Επένδυση σε ακίνητα εξωτερικού: Πού και τι να αγοράσω;

Η μείωση των καταθετικών επιτοκίων σε Κύπρο και Ευρώπη δεν ευνοεί την αποταμίευση. Σήμερα προτείνονται εναλλακτικές επενδυτικές λύσεις μια εξ αυτών αποτελεί η επένδυση σε ακίνητα στο εξωτερικό. Ο Αλέξης Θωμά, partner responsible για το γραφείο της Κύπρου της Resolute Asset Management, και η Έρη Μιτσοστεργίου director european research της εταιρείας Savills δίνουν τις δικές τους προτάσεις. Αθήνα, Λονδίνο και Βερολίνο είναι τρεις πολύ διαφορετικές πρωτεύουσες, με αλλιώτικο προφίλ και δυναμική και πάντοτε εξαρτάται από τα θέλω του αγοραστή, τις προθέσεις, αλλά και τη διάθεση που έχει για ρίσκο, το πού και τι θα επενδύσει σε ακίνητο και ποια πόλη να επιλέξει από τις τρεις, οι οποίες αναφέρονται ενδεικτικά. Δυο διαχρονικά προσφιλείς οι πρώτες και στις τελευταίες τάσεις η τρίτη.
 
ΒΕΡΟΛΙΝΟ
Το Βερολίνο είναι ένας προορισμός, τον οποίο τα τελευταία χρόνια οι περισσότεροι επενδυτές βλέπουν ως ένα ασφαλές μέρος (safe heaven) για να επενδύσουν τα χρήματά τους. Αυτό τόνισε η  director european research της εταιρείας Savills, Έρη Μιτσοστεργίου.

«Τα τελευταία χρόνια το Βερολίνο σημειώνει τεράστια άνθηση στον τομέα των ενοικίων, στα γραφεία και στις κατοικίες», ανέφερε, τονίζοντας πως η Γερμανία προσφέρει αυτή τη σιγουριά. «Συγκεκριμένα το Βερολίνο είχε αυτή την εξέλιξη και ανάπτυξη τα περασμένα χρόνια και νομίζω ότι είναι ένας προορισμός όπου μπορεί κανείς να αισθανθεί ασφάλεια. Τα returns θα είναι σχετικά χαμηλά, αλλά έχεις ένα ασφαλές σύστημα μακροπρόθεσμων εσόδων από την άποψη ότι επενδύεις σε μία οικονομία, η οποία έχει βάθος και σταθερότητα σε μία πόλη με φοβερό ενδιαφέρον και δυναμική», σημείωσε.

Ασφαλής επένδυση
Υπάρχει μεγάλος έλεγχος των ενοικίων, οπότε περιορίζει λίγο το να προσβλέπεις σε πολύ δυναμική αύξηση των αποδόσεων: «Το Βερολίνο είναι μια πολύ μεγάλη πόλη που υπάρχει ανάγκη για κατοικίες κι ο τομέας αυτός προσφέρει σιγουριά. Τα ακίνητα δίνουν ένα return 3% -4%, κάτι που δεν ισχύει με τις τράπεζες. Στη Γερμανία τα returns είναι τόσο χαμηλά και οι αποδόσεις έχουν πέσει κάτω από 3%, ενώ στο Λονδίνο είναι 4% και στην Αθήνα στο 6%. Αυτό κρίνεται πολύ ευνοϊκά σε σχέση με τα υπόλοιπα επενδυτικά προϊόντα».

Τόνισε πως δεν περιμένουμε δραματικά κέρδη από τα καλής ποιότητας προϊόντα, δηλαδή αν κανείς θέλει να δημιουργήσει αξία, θα πρέπει να μπει σε μια διαδικασία development, redevelopment, refurbishment (ανάπτυξη, ανακατασκευή, ανακαίνιση). Είναι καλύτερη συγκριτικά, αλλά δεν ενδέχεται να αυξηθεί θεαματικά.
 
ΛΟΝΔΙΝΟ
Μιλώντας για το Λονδίνο, η κ. Μιτσοστεργίου, τόνισε ότι παρά τα θέματα που προκύπτουν από το Brexit, παραμένει μια παγκόσμια οικονομική πόλη, ένας προορισμός, ένα οικονομικό κέντρο που δέχεται αρκετή αντίσταση σε όλα αυτά που συμβαίνουν.                                    

