Θ. Δημόπουλος: Έρχονται πιο προσιτά ενοίκια για χαμηλόμισθους

Ο κορωνοϊός δεν φαίνεται να έχει επηρεάσει δυσμενώς την αγορά ακινήτων σύμφωνα με τα μέχρι στιγμής δεδομένα, απλά αναβλήθηκε για μερικούς μήνες η πρόθεση των αγοραστών και η πράξη αγοράς ολοκληρώνεται με καθυστέρηση, αναφέρει σε συνέντευξη του στο InBusinessNews, o  Πρόεδρος του RICS Κύπρου και διευθυντής της ΑΧΙΑ Chartered Surveyors, Θωμάς Δημόπουλος.

Μεταξύ άλλων, ο κ. Δημόπουλος εκφράζει την εκτίμηση ότι αν συνεχιστεί η πρακτική εταιρειών με την εφαρμογή της εξ αποστάσεως εργασίας αλλά και η τάση καταναλωτών για online αγορές, τότε θα δούμε μείωση των ενοικίων σε γραφεία και εμπορικά ακίνητα. Προβλέπει, παράλληλα, ότι οικιστικά ενοίκια θα καταστούν πιο προσιτά για χαμηλόμισθους, εξ αιτίας της ζημιάς που υπέστησαν οι ιδιοκτήτες ακινήτων Airbnb λόγω της πανδημίας. Καλεί τέλος τους επιχειρηματίες ανάπτυξης γης να αντιληφθούν την ανάγκη για προσιτή κατοικία και θα αναδιαμορφώσουν ανάλογα το προϊόν τους.
 
  
Πως επηρέασε η πανδημία τις τιμές πώλησης ακινήτων (οικιστικά και εμπορικά) σε όλη την Κύπρο (τιμές σε γενικές γραμμές ανά κατηγορία και επαρχία);

Είναι ακόμη νωρίς να μιλήσουμε με ακρίβεια για τις επιπτώσεις του lock down και της πανδημίας πιο συγκεκριμένα. Προκειμένου να γίνει μια πιο εμπεριστατωμένη ανάλυση προσπαθήσαμε να αναλύσουμε τα δεδομένα των πωλήσεων όπως δημοσιεύονται σε μηνιαία βάση από το Κτηματολόγιο και έγινε σύγκριση των αντίστοιχων μηνών του 2019 με αυτούς της φετινής χρονιάς. Τα αποτελέσματα φαίνονται στον παρακάτω Πίνακα

Στον Χ άξονα φαίνονται οι μήνες, ενώ στον Υ άξονα φαίνεται το ποσοστό της μεταβολής. Τα αποτελέσματα είναι αναμενόμενα, αφού κατά τους μήνες του lock down, υπάρχει μεγάλη ποσοστιαία πτώση που κατά τη γνώμη μου οφείλεται και στο ότι τόσο οι υπηρεσίες του κράτους, όσο και οι τράπεζες αλλά και ιδιωτικές υπηρεσίες (εκτιμητές, κτηματομεσίτες, δικηγόροι) υπολειτουργούσαν. Με την επανεκκίνηση των οικονομικών δραστηριοτήτων φαίνεται να αυξάνεται το ποσοστό των πωλήσεων σε σχέση με τους αντίστοιχους μήνες του 2019. Στο σημείο αυτό ωστόσο, θα πρέπει να αναφερθούμε πως το έτος 2019 ήταν το καλύτερο από άποψη συναλλαγών της τελευταίας δεκαετίας. Με μια πρώτη ματιά λοιπόν, διαπιστώνουμε πως στις περισσότερες επαρχίες (με εξαίρεση την Πάφο) απλά αναβλήθηκε για μερικούς μήνες η πρόθεση των αγοραστών και η πράξη ολοκληρώθηκε με χρονοκαθυστέρηση.

