Αυτοματοποιημένα μοντέλα αποτίμησης: Μια σύγχρονη τάση στον τομέα των ακινήτων

Η τεχνολογική έκρηξη, την τελευταία δεκαετία ειδικότερα, και η διείσδυσή της σε όλους τους τομείς της οικονομίας (παραγωγή, μεταποίηση και υπηρεσίες) σε συνδυασμό με την αλλαγή στις τάσεις και προσδοκίες των αγορών (αλλά και των φορέων χάραξης πολιτικής), επέφεραν σημαντικές ανακατατάξεις και στον τομέα των ακινήτων. Όπως έχουμε τονίσει και σε παλαιότερα άρθρα μας, η τάση προς την εκτεταμένη χρήση της τεχνολογίας στην παγκόσμια κτηματαγορά, μεσοπρόθεσμα, αποτελεί μονόδρομο.

Το οικονομικό περιβάλλον που χαρακτηρίζεται από χαμηλά επιτόκια, έχει σπρώξει το ενδιαφέρον των επενδυτών στην αγορά ακινήτων. Αναμφισβήτητα, αποτελεί διαχρονικά μια σημαντική αγορά για αυτούς. Ως εκ τούτου, η όσο το δυνατόν ακριβέστερη εκτίμηση της τιμής ενός ακινήτου αλλά και η γενικότερη διαφάνεια στον τομέα είναι κρίσιμης σημασίας και επηρεάζει σε διάφορα επίπεδα τους επενδυτές και τους θεσμούς. Με την εφαρμογή καινοτόμων τεχνολογιών (π.χ. big data, artificial intelligence, machine learning κ.α.) προέκυψαν νέες τάσεις στη διαδικασία εκτίμησης των τιμών των ακινήτων. Οι τάσεις αυτές πλέον έχουν γίνει αποδεκτές από μεγάλους οργανισμούς αλλά και θεσμικούς παράγοντες που τις ενσωμάτωσαν στη διαδικασία λήψης σημαντικών αποφάσεων στρατηγικού χαρακτήρα.

Αυτοματοποιημένα μοντέλα αποτίμησης - Automated Valuation Models (AVMs).
Ανάμεσα στις νέες προσεγγίσεις, σημαντική παρουσία έχουν και τα Αυτοματοποιημένα Μοντέλα Αποτίμησης. Τα AVMs χρησιμοποιούν μαθηματικά/στατιστικά μοντέλα ανάλυσης από υπάρχουσες βάσεις ιστορικών δεδομένων (π.χ. συναλλαγών) για να υπολογίσουν τις τιμές των ακινήτων. Συνήθως συγκρίνουν τις τιμές παρόμοιας τάξεως ακινήτων σε σχέση με άλλους παράγοντες όπως χρόνο, περιοχή, πολεοδομική ζώνη, έτος ανέγερσης κλπ. Η χρήση τους παρέχει σημαντικά πλεονεκτήματα που αφορούν κυρίως εξοικονομήσεις σε χρόνο και χρήμα, βοηθώντας έτσι τη γρήγορη και πιο πληροφορημένη λήψη αποφάσεων.  Ωστόσο, είναι προφανές πως, για να λειτουργήσουν σωστά τα μοντέλα, είναι ιδιαίτερα σημαντικό τα δεδομένα να είναι υψηλής ποιότητας αλλά και σε ικανοποιητικό αριθμό ούτως ώστε τα αποτελέσματα να είναι αντιπροσωπευτικά.

Είναι σημαντικό να αναφερθεί πως ενώ η χρήση τους ολοένα και αυξάνεται και οι τεχνολογίες που χρησιμοποιούν βελτιώνονται, δεν έχουν αντικαταστήσει τον ανθρώπινο παράγοντα. Ο κυριότερος λόγος είναι η ανησυχία για την ποιότητα των δεδομένων αλλά και διάφορων εγγενών περιορισμών. Για παράδειγμα, ένα AVM πιθανότατα θα αποτιμήσει κάποιο ακίνητο στη βάση της τοποθεσίας του και άλλων παρόμοιων συναλλαγών. Δύναται ωστόσο να αγνοήσει σημαντικούς παράγοντες όπως την ποιότητα των υλικών κατασκευής, τη γενικότερη κατάσταση συντήρησης του ακινήτου, καθώς και πιθανές σημειώσεις που υπάρχουν στον τίτλο ιδιοκτησίας.

Εφαρμογή στον Χρηματοπιστωτικό Τομέα
Ο υπολογισμός της αξίας των ακινήτων παραμένει κεντρικός παράγοντας  στην ανάληψη κινδύνων και τη διαχείριση του δανειστικού χαρτοφυλακίου των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων. Οι παραδοσιακές εκτιμήσεις υπήρξαν από πάντα η πιο ευρέως διαδεδομένη και αποδεκτή μέθοδος αποτίμησης. Ωστόσο,  μόλις πρόσφατα η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα, με οδηγία της θεωρεί αποδεκτή τη χρήση μοντέλων AVM για την αναθεώρηση των αξίων μη εξυπηρετούμενων δανείων αξίας κάτω των €300.000 που έχουν ως εγγύηση ακίνητα. Όπως αναμένεται, πολύ σύντομα τέτοια μοντέλα θα εφαρμοστούν από όλες τις τράπεζες της Ευρώπης συμπεριλαμβανομένου και της Κύπρου, κάτι που καταδεικνύει τόσο την τάση όσο και τη σημαντικότητα των εργαλείων αυτών.

Αντίστοιχα, οι καταναλωτές έχουν επίσης λόγο να αισθάνονται ευχαριστημένοι, καθώς η παρουσία τέτοιων τεχνολογιών στην αγορά ακινήτων προσδίδει μεγαλύτερη ασφάλεια στη διαδικασία αγοράς/πώλησης ή ενοικίασης ενός ακινήτου.

Το πρώτο Εργαλείο AVM στην Κύπρο
Η LandBank Analytics βρίσκεται στην ευχάριστη θέση να ενημερώσει το κοινό ό,τι τον ερχόμενο Σεπτέμβρη θα παρουσιάσει το πρώτο εργαλείο παραγωγής αναφορών στην Κύπρο, βασισμένο στις τεχνολογίες AVM. Μέσω του καινοτόμου εργαλείου Property Market Intelligence έχουν συλλεγεί, επεξεργαστεί και αναλυθεί πέραν των 100.000 συναλλαγών ακινήτων. Στη βάση αυτή μπορούν να ετοιμάζονται εξειδικευμένες αναφορές AVM με ευρύ περιεχόμενο και πληθώρα πληροφοριών, συμπεριλαμβανομένων στατιστικών και άλλων μετρήσεων. Οι αναλύσεις μας βασίζονται σε γενικώς αποδεκτούς κανόνες και μαθηματικά μοντέλα με ιδιαίτερες δυνατότητες για εξατομικευμένες επιλογές.

Στη Landbank Analytics ανεβάζουμε συνεχώς τον πήχη στην ποιότητα των παρεχόμενων υπηρεσιών. Πάντοτε με σεβασμό στους πελάτες και τους συνεργάτες μας καινοτομούμε με στόχο την πληρέστερη εξυπηρέτηση. Για περισσότερες πληροφορίες μπορείτε να επισκεφθείτε την ιστοσελίδα https://www.landbankanalytics.com.cy/ ή να καλέσετε στο 22 276 090.