Τα οφέλη των ακινήτων του Λονδίνου ως εξασφάλιση των Δανείων που επενδύει το London Credit Fund

Η Consulco Capital ίδρυσε το London Credit Fund, το οποίο έχει αδειοδοτηθεί και εποπτεύεται από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς Κύπρου.  Το London Credit Fund, δια μέσου θυγατρικών εταιρειών, επενδύει σε μικρής και μεσαίας διάρκειας επιχειρηματικά δάνεια στο Ηνωμένο Βασίλειο, εξασφαλισμένα από ακίνητα που βρίσκονται στο Λονδίνο. Η στοχευμένη απόδοση για επενδυτές σε ευρώ, υπερβαίνει το 4% ανά έτος και πληρώνεται ανά τρίμηνο. Ως αναφέρθηκε πιο πάνω, τα δάνεια που συμμετέχει το London Credit Fund εξασφαλίζονται από ακίνητα που βρίσκονται στο Λονδίνο, μια από τις σημαντικότερες περιοχές επενδύσεων ακινήτων στον κόσμο, η οποία παρέχει αξιοπιστία και ασφάλεια στους επενδυτές.

Ανάπτυξη και Ευελιξία
Η αγορά ακινήτων στο Ηνωμένο Βασίλειο έχει αλλάξει αρκετά τα τελευταία χρόνια. Η ζήτηση ξεπερνά διαρκώς την προσφορά, συχνά οδηγώντας σε τεράστια αύξηση των τιμών των οικιστικών μονάδων.  Το 1980 και 1990, ο δανεισμός με υποθήκευση του ίδιου του ακινήτου αναπτύχθηκε εξαιτίας της μείωσης της κρατικής παρέμβασης στον χρηματοοικονομικό τομέα. Όμως, λόγω της μεγάλης εμπιστοσύνης στην οικονομία του Ηνωμένου Βασιλείου, έγινε πλέον ευκολότερο για επενδυτές να εξασφαλίσουν κάποιο δάνειο και να αγοράσουν ακίνητα, αυξάνοντας έτσι τις τιμές αυτών.

Κατά τη διάρκεια της οικονομικής ύφεσης του 1991,  τα επιτόκια αυξήθηκαν, η ανεργία πολλαπλασιάστηκε, και οι δανειζόμενοι αντιμετώπιζαν δυσκολίες στην αποπληρωμή των υποχρεώσεων τους. Αυτό οδήγησε στην πτώση των τιμών των ακινήτων. Προς τα τέλη της δεκαετίας του 1990, οι τιμές άρχισαν να ανεβαίνουν ξανά. Έκτοτε, οι τιμές έχουν ξεπεράσει σταθερά τόσο τον πληθωρισμό, όσο και τους πραγματικούς μισθούς. Η προσφορά στον στεγαστικό τομέα δεν κατάφερε να φτάσει την συνεχώς αυξανόμενη ζήτηση, και αναπόφευκτα, δημιουργήθηκε μια ‘φούσκα’. Με την οικονομική κατάρρευση του 2008 να αναταράσσει το παγκόσμιο, οι τιμές των ακινήτων έπεσαν δραματικά.

Μετά την Παγκόσμια Οικονομική Κρίση του 2008, οι τιμές των σπιτιών στο ΗΒ ξεκίνησαν να ανεβαίνουν ξανά, οι άνθρωποι επιδίωξαν σταθερά εισοδήματα με χαμηλό δανεισμό και χαμηλά επιτόκια, ενώ εκμεταλλεύτηκαν τα φορολογικά πλεονεκτήματα και αντιστάθμισαν τον πληθωρισμό.

