Η σταθερή αξία του Κύπριου αγοραστή και τα σκαμπανεβάσματα από ξένους

Ο τομέας των ακινήτων είναι ένα από τα μεγάλα ερωτηματικά του 2021. Η κατάργηση του προγράμματος πολιτογράφησης επενδυτών, οι επιπτώσεις της πανδημίας -οικονομικές και κοινωνικές- και η γενικότερη αβεβαιότητα που επικρατεί, καθιστούν τις όποιες προβλέψεις εξαιρετικά δύσκολες. Ωστόσο, η εις βάθος ανάλυση των στοιχείων των προηγούμενων μηνών, μπορεί να βοηθήσει στην εξαγωγή κάποιων σημαντικών συμπερασμάτων τα οποία μπορούν να καθοδηγήσουν την αγορά κατά τη λήψη σχετικών αποφάσεων.

Από την ανάλυση της WiRE FS το ασφαλές συμπέρασμα που προκύπτει σε σχέση με τον όγκο των πράξεων, είναι πως οι Κύπριοι αγοραστές αποτελούν την πιο σταθερή αξία και μάλιστα με ανοδικές τάσεις. Ενώ ο μέσος όρος των πωλητηρίων εγγράφων που κατατέθηκαν από Κύπριους το πρώτο τρίμηνο του 2018 ήταν 49% επί του συνόλου, έκτοτε καταγράφεται μία ανοδική τάση με αποτέλεσμα από τον Ιούνιο του 2020 και μετά, το ποσοστό να ξεπερνά το 60%. Μάλιστα, τους τελευταίους τέσσερις μήνες του 2020, ο όγκος των πωλητηρίων εγγράφων, που κατατέθηκαν από Κύπριους αντιστοιχούσε στο 66% του συνόλου.

Η αύξηση δεν προκύπτει μόνο επειδή αυξάνονται οι αγορές από Κύπριους αλλά και επειδή μειώθηκαν οι αγορές από ξένους που προέρχονται από χώρες εκτός της ΕΕ. Ενδεικτικά, το ποσοστό πωλητηρίων εγγράφων το οποίο κατατέθηκε από αλλοδαπούς οι οποίοι προέρχονται από χώρες εκτός της ΕΕ, παρουσιάζει σημαντική μείωση. Ενώ το μέσο ποσοστό για τους τρεις πρώτους μήνες του 2018 ήταν στο 36%, τους τρεις τελευταίους μήνες του 2020 μειώθηκε σε 20%. Η έντονη μείωση άρχισε να παρατηρείται από τον Ιούλιο και είναι πιθανόν να σχετίζεται περισσότερα με τα γεγονότα γύρω από το Κυπριακό Επενδυτικό Πρόγραμμα παρά με τις επιπτώσεις της πανδημίας. Είναι ενδεικτικό πως τον Οκτώβριο, τον τελευταίο μήνα εφαρμογής του επενδυτικού προγράμματος, τα πωλητήρια έγγραφα από κατοίκους τρίτων χωρών εκτοξεύτηκαν κατά 81%. Όσον αφορά τα πωλητήρια έγγραφα τα οποία κατατίθενται από ξένους οι οποίοι προέρχονται από χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης, το ποσοστό τους επί του συνόλου είναι διαχρονικά σταθερό γύρω στο 15%.

Η μέχρι πρόσφατα αδυναμία της επαρχίας Λευκωσίας να προσελκύσει ξένους αγοραστές, σήμερα μοιάζει να μετατρέπεται σε πλεονέκτημα αφού ο όγκος συναλλαγών παρουσιάζει συνεχή αύξηση. Είναι ενδεικτικό πως παρά το lockdown και όλα τα άλλα προβλήματα, το 2020 κατατέθηκαν περισσότερα πωλητήρια έγγραφα από το 2019. Αντίθετα, εάν συγκρίνουμε τον μέσο όρο των πρώτων τριών μηνών του 2018 (91) με αυτό του τελευταίου τριμήνου του 2020 (66), στη Λεμεσό καταγράφεται μία μείωση της τάξης του 25%-30% στα πωλητήρια που κατατέθηκαν από ξένους που προέρχονται από χώρες εκτός ΕΕ. Μάλιστα, στο τέλος του 2020, τον μέσο όρο αυξάνουν σημαντικά τα πωλητήρια που κατατέθηκαν τον Οκτώβριο αφού ανήλθαν σε 104 ενώ τους δύο επόμενους μήνες μειώθηκαν σε 60 τον Νοέμβριο και 34 τον Δεκέμβριο. Παρόμοια η εικόνα και στην επαρχία Λάρνακας όπου η μείωση στις αγορές από ξένους εκτός ΕΕ συγκρίνοντας την αντίστοιχη περίοδο, είναι και πάλι της τάξης του 25%-30%. Ωστόσο, στη Λάρνακα καταγράφεται σταδιακή άνοδος επί του συνόλου καθ’ όλη τη διάρκεια του 2020 με εξαίρεση τους μήνες του lockdown. Στην επαρχία Πάφου, τα πωλητήρια έγγραφα τα οποία κατατέθηκαν από αλλοδαπούς εκτός ΕΕ παρουσιάζουν μείωση της τάξης του 40% αν συγκριθούν με τον μέσο όρο των τριών πρώτων μηνών του 2018. Παρόμοια η κατάσταση και στην επαρχία Αμμοχώστου, όπου όμως οι αριθμοί είναι πολύ μικροί για να εξαχθούν απολύτως ασφαλή συμπεράσματα.