«Σίγουρα, οι τιμές ειδικά στα ακριβά ακίνητα αναπροσαρμόστηκαν, σίγουρα η αύξησή τους αντιστράφηκε πολλές φορές ειδικά στα ακριβά ακίνητα, υπήρχε και μια διόρθωση κάποια στιγμή, παρόλα αυτά είναι πόλη που εξακολουθεί να είναι ισχυρή», είπε, σημειώνοντας ότι τα ενοίκια στα καλά ακίνητα είτε πρόκειται για γραφεία είτε για κατοικίες σε καλές περιοχές, έχουν μία ανοδική πορεία.

Ανέφερε ότι κάποιοι εκμεταλλεύτηκαν τη συναλλαγματική ισοτιμία, που προκάλεσε η  αναστάτωση λόγω του Brexit και της πτώσης της στερλίνας. «Αυτό δημιούργησε αντικίνητρα για τους ξένους ιδιώτες επενδυτές, ήταν ένας λόγος που η αγορά υπερθερμάνθηκε, παρόλα αυτά, όμως, παραμένει από τις top αγορές», σημείωσε.

Αυξημένη ζήτηση
Το πρόβλημα, γενικά στην Ευρώπη, είναι ότι υπάρχει αυξημένη ζήτηση, την ίδια ώρα, όμως, παρατηρείται έλλειψη καλής ποιότητας προϊόντων, είπε η ίδια και πρόσθεσε: «Στο Λονδίνο υπάρχει ακόμα ανάγκη για ενοικιάσεις ακινήτων. Εξακολουθούν να έχουν ενδιαφέρον τα γραφεία, γιατί παρατηρείται χαμηλή κενότητα, αν και η ζήτηση είναι αυξημένη και ακόμα πιο θετική η αυξητική τάση των ενοικίων. Έχει ένα ενδιαφέρον αυτό το κομμάτι, αν θέλει κανείς να προχωρήσει σε μεγαλύτερο ρίσκο και να επενδύσει».

Σταθερές προοπτικές
Το Λονδίνο παραμένει παγκόσμιο χρηματοπιστωτικό κέντρο, με ρεκόρ απασχόλησης, παρά την πρόσφατη πολιτική αβεβαιότητα που προέκυψε από την ψηφοφορία του Brexit το 2016 και τις γενικές εκλογές στις 12 Δεκεμβρίου.

Σύμφωνα με τον partner responsible για το γραφείο της Κύπρου της Resolute Asset Management, Αλέξη Θωμά, το Λονδίνο αποτελεί τη μοναδική διασταύρωση οικονομικών, γλωσσικών, πολιτιστικών και κοινωνικοοικονομικών παραγόντων κι είναι μπροστά από άλλες ευρωπαϊκές περιοχές, παραμένοντας μία από τις λεγόμενες παγκόσμιες πόλεις, μαζί με τη Νέα Υόρκη, τη Σιγκαπούρη και το Τόκιο.

«Μαζί με τα ισχυρά δικαιώματα ιδιοκτησίας και το νομικό σύστημα, η γεωγραφική θέση του Λονδίνου, η δύναμη της προοπτικής που δίνει και το γεγονός ότι αποτελεί κορυφαίο χρηματοοικονομικό κεφάλαιο, συμβάλλουν στο να θεωρηθεί ως ασφαλές καταφύγιο για επενδυτικούς σκοπούς», σημείωσε. Τόνισε ότι διαθέτει και μια ιδιαίτερα διαφανή αγορά ακινήτων - κατέχει την τρίτη θέση στον κόσμο βάσει του δείκτη διαφάνειας της JLL -, οπότε η αγορά επενδύσεων σε ακίνητα έχει αναμφίβολα ξεπεράσει την αβεβαιότητα λόγω Brexit καλύτερα από ό,τι αναμενόταν με την υποτίμηση της στερλίνας, προσφέροντας αξία στους διεθνείς επενδυτές.

Επιμέρους αγορές
Ο κ. Θωμά πρόσθεσε ότι «η αγορά ακινήτων του Λονδίνου υπόκειται σε πολλές από τις ίδιες τάσεις που επηρεάζουν την ακίνητη περιουσία σε παγκόσμιο επίπεδο, καθώς οι λιανικές πωλήσεις γενικά δεν ευνοούν τις αλλαγές που προκύπτουν από την αύξηση της λιανικής πώλησης on-line και την κατοχή γραφείων που πλήττεται από πολιτική αβεβαιότητα.