Εμβαθύνοντας ακόμη παραπάνω και εξετάζοντας το συνολικό ποσό των συναλλαγών σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2019, προκύπτει ο παρακάτω Πίνακας:

Κατά πόσο έχει επηρεαστεί η ζήτηση και η διαθεσιμότητα;

Όπως ανέφερα και προηγουμένως είναι αρκετά νωρίς για να διεξαχθούν ασφαλή συμπεράσματα και για να φανούν οι πραγματικές επιπτώσεις σε ζήτηση και διαθεσιμότητα, απαιτούνται δεδομένα σε μεγαλύτερο βάθος χρόνου, και αντίστοιχη μελέτη θα έχει πραγματικό νόημα μετά από δύο χρόνια.
Σε γενικές γραμμές ωστόσο, δε θα πρέπει να ξεχνούμε πως παραδοσιακά σε περιόδους κρίσεων, οι επενδυτές προτιμούν να αγοράζουν ακίνητα, θωρακίζοντας τα χρήματά τους. Άλλοι λόγοι για τη στροφή των επενδυτών σε ακίνητα, είναι τα χαμηλά στεγαστικά επιτόκια (τα χαμηλότερα της 20ετίας) καθώς και τα πρακτικά ανύπαρκτα καταθετικά επιτόκια αλλά και η έλλειψη εναλλακτικών μορφών επενδύσεων αφού το ενδιαφέρον για το χρηματιστήριο βρίσκεται στο ναδίρ.

Η επέλαση του κορωνοϊού έχει επηρεάσει τις τιμές στα ενοίκια, οικιστικά και εμπορικά; Πως διαμορφώνονται οι τιμές σήμερα;

Η πανδημία σίγουρα έχει επηρεάσει αρκετές κατηγορίες ακινήτων. Κατά τη γνώμη μου, οι αλλαγές ήταν θέμα χρόνου, και απλά η πανδημία λειτούργησε ως καταλύτης επιτάχυνσης προς την κατεύθυνση αυτή. Σε παγκόσμια κλίμακα βλέπουμε να ανθεί οτιδήποτε σχετικό με sharing economies και οι αλλαγές να είναι τεράστιες. Έχοντας κατά νου τις τεχνολογικές εξελίξεις και την ταχύτητα του διαδικτύου, την κίνηση στους δρόμους και την έλλειψη μέσων μαζικής μεταφοράς στις κυπριακές μεγαλουπόλεις, ήταν πραγματικά απάνθρωπο ο μέσος εργαζόμενος να ξοδεύει έως και δύο ώρες ημερησίως για τη μετακίνηση από και προς το χώρο εργασίας. Πολλοί εργαζόμενοι λοιπόν με μεγάλη ανακούφιση δέχτηκαν να δουλεύουν δυο και τρεις μέρες τη βδομάδα από το σπίτι. Το παραπάνω δοκιμάστηκε τους προηγούμενους μήνες, και φαίνεται να έχει πετύχει, οπότε δεν αποκλείω να παραμείνει και να καθιερωθεί. Οι εταιρείες πετυχαίνουν έτσι να περικόψουν έξοδα, να χρειάζονται λιγότερα τετραγωνικά να καλύψουν ανάγκες και τα στελέχη να έχουν καλύτερο βιοτικό επίπεδο και περισσότερο χρόνο με την οικογένεια. Αν λοιπόν η παραπάνω πολιτική με την εξ’ αποστάσεως εργασία συνεχιστεί, θα αναμέναμε αύξηση της προσφοράς των γραφειακών και αναπροσαρμογή προς τα κάτω των ενοικίων. Ανάλογη πιστεύω πως θα είναι και η τάση των εμπορικών ακινήτων, αφού ακόμη μεγαλύτερο μέρος του πληθυσμού, έχει εξοικειωθεί με τις online αγορές.
Από την άλλη και με δεδομένο ότι θα είμαστε περισσότερες ώρες σπίτι μας, αυξάνονται οι απαιτήσεις για ποιότητα και περισσότερο οικιστικό χώρο, ενώ ανάλογα θα πρέπει να αυξηθεί η ζήτηση για αποθήκες και logistics προκειμένου να ικανοποιηθούν οι ανάγκες των τηλεαγορών.

