριότητα, το Κτηματολόγιο προτρέπει τη μελέτη της νομοθεσίας ή την συμβουλή ειδικών, «προκειμένου να αξιοποιήσετε τις πρόνοιες που αναφέρονται πιο πάνω για να εξέλθετε από την εξ’ αδιαιρέτου συγκυριότητα».

Προσθέτει ότι αν «αποβιώσει πρόσωπο του οποίου είστε κληρονόμοι ή διαχειριστές, τότε ενεργείστε άμεσα για τη διανομή της ιδιοκτησίας στα ονόματα των κληρονόμων, αφού προηγουμένως καταβληθεί προσπάθεια μεταξύ σας συμφωνίας, προκειμένου να διανέμονται τα ακίνητα σε ολόκληρα μερίδια, όπου αυτό είναι εφικτό».

Περισσότερες πληροφορίες στον ιστότοπο http://portal.dls.moi.gov.cy