Οι οικιστικές αγορές έχουν κατακερματιστεί, με την κυβερνητική πολιτική για το τέλος χαρτοσήμου να επηρεάζει τον όγκο των συναλλαγών σε ορισμένες από τις επιμέρους αγορές, τον λεγόμενο φόρο αρχοντικού. Ωστόσο, μπορεί ακόμα να δοθεί αξία με τις αναδυόμενες επιμέρους αγορές, όπως, Nine Elms, Stratford, White City και Hackney Wick, να έχουν μετατραπεί σε κεντρικά σημεία, προσελκύοντας θεσμικούς και μη θεσμικούς επενδυτές».

Καλές αποδόσεις
Σύμφωνα με τη Resolute Asset Management, το αβέβαιο τοπίο αναμένεται να ξεκαθαρίσει μετά τις εκλογές, παρόλο που μεγάλοι θεσμικοί επενδυτές παραμένουν ενεργοί στην αγορά. Οι τρέχουσες αποδόσεις παραμένουν ισχυρές: Τα γραφεία στο Λονδίνο έχουν επιτύχει αποδόσεις από 4,00% - 4,25%, καθιστώντας το Λονδίνο πρωτεύουσα των ακινήτων, οι αποδόσεις σε προνομιακή περιοχή του West End φτάνουν το 3,50% - 3,75% και οι μη προνομιακές στο 4,00% - 4,5%. Μη προνομιακές περιοχές σε ακίνητα απέδωσαν στο 5,00% - 5,25%, ενώ δευτερεύουσες στο 10 +%. Κατοικίες στο Κεντρικό προνομιακό Λονδίνο έχουν επιτύχει απόδοση 3,00% - 3,25%, ελαφρώς υψηλότερες από άλλες προνομιακές περιοχές (Knight Frank, 2019).

Όπως είπε ο κ. Θωμά, οι τομείς αγοραπωλησιών κατοικιών ή και φοιτητικών κατοικιών προσελκύουν σημαντικές επενδύσεις, εν μέρει υποστηριζόμενες από κυβερνητικά προγράμματα, όπως βοήθεια για την αγορά της πρώτης κατοικίας. Οι αγοραπωλησίες μπορεί να παραμείνουν μια ελκυστική πρόταση για τους μη θεσμικούς επενδυτές σε σύγκριση με τα επιτόκια στις καταθέσεων μετρητών.

«Η τοποθεσία και οι γνώσεις του αντικειμένου διαδραματίζουν πάντα τον πιο σημαντικό ρόλο. Ορισμένες περιοχές στο Λονδίνο, που είναι παραδοσιακά υποανάπτυκτες, όπως το Romford και το Stratford, επιτυγχάνουν μια μέση αρχική ακαθάριστη απόδοση ενοικίασης περίπου 6% (Knight Frank, 2019), παρόλο που ο αριθμός αυτός υπερβαίνει τον μέσο όρο της αγοράς. Παρόλα αυτά, εξακολουθούν να υπάρχουν ανησυχίες για τη ζήτηση και την επίδραση της πολιτικής αβεβαιότητας στο κλίμα της αγοράς», επεσήμανε.
 
ΑΘΗΝΑ
Την επόμενη χρονιά, η Αθήνα αναμένεται να κινηθεί σε ανοδικό ρυθμό ανάπτυξης 8% σημείωσε ο κ. Θωμάς. «Η ακίνητη περιουσία στην ελληνική πρωτεύουσα είναι κατακερματισμένη, ενώ αποτελεί πόλο έλξης θεσμικών και μη επενδυτών την τελευταία τριετία», τόνισε. Μετά από μείωση των αξιών για εννέα συνεχή έτη, 2009 - 2018, κατά περίπου 40%, η επόμενη χρονιά αναμένεται να καταγράψει ανοδικό ρυθμό αύξησης στις αξίες πώλησης και μίσθωσης ακινήτων. «Βάσει του δείκτη της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ) η αυξητική αυτή τάση υπερβαίνει το 8% ετησίως, βασιζόμενη κυρίως στην πολιτική σταθερότητα, στη μακροοικονομική ανάπτυξη και στη βελτίωση της χορήγησης δανείων», επεσήμανε.
 