Ποιες είναι οι στεγαστικές επιλογές αυτή τη στιγμή για τους φοιτητές;

Υπάρχει διαθεσιμότητα σε φοιτητικές εστίες;Σημαντικό κομμάτι της κτηματαγοράς είναι τα ακίνητα που προορίζονται για τους φοιτητές. Είναι συνήθως χαμηλού κόστους και μέτριας ποιότητας, και δίνουν αρκετά υψηλές αποδόσεις. Για το λόγο αυτό πολλοί επενδυτές, μεταξύ αυτών και ιδιωτικά Πανεπιστήμια, επένδυσαν στην κατηγορία αυτή. Η αυξανόμενη ποιότητα των ιδιωτικών και κρατικών Πανεπιστημίων στην Κύπρο τα τελευταία χρόνια και η καθιέρωσή τους, προσέλκυσε σημαντικό αριθμό αλλοδαπών φοιτητών, οι οποίοι νοίκιαζαν τις μονάδες αυτές. Θα ανέμενα πως η περιρέουσα ατμόσφαιρα και κυρίως ο φόβος για μετακίνηση και η απόσταση από την οικογένεια ίσως αποτρέψουν αρκετούς ξένους φοιτητές από το να εγγραφούν στα Κυπριακά Πανεπιστήμια τη φετινή χρονιά και μέχρι το πολυπόθητο εμβόλιο. Από την άλλη όμως το ίδιο ισχύει και για τους Κύπριους φοιτητές οι οποίοι πιθανολογώ ότι δε θα μετακινηθούν με την ίδια ψυχολογία και ευκολία κυρίως σε Αγγλία αλλά και σε Ελλάδα, και θα αναπληρώσουν εν μέρει το κενό νοικιάζοντας αρκετά από τα διαθέσιμα δωμάτια.

Τα τελευταία χρόνια είχαμε δει μια αύξηση και στην Κύπρο της μίσθωσης ακινήτων μέσω της πλατφόρμας Airbnb. Πως διαμορφώνεται η ζήτηση των ακινήτων αυτών σήμερα εν μέσω πανδημίας;

Πως δρουν οι ιδιοκτήτες;Παραπάνω αναφέρθηκα σε sharing economies. Η πλατφόρμα Airbnb είναι κλασικό παράδειγμα της τάσης αυτής. Πολλοί επενδυτές επένδυσαν στον τομέα αυτό. Αγόρασαν και ανακαίνισαν παλιές μονάδες ή προσέφεραν και νέες μονάδες με καθεστώς βραχυπρόθεσμης ενοικίασης. Οι αποδόσεις ήταν σχεδόν πάντα διψήφιες και σε περιπτώσεις άγγιζαν και το 20%, ανάλογα πάντα φυσικά και με το πως διαχειριζόταν ο ιδιοκτήτης τις μονάδες. Με τη δραματική μείωση του τουρισμού, είναι φυσικό επακόλουθο να μειωθεί η ζήτηση για τις μονάδες αυτές και οι αποδόσεις να πέσουν σημαντικά. Κάποιοι από τους ιδιοκτήτες, ειδικά αυτοί που μπήκαν τα δυο τελευταία χρόνια σε αυτού του είδους τις επενδύσεις (χωρίς να καρπωθούν τις σημαντικές αποδόσεις των προηγούμενων ετών), φαίνεται να κλονίζονται και να διαθέτουν τα ακίνητα σε καθεστώς μακροπρόθεσμης μίσθωσης. Θεωρώ το παραπάνω αρκετά θετικό για την τοπική οικονομία, και αναμένω ότι πλέον τα ενοίκια θα είναι πιο προσιτά τόσο για τους χαμηλόμισθους νέους που θέλουν την ανεξαρτησία τους, όσο και για τις μονογονικές οικογένειες αλλά και τα χαμηλά εισοδηματικά στρώματα γενικότερα.  
 

