H κυπριακή κτηματαγορά στην εποχή του κορωνοϊού

Στη Κύπρο φαίνεται ότι μέχρι στιγμής αντιμετωπίζουμε με εξαιρετικά συγκροτημένο και αποτελεσματικό τρόπο τις επιπτώσεις της υγειονομικής κρίσης, με καθολική αντίληψη της ανάγκης για πιστή τήρηση των υγειονομικών μέτρων προστασίας όλων. Μετά την αντιμετώπιση της κορύφωσης της επιδημίας, η αποκατάσταση της εμπιστοσύνης στην επένδυση  είναι ένα υπαρξιακό και σύνθετο πρόβλημα για τον κλάδο της κτηματαγοράς. Η διαμόρφωση μιας στοιχειώδους κανονικότητας της παγκόσμιας αγοράς  θα πρέπει να μας ενδιαφέρει ιδιαίτερα ως  Κύπρος, καθότι το 20% του ΑΕΠ μας εξαρτάται από τον κατασκευαστικό τομέα και τις συναφείς επενδύσεις. Η επόμενη μέρα δεν θα είναι η ίδια για τα ακίνητα. Διατηρώντας την, έστω και συγκρατημένη, αισιοδοξία μου, ελπίζω η διάρκεια της κρίσης να είναι σύντομη κι όλοι οι σημερινοί παίκτες να είμαστε και αύριο μέρος του παιχνιδιού, της κτηματαγοράς. 

Η Κύπρος δανείστηκε πρόσφατα €1,75 δισ. για να καλύψει τις πρόσθετες χρηματοδοτικές ανάγκες και υπολογίζει να δανειστεί άλλο €1 δισ. από την εγχώρια αγορά. Με τον δανεισμό των €3 δισ. και με την αναμενόμενη ύφεση της οικονομίας, το δημόσιο χρέος αναμένεται να ξεπεράσει το 120% του ΑΕΠ και κάθε προηγούμενο. Το υπουργείο Οικονομικών αναμένει ότι το ΑΕΠ θα συρρικνωθεί κατά περίπου 5% μέχρι και 9,7% κατά το 2020.

Η ύφεση είναι η μεγαλύτερη από το 1975, έτος που ακολούθησε την τουρκική εισβολή και που έφθασε το 19%. Το 1974 η οικονομία είχε συρρικνωθεί κατά 16,9%. Η ύφεση το 2020 ακολουθεί 5 πέντε χρόνια ανάκαμψης μετά την τραπεζική κρίση του 2013. Το 2012 η ύφεση στην οικονομία σε σχέση με το ΑΕΠ ανήλθε στο 3,3%, το 2013 ήταν 6,6% και το 2014 στο 1,9%. 

Ο κορωνοϊός σίγουρα επηρεάζει και την κτηματαγορά. Ο βαθμός πίεσης θα εξαρτηθεί από την διάρκεια του και από το πόσο ομαλά και απρόσκοπτα θα επανεκκινήσει η οικονομία.
 
Προ τον παρόν, ακίνητα που σχετίζονται με αποθήκες, κέντρα διανομής, τεχνολογικά πάρκα και νοσηλευτήρια διατηρούν και ίσως μελλοντικά αυξήσουν την αξία τους. Οι κατοικίες, τα γραφεία και τα καταστήματα που ούτως ή αλλιώς είδαν μια αύξηση την περίοδο 2015-2019, ίσως αντιμετωπίσουν μεσοπρόθεσμα μειώσεις στις τιμές τους, αλλά μακροπρόθεσμα εξακολουθούν να είναι μια σωστή επενδυτική επιλογή.
 
Ακόμα και εάν η κρίση είναι παροδική, θα υπάρξει έστω βραχυπρόθεσμα μείωση της ζήτησης στην αγορά ακινήτων.
 
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις (AIRBNB κ.λπ.) έχουν παγώσει και το πρόγραμμα πολιτογραφήσεων και επενδύσεων έχει πάρει την κατιούσα.

Χώροι διασκέδασης, εστίασης, άθλησης και δεξιώσεων θα δεχτούν ακόμα περισσότερη πίεση, αυξάνοντας την διαθεσιμότητα τους ως ακίνητα διαθέσιμα στην αγορά, οδηγώντας σε υπερπροσφορά.

Όσον αφορά ξενοδοχεία και εμπορικά καταστήματα, είτε μεμονωμένων ιδιοκτητών είτε εισηγμένων στο χρηματιστήριο, εταιρειών, τα πράγματα προσεχώς θα είναι ακόμα πιο δύσκολα. Η αδυναμία λειτουργίας, η δυσκολία χρηματοδότησης, η πτώση της αξίας και ο ανταγωνισμός, αν δεν υπάρξει στήριξη από τις τράπεζες και το κράτος, θα οδηγήσουν σε προβλήματα επιβίωσης.
 