Κυρίαρχη επιλογή
Σύμφωνα με την εταιρεία, η διαρκής άνοδος του τουρισμού, η αγορά με στόχο τη βραχυχρόνια μίσθωση με την εδραίωση των αντίστοιχων πλατφόρμων, όπως η Airbnb, η δημιουργία νέων νοικοκυριών και ο θεσμός της Golden Visa, αποτελούν βασικές αιτίες για την αλλαγή των ισορροπιών στην αγορά κατοικίας της Αθήνας. «Τα παραπάνω συνέβαλαν στην εκτίναξη των ενοικίων, την αναβίωση άλλοτε υποβαθμισμένων περιοχών, ενώ παράλληλα, εξασφάλισαν στους ιδιοκτήτες ακινήτων πολλαπλάσια έσοδα από την κλασική αστική μίσθωση», υπογράμμισε. Σε συνδυασμό, μάλιστα, με τις χαμηλές αξίες των ακινήτων, τη διαθεσιμότητα επενδυτικού προϊόντος και τη διαθέσιμη εγχώρια ρευστότητα, δίνουν ευκαιρία σε μη θεσμικούς επενδυτές και κατατάσσουν την Αθήνα μεταξύ των κυρίαρχων επενδυτικών επιλογών τους.

Η ανοδική αυτή τάση επεκτείνεται και στις υπόλοιπες μεγάλες πόλεις - Θεσσαλονίκη, Ηράκλειο, Πάτρα, Λάρισα - και επιβεβαιώνεται από την αύξηση των ετήσιων συναλλαγών που καταγράφονται πανελλαδικά - 70.000 το 2018 έναντι 40.000, αντιστοίχως, το 2014.
 
Πού και τι ζητιέται   
Συνεχίζοντας, ο κ. Θωμάς ανέφερε τις σημαντικές προοπτικές και τις ελκυστικές αποδόσεις που παρέχουν οι επαγγελματικοί χώροι, που παρουσιάζουν τη μεγαλύτερη προοπτική υπεραξίας και αύξησης τιμών ενοικίασης. «Ρόλο καταλύτη στην εξέλιξη αυτή αποτελούν η έλλειψη ακινήτων σύγχρονων υποδομών, η τάση αισθητικής και λειτουργικής αναβίωσης και ο ενεργειακός εκσυγχρονισμός του υφιστάμενου διαθέσιμου κτιριακού αποθέματος», είπε. Βασική επιλογή των επενδυτών ανέφερε πως είναι το ιστορικό κέντρο, με επίκεντρο του κεντρικούς οδικούς άξονες, οι οποίοι περιλαμβάνουν, κυρίως, το εμπορικό τρίγωνο - Πανεπιστημίου, Σταδίου, Βασιλίσσης Σοφίας. Προτιμώνται, επίσης, τα βόρεια προάστια και περιοχές, πρωτίστως, πέριξ των λεωφόρων Κηφισίας, Μεσογείων, Αμαρουσίου και Χαλανδρίου, ενώ η ζήτηση γραφειακών χώρων, κυρίως αυτοτελών κτιρίων σε δευτερεύουσες περιοχές, φαίνεται να αυξάνεται σταδιακά. «Παράλληλα, ο ξενοδοχειακός κλάδος φαίνεται να κερδίζει ολοένα και περισσότερο το ενδιαφέρον των επενδυτών, με την ανακατασκευή κτιρίων, κυρίως στο κέντρο της Αθήνας, να συνεχίζεται με αμείωτο ρυθμό. Τέλος, τα οικιστικά ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας και τα Νότια προάστια μονοπώλησαν το ενδιαφέρον των επενδυτών την τελευταία διετία, ενώ αναμένεται να αυξηθεί η ζήτηση στα Βόρεια και στον Πειραιά κατά τα επόμενα έτη», σημείωσε.
 
Ποικίλλουν οι αποδόσεις
Ο κ. Θωμάς επεσήμανε, ακόμα, ότι «οι αποδόσεις των σύγχρονων γραφειακών χώρων στις περιοχές υψηλής εμπορικότητας έχουν υποχωρήσει σε επίπεδα χαμηλότερα του 7%, ενώ περαιτέρω πτώση αναμένεται το 2020. Ταυτόχρονα, οι δευτερεύουσες περιοχές με ακίνητα χαμηλότερης προβολής αναμένεται να διατηρήσουν τις αποδόσεις τους σε επίπεδα άνω του 7,5%.

Ο θεσμός της Golden Visa, οι σχετικά χαμηλότερες αξίες συγκριτικά με άλλες ευρωπαϊκές χώρες και η βραχυχρόνια μίσθωση συνέβαλαν στην ανάκαμψη των οικιστικών ακινήτων. Οι αντίστοιχες αποδόσεις ποικίλλουν βάσει του ρίσκου που δύναται να αναλάβει ο εκάστοτε επενδυτής. Τα ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές κύριας ζήτησης κυμαίνονται σε χαμηλότερα επίπεδα (3%), ενώ σε δευτερεύουσες, καταγράφουν υψηλότερες αποδόσεις (6%)».
Τα εμπορικά καταστήματα, αντίστοιχα, όπως και οι γραφειακοί χώροι σε σημεία υψηλής προβολής, αναμένεται να καταγράψουν περαιτέρω ανάκαμψη αξιών, οφειλόμενη κυρίως στην αύξηση των μισθωτικών αξιών και τη μείωση των αποδόσεων. Τέλος, υψηλές αποδόσεις που φτάνουν το 8,5% - 9,5% αναμένεται να διατηρήσουν οι αποθηκευτικοί χώροι (logistics) που βρίσκονται, κυρίως, σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη.
 