Πως διαμορφώνεται η ζήτηση πολυτελών διαμερισμάτων και κατοικιών στην Κύπρο;

Η πανδημία έχει επηρεάζει τη ζήτηση από ξένους επενδυτές;Ιδιαίτερες αναφορές γίνονται τους τελευταίους μήνες για το συγκεκριμένο θέμα και ανεξάρτητα από την πανδημία. Κορυφαία και ατυχής στιγμή ένα ντοκιμαντέρ του δικτύου Al Jazeera οπου συνδέει τις επενδύσεις αυτές στην Κύπρο με ξέπλυμα χρήματος. Παγκόσμιοι οργανισμοί με κύρος όπως το RICS πρόσφατα είχαν αναφορές για αντίστοιχα φαινόμενα ακόμη και σε πολύ ώριμες κτηματαγορές όπως αυτή του Λονδίνου. Το άρθρο του οργανισμού έχει τίτλο “Real estate and money laundering: partners in crime?” . Με το παραπάνω θέλω να πω πως το παραπάνω ντοκιμαντέρ έγινε καθαρά για λόγους εντυπώσεων χωρίς να θέλω να υποβαθμίσω το γεγονός και τις αναφορές πως σε αρκετές περιπτώσεις συμβαίνει.

Τα στοιχεία που αφορούν τους ξένους επενδυτές ακινήτων στην Κύπρο συνοψίζονται στον πίνακα παρακάτω:

Στους πρώτους 8 μήνες λοιπόν του 2020 και παρά τους περιορισμούς σε μετακινήσεις, τους τρεις μήνες lock down, οι αγορές ακινήτων από αλλοδαπούς, είναι πρακτικά στα ίδια επίπεδα με το 2019. Στον Πίνακα φαίνεται πως έχει ατονήσει το ενδιαφέρον των αλλοδαπών για ακίνητα σε Πάφο και Λεμεσό και έχει ενισχυθεί σε Λάρνακα και Αμμόχωστο. Αν και η Λευκωσία φαίνεται πρωτοπόρος, το νούμερο θεωρείται πλασματικό, λόγω του πολύ μικρού αριθμού συναλλαγών. Σημειώνεται ότι ο Πίνακας έχει συνολικό αριθμό συναλλαγών και δεν διαχωρίζει τα πολυτελή ακίνητα.

Οι Κύπριοι τολμούν να προχωρήσουν σε αγορά σπιτιού, εν μέσω πανδημίας;

Κλείνοντας, τη σύντομη αυτή αναφορά, θα έλεγα πως δε βλέπω κανένα δισταγμό από τους Κύπριους αγοραστές κατοικίας για σκοπούς ιδιοκατοίκησης. Σίγουρα η αβεβαιότητα για τις θέσεις εργασίας υπάρχει και προβληματίζει αρκετούς, αλλά από την άλλη η ανάγκη για στέγαση υπάρχει και πρέπει να καλυφθεί. Το ζητούμενο στο σημείο αυτό είναι να αντιληφθούν οι επιχειρηματίες ανάπτυξης γης την ανάγκη για προσιτή κατοικία και να αναδιαμορφώσουν ανάλογα το προϊόν τους.
 
 
*Ο Δρ. Δημόπουλος Θωμάς είναι διευθυντής της ΑΧΙΑ Chartered Surveyors, Λέκτορας στο Πανεπ. Νεάπολις Πάφου, επισκέπτης Καθηγητής στο ΤΕΠΑΚ, Πρόεδρος του RICS Κύπρου και μέλος του Ευρωπαϊκού Board του IVSC (international valuation standards council)