Τα εκτός τραπεζών «κόκκινα δάνεια» και η διαχείρισή τους

Οι όροι «μη εξυπηρετούμενα δάνεια», «εκποιήσεις», «πωλήσεις δανείων» και ούτω καθ’ εξής, μπήκαν στη ζωή μας την τελευταία δεκαετία ως αποτέλεσμα της διεθνούς οικονομικής κρίσης αλλά και της χρηματοπιστωτικής κρίσης στην Κύπρο.

Μπορεί η Κύπρος να βρέθηκε στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος λόγω του πολύ υψηλού ποσοστού μη εξυπηρετούμενων δανείων, ωστόσο, η άνοδος της αθέτησης δανειακών υποχρεώσεων, έθετε σε κίνδυνο τους τραπεζικούς οργανισμούς σε όλη την Ευρώπη. Ενδεικτικά, το 2016 τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια στο ευρωπαϊκό τραπεζικό σύστημα ανέρχονταν σε 1.12 τρισ. Το 2018  μειώθηκαν σε 750 δισ. Ευρώ, ενώ σήμερα βρίσκονται στα 650 δισ. ευρώ, χωρίς βέβαια να μπορούν να υπολογιστούν ακόμα τυχόν νέα δάνεια ως αποτέλεσμα των επιπτώσεων της πανδημίας του κορωνοϊού. 

Όπως για ένα δανειολήπτη δεν υπάρχουν μαγικές λύσεις για να εξυπηρετήσει το χρέος του, έτσι και για μία τράπεζα, δεν υπάρχουν μαγικές λύσεις για να μειώσει τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια της, τα οποία επηρεάζουν τα κεφάλαια της, τη γενικότερη οικονομική της ευρωστία και εν τέλει την εμπιστοσύνη επενδυτών και καταναλωτών προς αυτήν. Εκτός από την αναδιάρθρωση του χρέους, υπάρχει βέβαια η λύση της ανταλλαγής χρέους με περιουσιακά στοιχεία, η οποία εφαρμόστηκε και στην Κύπρο, αλλά με αυτόν τον τρόπο απλώς περνά στην ιδιοκτησία της τράπεζας ένα περιουσιακό στοιχείο το οποίο δεν περιλαμβάνεται στις βασικές τις εργασίες και που επίσης χρήζει ειδικού χειρισμού. 

Η μοναδική «μαγική» λύση που υπάρχει, είναι η πώληση αυτών των δανείων. Φαινόμενο που έχουμε δει και στην Κύπρο τα τελευταία χρόνια αφού ωρίμασαν οι συνθήκες ενώ και οι τράπεζες ήταν έτοιμες από πλευράς κεφαλαίων και προβλέψεων να δεχθούν την όποια ζημιά μπορεί να προκαλέσουν τέτοιες κινήσεις.

Εφόσον λοιπόν οι τράπεζες μπορούν να προχωρήσουν τις διαδικασίες πώλησης μη εξυπηρετούμενων δανείων, ξεκινούν διαπραγματεύσεις με ενδιαφερόμενους αγοραστές, κυρίως επενδυτικά ταμεία με εξειδικευμένα τμήματα στην απόκτηση και διαχείριση προβληματικών περιουσιακών στοιχείων. 

Στη συνέχεια, ο νέος ιδιοκτήτης των δανείων διορίζει ή δημιουργεί μία επιχείρηση διαχείρισης μη εξυπηρετούμενων δανείων ώστε να κεφαλαιοποιήσει αυτά τα περιουσιακά στοιχεία. Αυτή η νέα επιχειρησιακή δομή εργοδοτεί ένα ευρύ φάσμα ειδικοτήτων, μόνιμων και συνεργατών, από τραπεζικούς υπαλλήλους μέχρι εξειδικευμένα στελέχη σε θέματα ακινήτων, εκτιμητές και ούτω καθ’ εξής. Ειδικά στην περίπτωση της Κύπρου όπου τα περισσότερα δάνεια που έχουν πωλήσει μέχρι σήμερα οι τράπεζες είναι εξασφαλισμένα με ακίνητα, οι σύμβουλοι που εξειδικεύονται στη διαχείρισή τους, διαδραματίζουν καθοριστικό ρόλο. Κι αυτό γιατί η απόδοση της επένδυσης του νέου ιδιοκτήτη των δανείων καθορίζεται από τη διαφορά μεταξύ της τιμής που αγόρασε το δάνειο και το ποσό το οποίο θα λάβει από τον δανειολήπτη, συχνά από την πώληση του ακινήτου που το εξασφαλίζει. Άρα, αν ο σύμβουλος του για θέματα ακινήτων δεν του πρότεινε την καταλληλότερη στρατηγική διαχείρισης και διάθεσης ενός ακινήτου, τότε και η απόδοση θα είναι χαμηλότερη της προσδοκώμενης.  

Η στρατηγική διαχείρισης ενός ενυπόθηκου δανείου, δεν είναι ούτε απλή, ούτε μονοδιάστατη. Πολλοί παράγοντες πρέπει να ληφθούν υπόψη. Ενδεικτικά, αναφέρουμε την αξία των περιουσιακών στοιχείων τα οποία χρησιμοποιήθηκαν ως δανειακή εξασφάλιση, το νομικό πλαίσιο το οποίο επιτρέπει τη μετατροπή ενός δανείου σε πραγματικό περιουσιακό στοιχείο, την χρονική διάρκεια η οποία χρειάζεται ώστε ο νέος ιδιοκτήτης να μετατραπεί από δανειστής σε κάτοχος του ενυπόθηκου περιουσιακού στοιχείου. Η νομοθεσία που διέπει τις εκποιήσεις, για παράδειγμα, είναι μία πολύ σημαντική παράμετρος την οποία λαμβάνουν υπόψη οι ενδιαφερόμενοι για απόκτηση τέτοιων περιουσιακών στοιχείων.

Επί της ουσίας, ο αγοραστής μη εξυπηρετούμενων δανείων ποντάρει στην απόδοση που θα έχει από τη διάθεση των εξασφαλίσεων τους. Γι’ αυτό και πολλές φορές οι τιμές απόκτησης των δανείων παρουσιάζουν σημαντικές αποκλίσεις αναλόγως των εξασφαλίσεων. Για παράδειγμα, τα δάνεια που είναι εξασφαλισμένα με ακίνητα, συνήθως πωλούνται στο 25%-30% της λογιστικής τους αξίας ενώ δάνεια τα οποία δεν φέρουν τις όποιες εξασφαλίσεις, πωλούνται σε πολύ χαμηλότερη τιμή, μεταξύ 1%-5% της λογιστικής τους αξίας.

Σήμερα, δάνεια πέραν των 10 δισ. ευρώ βρίσκονται εκτός τραπεζικού συστήματος, ωστόσο, παραμένουν εντός της κυπριακής οικονομίας με ότι αυτό συνεπάγεται. Η ορθολογιστική διαχείριση τους είναι καθοριστική για μείωση του ιδιωτικού χρέους στη χώρα και για διόρθωση λαθών που έγιναν τις τελευταίες δεκαετίες.

*Διευθύντρια, WiRE FS