Επωφελείς επιλογές
Επιφυλακτικοί είναι οι ξένοι ως προς την επένδυση στην Αθήνα, σημείωσε από την πλευρά της η Έρη Μιτσοστεργίου της εταιρείας Savills. «Είναι μια αγορά με μεγαλύτερο ρίσκο και αβεβαιότητα λόγω πολιτικών και οικονομικών παραγόντων. Όμως, αυτοί που τη γνωρίζουν καλά, βλέπουν ότι οι πλείστοι εξ όσων επένδυσαν σ’ αυτή, έχουν επωφεληθεί», είπε. Εξήγησε ότι η αγορά χαρακτηρίζεται από έλλειψη καλής ποιότητας προϊόντων, οπότε οποιαδήποτε αύξηση στη ζήτηση συναντά περιορισμένη προμήθεια, κάτι που ωφελεί το ακίνητο ως επένδυση.

«Αυτό που βλέπουμε είναι ότι αυξήθηκαν τα ενοίκια τόσο στις κατοικίες όσο και στα γραφεία, κάτι που προέκυψε από τη βελτίωση της ψυχολογίας, την αργή και σταθερή καλυτέρευση της οικονομικής κατάστασης», επεσήμανε. Και πρόσθεσε: «Σε μεγάλο βαθμό αυξήθηκαν και οι τουριστικές ροές. Δημιούργησαν περισσότερη ζήτηση για τουριστικό προϊόν, το οποίο αποτελείται από μεγάλο εύρος, από το ξενοδοχείο μέχρι το Airbnb. Συγκεκριμένα, η κατοικία που διατίθεται για τουριστικούς λόγους έχει θετική επιρροή στο retail και αυτή η θετική κινητικότητα βελτιώνει την οικονομική κατάσταση και στον τομέα των γραφείων, τα ενοίκια των οποίων έχουν αυξηθεί».
  Στον πίνακα παρουσιάζονται οι αποδόσεις που επιτυγχάνονται στις τρεις μεγαλουπόλεις που εξετάζουμε.
Πηγή: Savills
 
WHO IS WHO
Tα προφίλ των εταιρειών από τις οποίες πήραμε πληροφορίες για τις επενδύσεις σε ακίνητα στο εξωτερικό.

Savills
Η Savills ιδρύθηκε στο Ηνωμένο Βασίλειο το 1855 και είναι μία από τις κορυφαίες εταιρείες ακινήτων στον κόσμο. Διαθέτει περισσότερα από 600 γραφεία σε Αμερική, Ευρώπη, Ασία, Ειρηνικό, Αφρική και Μέση Ανατολή. Προσφέρει ευρεία εξειδικευμένη και τοπική γνώση και συμβουλές στον τομέα της, ενώ βοηθά άτομα, επιχειρήσεις και ιδρύματα να λαμβάνουν καλύτερες αποφάσεις σ’ ό,τι αφορά την ιδιοκτησία.
 
Resolut Asset Management
Είναι εταιρεία διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων και μη εξυπηρετούμενων δανείων (ΜΕΔ) και εξειδικεύεται στον σχεδιασμό και την υλοποίηση εντατικών επιχειρηματικών πλάνων για την ανάκτηση αξίας από ακίνητα και από χαρτοφυλάκια ΜΕΔ, που συνδέονται με ακίνητη περιουσία. Παρέχει στήριξη σε χρηματοοικονομικούς οργανισμούς, θεσμικούς επενδυτές και διαχειριστές ταμείων, προσφέροντας πρακτική και εξειδικευμένη προσέγγιση σε κάθε περίπτωση. Δραστηριοποιείται στην Ευρώπη, την Κοινοπολιτεία Ανεξάρτητων Κρατών και τη Μέση Ανατολή, με γραφεία σε Ηνωμένο Βασίλειο, Βουλγαρία, Κύπρο, Ελλάδα, Ιταλία, Ρουμανία, Ρωσία και Τουρκία.