Figure 1:UK Average House Price Index (Source: Tradingeconomics; Halifax; Bank of Scotland)

Τα ακίνητα του Λονδίνου έχουν μακροπρόθεσμη εκτίμηση αξίας. Παρόλο που οι τιμές των ακινήτων έχουν τα σκαμπανεβάσματα τους, η ευρύτερη τάση είναι να αναγνωρίζεται η πραγματική αξία τους. Αν μπορείς να κρατήσεις μια επένδυση τους δύσκολους καιρούς, όπου οι τιμές είναι χαμηλές, τότε όταν οι τιμές ανέβουν ξανά σε κάποιο ψηλότερο σημείο, η επένδυση θα αποφέρει κέρδος. Οι επενδυτές αυτό που επιζητούν είναι να απολαμβάνουν ένα σταθερό εισόδημα, σε μορφή ενοικίου, το οποίο να ξεπερνά τον πληθωρισμό.

Το Λονδίνο είναι ένα από τα μεγαλύτερα χρηματοοικονομικά κέντρα και φιλοξενεί διεθνείς αναγνωρισμένες τράπεζες, επιχειρήσεις, διάσημους οίκους και πανεπιστήμια παγκόσμιας κλάσης, δημιουργώντας τεράστιες ευκαιρίες. Τα ακίνητα του Λονδίνου αποτελούν το 18% της συνολικής αξίας όλων των ακίνητων ιδιοκτησιών του Ηνωμένου Βασιλείου και θεωρούνται μια ‘ασφαλής επένδυση’. Παρά τις πρόσφατες πολιτικές εξελίξεις, την οικονομική κρίση, ακόμα και τον Covid-19, η αγορά ακινήτων στο Λονδίνο δεν είναι τόσο ασταθής όσο οι υπόλοιπες αγορές ακίνητων ιδιοκτησιών στο Ηνωμένο Βασίλειο και αλλού.

Ρευστότητα
Η αγορά ακινήτων του Λονδίνου είναι ιδιαίτερα ρευστή σε σχέση με άλλες αγορές ακινήτων. Ακόμα και στην χειρότερη κατάσταση της αγοράς, υπάρχει πάντα μια στρατηγική εξόδου και πάντα κάποιος αγοραστής. Σύμφωνα με το CBRE, από την περίοδο 2008 μέχρι το μέσο του 2018, το Ηνωμένο Βασίλειο αποτελούσε περισσότερο από το 30% της Ευρωπαϊκής αγοράς επένδυσης ακινήτων, και περισσότερο από το ένα τρίτο των διασυνοριακών συναλλαγών. Το επενδυτικό βάθος, η ωριμότητα και διαφάνεια της αγοράς του Ηνωμένου Βασιλείου, καθώς και η απαράμιλλη ποιότητα των νομικών και επιχειρηματικών υποδομών, είναι μερικοί από τους παράγοντες που θα διαρκέσουν για πολλές δεκαετίες.

Το Λονδίνο είναι προορισμός που πρωτοστατεί στις επενδύσεις ακόμη και σε Ευρωπαϊκά δεδομένα,  αποτελώντας το 12,5% των συνολικών Ευρωπαϊκών επενδύσεων και περίπου το 40% των συνολικών επενδύσεων στο Ηνωμένο Βασίλειο. Αυτό κάνει το Λονδίνο τη μεγαλύτερη αστική επενδυτική αγορά στην Ευρώπη.

Διαφάνεια
Η διαφάνεια διαδραματίζει επίσης ένα σημαντικό ρόλο. Ανεξάρτητες έρευνες, δεδομένα, η κριτική που ασκείται συνεχώς από τον ημερήσιο τύπο, σύμβουλοι και αναλυτές, όλοι συμβάλλουν για να δημιουργήσουν μια πολύ διαφανή και σχετικά κατανοητή αγορά. Το Global Real Estate Transparency Index, που δημοσιεύεται από τη συμβουλευτική εταιρεία ακίνητης ιδιοκτησίας JLL και την εταιρεία διαχείρισης επενδύσεων ακίνητης ιδιοκτησίας LaSalle, έχουν αποκαλύψει ότι το Ηνωμένο Βασίλειο παραμένει η πιο διαφανής αγορά ακινήτων ιδιοκτησιών στον κόσμο. Η έρευνα αναφέρει ότι η αγορά του Ηνωμένου Βασιλείου ενισχύει και διατηρεί την διαφάνεια μέσω τεχνολογίας, επικεντρώνεται στην βιωσιμότητα και προωθεί κανονισμούς ενάντια στο ξέπλυμα βρώμικου χρήματος. Το Global Real Estate Transparency Index κατονομάζει επίσης το Λονδίνο ως μία από τις 15 κορυφαίες πόλεις στον κόσμο όσον αφορά τη διαφάνεια.