Η BNP PARIBAS REAL ESTATE βλέπει για το τελευταίο τρίμηνο του έτους την επιστροφή των επενδυτών στην ευρωπαϊκή αγορά, γεγονός το οποίο δύσκολα θα μπορεί ωστόσο να αντιστρέψει την συνολική εικόνα.
 
Στην Κύπρο υπολογίζεται ότι υπάρχουν περίπου 80.000 ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι διαθέτουν από 1 έως και 10 ακίνητα. Διαθέτουν περίπου 198.000 ενοικιαζόμενες εμπορικές και οικιστικές μονάδες.
 
Οι συγκεκριμένοι ιδιοκτήτες δεν είναι εταιρείες και όταν τα ενοίκια δεν πληρώνονται κανονικά, έχουν πρόβλημα στο να μπορούν να ανταπεξέρχονται στις δικές τους οικονομικές υποχρεώσεις και κόστη, καθώς δεν έχουν επαρκή εισοδήματα για να καλύψουν τη ζημιά που τους προκαλούν τα απλήρωτα ενοίκια.
 
Σύμφωνα με τελευταία τηλεφωνική δημοσκόπηση της ΔΑΝΟΣ, περισσότεροι από το 30% των ενοικιαστών ήδη δηλώνουν ότι αδυνατούν να πληρώσουν το ενοίκιο, ενώ ένα 55% απαντά ότι στο άμεσο μέλλον προβλέπει δυσκολία στην καταβολή του ενοικίου.
 
Συνεπώς, η λύση βρίσκεται στην ειλικρινή και ουσιαστική συζήτηση και διαπραγμάτευση μεταξύ του ιδιοκτήτη και του ενοικιαστή, καθώς και στην ευελιξία του τραπεζικού συστήματος και στην υποστήριξη του κρατικού μηχανισμού.  
 
Ο COVID-19 δεν είναι η πρώτη επιδημία που απειλεί την κτηματαγορά.  Έχουν προηγηθεί άλλες πέντε τα προηγούμενα χρόνια: SARS το 2003, γρίπη των πτηνών το 2005,  MERS το 2012, EMBOLA το 2014, αλλά και η γρίπη των χοίρων (Η1Ν1) το 2009 που είχε κηρυχθεί πανδημία από τον ΠΟΥ. Ευτυχώς όλες ξεπεράστηκαν, κάτι που ίσως είναι και ένα αισιόδοξο μήνυμα. Καμία από τις απειλές αυτές δεν είχε βέβαια στην Ευρώπη και στη χώρα μας τις επιπτώσεις στις ζωές των πολιτών, αλλά και στην κτηματαγορά που βλέπουμε σήμερα.
 

Ειδικότερα για την οικονομία και την κτηματαγορά το ερώτημα για τον χρόνο και τον τρόπο επανεκκίνησης είναι ψυχολογικό και σύνθετο ταυτόχρονα. Δεν φθάνει να τα πάμε εμείς καλύτερα από άλλους ως χώρα στην αντιμετώπιση της πανδημίας. Για την κτηματαγορά  και το εισερχόμενο επενδυτικό ρεύμα είναι σημαντικότερο πώς θα τα πάνε οι χώρες προέλευσης των επενδυτών μας. Το διαθέσιμο εισόδημα για επενδύσεις, μετά τη δοκιμασία που περνούν όλες οι οικονομίες του κόσμου, έχει συρρικνωθεί, αλλά όσο και αν ακούγεται παράδοξο, ίσως αυτό να είναι, δευτερεύον ζήτημα τη στιγμή που μιλάμε.