Σταθερές οι μεταβιβάσεις
Όσον αφορά στις μεταβιβάσεις ακινήτων από την αρχή του 2018 μέχρι το τέλος του 2020 καταγράφηκαν μεταβιβάσεις συνολικής αξίας 9,1 δισ. ευρώ. Στα αξιοσημείωτα το γεγονός πως ενώ οι μεταβιβάσεις στη Λευκωσία είναι περισσότερες (15.276) απ’ ότι στη Λεμεσό (13.777), η αξία τους είναι σημαντικά μεγαλύτερη στη Λεμεσό. Σχεδόν 2,5 δισ. ευρώ στη Λευκωσία, πέραν των 3,2 δισ. ευρώ στη Λεμεσό. Ενδιαφέρον παρουσιάζει και η σύγκριση των επαρχιών Λάρνακας και Πάφου αφού ενώ ο αριθμός των τεμαχίων τα οποία μεταβιβάστηκαν είναι αρκετά κοντινός, εντούτοις, η αξία των μεταβιβάσεων στην επαρχία Πάφου είναι σημαντικά μεγαλύτερη. Συγκεκριμένα, η μέση αξία των μεταβιβάσεων στην Πάφο ήταν 175 χιλ. ευρώ ενώ στη Λάρνακα 127 χιλ. ευρώ.

Σε σχέση με τις μεταβιβάσεις, αισιοδοξία προκαλεί το γεγονός πως μετά το lockdown Απριλίου/Μαΐου  παρατηρείται επιστροφή σε προ πανδημίας επίπεδα ή ακόμα και αύξηση. Τάση η οποία μπορεί να δικαιολογείται από πράξεις που είχαν παγώσει προσωρινά από πλευράς αγοραστών ή λόγω καθυστερήσεων στις σχετικές διαδικασίες.

Τι μπορούμε να περιμένουμε το 2021; Η ερώτηση του ενός εκατομμυρίου ευρώ (και όχι των 2 εκατ. ευρώ αφού πλέον το πρόγραμμα πολιτογραφήσεων έχει καταργηθεί), δεν είναι εύκολο να απαντηθεί, ούτε και προβλέψεις με σημαντικό ποσοστό επιτυχίας μπορούν να γίνουν. Σημαντική παράμετρο αποτελεί και το πότε θα επανέλθει η κανονικότητα στην κοινωνία και την οικονομία. Το πιο ασφαλές συμπέρασμα, το οποίο προκύπτει και από τα στοιχεία που αναλύσαμε πιο πάνω, είναι πως στις περιοχές όπου η αγορά εξαρτάται περισσότερο από Κύπριους, η κατάσταση θα είναι πιο σταθερή. Αντίθετα, στις περιοχές που παραδοσιακά οι ξένοι αποτελούσαν σημαντικό ποσοστό των αγοραστών, η αβεβαιότητα είναι μεγάλη. Λόγω της πανδημίας, του τερματισμού του ΚΕΠ, του κακού ονόματος που κατάφερε να δημιουργήσει ξανά η χώρα και φυσικά και του Brexit. Άλλη μία ταραχώδης χρονιά λοιπόν για τον τομέα των ακινήτων προμηνύεται. Χρησιμοποιήστε την τεχνολογία, αναλύστε τα δεδομένα και προετοιμαστείτε!  

Παύλος Λοΐζου
Διευθύνων Σύμβουλος, WiRE FS
pavlos.loizou@wire-fs.com  

ΠΙΝΑΚΑΣ

Στοιχεία Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, Επεξεργασία WiRE FS