Αυξάνοντας την ζήτηση
Υπάρχουν περισσότεροι άνθρωποι που ζουν στον Λονδίνο από κάθε άλλη περίοδο. Σύμφωνα με τα δεδομένα που δημοσιεύτηκαν από την Επίσημη Εθνική Στατιστική Υπηρεσία (Official for National Statistics, ONS), ο πληθυσμός της πρωτεύουσας αυξάνεται κατά μέσο όρο 1,1% κάθε χρόνο από το 2012. Αυτό αντιστοιχεί σε 96,000 επιπλέον ανθρώπους κάθε χρόνο. Αντίθετα, ο αριθμός ανέγερσης σπιτιών στο Λονδίνο αυξάνεται σε χαμηλότερο βαθμό από ότι σε οποιαδήποτε άλλη περιοχή. Έρευνα που διενεργήθηκε από το πρακτορείο ακινήτων Savills, εισηγείται ότι η παράδοση καινούριων σπιτιών είναι μη ικανοποιητική και η ζήτηση ξεπερνά την προσφορά.

Επιπλέον, το Λονδίνο είναι ένας από τους πιο δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς στον κόσμο, προσελκύοντας εκατομμύρια επισκέπτες κάθε χρόνο. Άνθρωποι ταξιδεύουν από όλες τις γωνιές του κόσμου για να θαυμάσουν τα εντυπωσιακά αξιοθέατα, την πλούσια κουλτούρα, την αρχιτεκτονική και τις θεατρικές παραστάσεις. Τα κέρδη από τον τουρισμό στο Λονδίνο αποτελούν περίπου το 10% του ακαθάριστου εισοδήματος της πόλης, και εκτιμάται ότι οι τουρίστες ξοδεύουν στο Λονδίνο περίπου £15 δισεκατομμύρια κάθε χρόνο.

Παρέμβαση της πολιτείας
Η κυβέρνηση και οι δήμοι του Λονδίνου συνεχίζουν να ψάχνουν επενδύσεις για μικρά και μεγάλα έργα που θα αναγεννήσουν και θα ενισχύσουν τις τοπικές οικονομίες ωφελώντας τους κατοίκους τους. Κάποιες τοπικές αρχές ξεκίνησαν ήδη να αναπλάθουν τις κύριες εμπορικές περιοχές και τις κεντρικές επιχειρηματικές περιοχές 5 με 10 χρόνια πριν (π.χ. Croydon), ενώ άλλες ξεκινούν τώρα (π.χ. Woolwich). Υπάρχουν επίσης σημαντικά έργα υποδομών που αφορούν  τις συγκοινωνίες, που θα ανοίξουν το 2021 και 2022, βελτιώνοντας τις προοπτικές αρκετών περιοχών, όπως η Elizabathe Line, Northen Line Extension και Crossrail 2. Επιπρόσθετα, οι πρόσφατες αλλαγές στο ‘Use Classes Order’ (μια κυβερνητική ρύθμιση οι οποία ορίζει το πώς η γη και τα κτήρια μπορούν να χρησιμοποιούνται) θα επιτρέψουν περισσότερη ευελιξία σε προαστιακά κέντρα, καθώς οι τοπικές αρχές ψάχνουν να βρουν νέες χρήσεις για αχρησιμοποίητα καταστήματα, εμπορικά κέντρα και γραφεία.