Στη φάση που διανύουμε, χωρίς εμβόλιο και θεραπεία, οι περισσότερες χώρες παίρνουν μέτρα στην κατεύθυνση του lockdown, του κλεισίματος συνόρων, της απαγόρευσης πτήσεων κ.λπ., σε εθνικό επίπεδο και χωρίς ουσιαστικό διεθνή συντονισμό. Πώς θα γίνει η επανεκκίνηση (το θεσμικό reboot) σε μια διεθνή κοινότητα, στην οποία ο ξένος αντιμετωπίζεται ως ξενιστής της νόσου, είτε γιατί προέρχεται από χώρα που δεν έχει πάρει μέτρα στην ίδια έκταση και στον ίδιο χρόνο, είτε έχει περισσότερα κρούσματα, είτε γιατί έτσι επιτάσσει η «Διπλωματία της Πανδημίας»; Δεδομένης μάλιστα της διαφορετικής φάσης, όπου σύμφωνα με τους ειδικούς, θα βρίσκονται οι χώρες στην καμπύλη ωρίμανσης της πανδημίας για τους επόμενους μήνες. Η λύση του απαιτεί σωστό χρονισμό της επανεκκίνησης, αλλά κυρίως συντονισμό και στήριξη από τις κυβερνήσεις, τουλάχιστον σε ευρωπαϊκό επίπεδο, για την οικοδόμηση εμπιστοσύνης στους επενδυτές. 
Έχουμε όλοι, εκτιμώ προσωπικά, υποχρέωση να αντιμετωπίσουμε την κατάσταση ως προσωρινή, παρά τις πρωτοφανείς συνθήκες που επικρατούν και την αντικειμενική αδυναμία των επιστημόνων και των ηγεσιών να δώσουν σαφείς απαντήσεις για τη διάρκεια ισχύος των έκτακτων μέτρων.  Στο οικονομικό και το εργασιακό πεδίο, όπου όλοι οι άνθρωποι των επιχειρήσεων κάνουμε αυτή τη στιγμή τη μεγάλη προσπάθεια για οικονομική επιβίωση, αυτό που πρέπει με κάθε τρόπο να αποτραπεί, είναι η ανέχεια και η απελπισία, στις οποίες θα κινδυνεύσουν να περιέλθουν ομάδες του πληθυσμού από το lockdown και τη νέα ανεργία. Οι εργαζόμενοι και η εργασιακή ειρήνη πρέπει με αίσθημα αμοιβαίας ευθύνης να προστατευθούν. Η οικονομία και η κοινωνία μας δοκιμάστηκαν σκληρά τα τελευταία χρόνια. Tα εισοδηματικά αλλά και τα ψυχολογικά αποθέματα είναι σε πολλές περιπτώσεις εξαντλημένα.
 
Τόσο σε ευρωπαϊκό όσο και σε εθνικό επίπεδο, πρέπει να υπάρξουν (όπως έχουν ήδη δρομολογηθεί και από ό,τι φαίνεται θα διευρυνθούν και θα ενταθούν) κρατικές πρωτοβουλίες και ενισχύσεις, τόσο με οριζόντιες πολιτικές για την οικονομία, όσο και με εξειδικευμένα μέτρα για κλάδους που πλήττονται ιδιαίτερα. Ανάμεσα στους ιδιαίτερα πληττόμενους κλάδους ανήκουν αναμφισβήτητα και οι developers. Εδώ είναι σαφές ότι όλοι οι εμπλεκόμενοι στον κύκλο της κτηματαγοράς βρισκόμαστε στην ίδια μοίρα και η κυβέρνηση  θα πρέπει να παρέμβει  με τις όποιες ενισχύσεις άμεσα, δίκαια και αναλογικά. 

Πηγή: ΔΑΝΟΣ – Σε συνεργασία με την BNP PARIBAS REAL ESTATE

Ευτυχώς, επιτέλους στη χώρα μας ασκείται διαχείριση κρίσης που όχι μόνο αντιμετωπίζει, αλλά προλαμβάνει τις καταστάσεις. Επιτέλους δεν συζητάμε για εναλλακτικές, ανώδυνες μαγικές λύσεις. Και φαίνεται ότι μέχρι στιγμής αντιμετωπίζουμε με εξαιρετικά συγκροτημένο και αποτελεσματικό τρόπο τις επιπτώσεις της υγειονομικής κρίσης. Λαμβάνονται αποφάσεις και υλοποιούνται άμεσα. Όπως σε κάθε διαχείριση κρίσης θα υπάρξουν και αστοχίες, ελπίζουμε όσο λιγότερες γίνεται. Μακάρι να είμαστε και τυχεροί, γιατί η αποτελεσματικότητα στην αντιμετώπιση κρίσεων εξαρτάται σε ένα βαθμό και από την τύχη.
 
Οι επενδυτές αγαπούν τα καλά εγχειρίδια κρίσης. Όμως η κρίση του κορωνοϊου είναι μια παντελώς νέα κρίση.  Ο κορωνοϊός είναι μια πανδημία χωρίς προηγούμενο στην σύγχρονη εποχή.
Ο COVID -19 θα αλλάξει τις ισορροπίες γενικά της οικονομίας στην Κύπρο και ειδικότερα στην κτηματαγορά, αφού δεν μοιάζει με την οικονομική κρίση του 2010 ή την εποχή του κουρέματος των καταθέσεων. 
Στην περίοδο του covid-19 οι περισσότερες επιχειρήσεις δεν θα έχουν έσοδα για 2 - 3 μήνες και  ο ξενοδοχειακός κλάδος που είναι ο κυριότερος κλάδος για την οικονομία στη Κύπρο θα πληγεί, αφού οι ιδιοκτήτες ή θα δουλέψουν για 2-4 μήνες (προφανώς με χαμηλότερες τιμές) ή δεν θα πάρουν καθόλου το ρίσκο να ανοίξουν τα ξενοδοχεία τους. 
 
Αυτές οι επιπτώσεις θα επηρεάσουν προφανώς εμφατικά και την κτηματαγορά στην Κύπρο. 
 
Αρχικά κατοικίες προς ενοικίαση μέσα στη Λεμεσό και την Λευκωσία  που έμοιαζε με είδος «υπό εξαφάνιση» άρχισαν να κάνουν την εμφάνιση τους εν μέσω COVID -19. Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων που είχαν τα ακίνητα τους σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης άρχισαν να τα προωθούν για μακροχρόνια μίσθωση.  Αυτό θα έχει ως αποτέλεσμα, να μεγαλώσει η προσφορά και να έχουμε πτώση στις τιμές των μισθωμάτων και να επανέλθουμε σε μια ομαλότητα από την νέα χρονιά. 
 
Ο COVID -19 είναι και μια ευκαιρία να μείνουν στην βραχυχρόνια μίσθωση - τουριστική εκμετάλλευση όσοι ιδιώτες μπορούν να ανταπεξέλθουν στις απαιτήσεις της αγοράς με αξιόλογα ακίνητα, είτε εταιρίες διαχείρισης ακινήτων.
 
Όσο αφορά την αγορά κατοικίας,  οι υποψήφιοι αγοραστές περιμένουν πριν να κάνουν την κίνηση τους αφού αναμένεται η πτώση των τιμών. 
 
Επίσης, θα υπάρξει μια οικονομική αβεβαιότητα από την αύξηση της ανεργίας και είναι πιθανόν να υπάρξουν αρκετά ακίνητα προς πώληση στο επόμενο διάστημα.
  
Τέλος, στα εμπορικά καταστήματα υπάρχει ‘’μούδιασμα’’ στους ιδιοκτήτες αφού έχει χαθεί ήδη η περίοδος του Πάσχα. Το δεύτερο πλήγμα έρχεται από τον τουρισμό, αφού η τουριστική περίοδος θα είναι αρκετά μικρότερη και η χρονιά που άρχισε αρκετά ανοδικά θα είναι μια από τις χειρότερες των τελευταίων ετών. 
 
 
Επιπλέον, ο κόσμος μέσα από αυτή την δύσκολη περίοδο έμαθε να κάνει τις αγορές του από τα e-shops (μέχρι και τα ψώνια από s/m) και αυτό θα έχει άμεσο αντίκτυπο στα καταστήματα. 
 
Αυτή τη στιγμή οι τιμές των ακινήτων έχουν ελάχιστη πτώση  αφού όλοι είναι επικεντρωμένοι στην επιβίωση από τον ιό και η κτηματαγορά είναι παγωμένη. Το μέγεθος της πίεσης θα εξαρτηθεί κυρίως από την διάρκεια των ειδικών συνθηκών που αντιμετωπίζουμε και το χρονικό διάστημα επιστροφής στην κανονικότητα.
 
Το μεγαλύτερο στοίχημα της Οικονομίας, αποτελεί ο Τουρισμός και εάν θα υπάρξει έστω και μειωμένο τουριστικό ρεύμα στην Κύπρο κατά την καλοκαιρινή περίοδο. Θα επηρεαστεί σημαντικά το ΑΕΠ της Κύπρου από την πτώση του τουριστικού ρεύματος. Λογικά το 2021 θα αποτελέσει την χρονιά όπου η κυπριακή Οικονομία θα αρχίσει να βρίσκει τους ρυθμούς της.
 
Οι 2-4 πρώτοι μήνες είναι δύσκολοι, ενώ για το πως και πότε θα αρχίσει να εξομαλύνεται η κατάσταση θα εξαρτηθεί από πολλούς παράγοντες με κύριο γνώμονα το πως θα κινηθεί ο τομέας του Τουρισμού και των μεγάλων επενδύσεων πρωτίστως στην αγορά Real Estate. Να ληφθεί επίσης υπόψη, ότι αυτή η κρίση είναι αυτή τη φορά παγκόσμια και επηρεάζει επενδυτές και οικονομίες παγκοσμίως. Τα ακίνητα όμως, είναι και θα είναι ασφαλής επένδυση, έστω και με προσωρινές μειωμένες αποδόσεις και είναι σε κάθε δύσκολη συγκυρία, ευκαιρία.
 

*B.Sc., FRICS, CEnv., VRS, IPF, CEO του Ομίλου ΔΑΝΟΣ An Alliance of BNP Paribas Real Estate και μέλος του ΔΣ του Συνδέσμου Επιστημόνων Εκτιμητών Κύπρου