Εξασφαλίζοντας δάνεια με ακίνητα  του Λονδίνου
Συνεπώς, ποια είναι τα οφέλη εξασφαλισμένων δανείων με ακίνητα του Λονδίνου; Οι δανειστές συνήθως διατηρούν πρώτη υποθήκη πάνω στο εξασφαλισμένο ακίνητο (first charge), ούτως ώστε στις περιπτώσεις όπου ο δανειζόμενος παραβεί τους όρους της συμφωνίας, ο δανειστής να μπορεί να εκποιήσει την συγκεκριμένη περιουσία. Τα δάνεια μας είναι εξασφαλισμένα με πρώτη υποθήκη μειώνοντας το ρίσκο της επένδυσης, ενώ η ρευστότητα και η διαφάνεια στην αγορά ακινήτων του Λονδίνου έχει αποδειχθεί πολλές φορές και σε βάθος χρόνου.

Σύμφωνα με την νομοθεσία του Ηνωμένου Βασιλείου και την εφαρμοστέα πρακτική, ο δανειστής μπορεί να εκποιήσει και να μεταπωλήσει ένα ακίνητο, χωρίς την εμπλοκή Δικαστικών διαδικασιών μέσα σε ένα χρονικό διάστημα 3-6 μηνών. Σύμφωνα με το Rightmove, τη μεγαλύτερη διαδικτυακή πύλη ακίνητης ιδιοκτησίας στο Ηνωμένο Βασίλειο, ο μέσος χρόνος που χρειάζεται για να πωληθεί ένα ακίνητο στο Λονδίνο είναι 8,5 εβδομάδες ή 60 μέρες. Επιπρόσθετα,  ακόμα και αν ο δανειστής αποφασίσει να κρατήσει το ακίνητο, τότε και πάλι με τον χρόνο θα παρατηρηθεί αύξηση στην τιμή καθότι η αγορά ακινήτων του Λονδίνου χαρακτηρίζεται ως πολύ  ανθεκτική.

Σύμφωνα με κτηματολογικά  δεδομένα, η μεγαλύτερη μείωση σε οικιστικά ακίνητα ήταν 22% κατά την διάρκεια της Παγκόσμιας Οικονομικής Κρίσης. Ακόμα και με μείωση 25% στις τιμές των οικιστικών μονάδων, τα εξασφαλισμένα δάνεια μας δεν ξεπερνούν το 70% σε σχέση με την αξία του ακινήτου (Loan to Value), παρέχοντας έτσι ένα δίκτυ ασφαλείας στις επενδύσεις και στους επενδυτές μας.

Υπάρχουν πολλοί λόγοι για το ότι επενδυτές από όλο τον κόσμο έχουν αγοράσει ακίνητα στο Λονδίνο τα τελευταία χρόνια. Θεωρείται ένα ’’ασφαλές καταφύγιο‘’ για επενδυτές, καθώς η διαθεσιμότητα ευκαιριών εργοδότησης και τα λοιπά αξιοθέατα το καθιστούν ένα πολύ ελκυστικό μέρος για να ζήσει κάποιος.

Έχοντας υπόψιν την αύξηση των τιμών των ακινήτων στο Λονδίνο που παρατηρείται τα τελευταία δέκα χρόνια, η ζήτηση φαίνεται να ξεπερνά την προσφορά. Εξασφαλίζοντας, λοιπόν, δάνεια σε κατοικήσιμα ακίνητα έχει πολλά πλεονεκτήματα και οφέλη – ειδικά σε μια ιδιαίτερα ρευστή και διαφανή αγορά ακινήτων – μειώνοντας ρίσκο αποπληρωμής του δανείου στο ελάχιστο, ακόμα και αν ο δανειζόμενος δεν εκπληρώσει τους όρους  της συμφωνίας.