Κ. Αθηνοδώρου: Πώς θα τσιμεντώσουμε την ανάπτυξη

Το παράδειγμα της Λεμεσού, που πέτυχε το στοίχημα της ανάπτυξης και κρατάει τα σκήπτρα των επενδύσεων, τους λόγους για τους οποίους η πάλαι ποτέ οικονομικά ευημερούσα Λευκωσία απέτυχε να δώσει συνέχεια στην επιτυχημένη της πορεία, καθώς και το ποιες προοπτικές ανάπτυξης προδιαγράφονται στις υπόλοιπες περιοχές της Κύπρου, αναλύει στο περιοδικό IN Business ο Κίκης Αθηνοδώρου, ιδιοκτήτης της Εταιρείας Εκτιμητών Ακινήτων Κίκης Αθηνοδώρου και Συνεργάτες.
 
Στην πρώτη εφ’ όλης της ύλης συνέντευξη που παραχώρησε ποτέ ο κ. Αθηνοδώρου, ο οποίος ηγείται ενός εκ των μεγαλυτέρων γραφείων προσφοράς υπηρεσιών στην κυπριακή κτηματαγορά, δίνει χρήσιμες απαντήσεις και σε πολλά άλλα καυτά ερωτήματα, που απασχολούν επιχειρηματίες, επενδυτές αλλά και τον κάθε πολίτη ξεχωριστά. Μεταξύ αυτών: Ποιες είναι οι υπό ανάπτυξη περιοχές της Κύπρου, γιατί δεν πρέπει να αποτελεί προτεραιότητα στις μέρες μας η ιδιοκατοίκηση και τι πρέπει να πράξουν οι αρμόδιοι για να τσιμεντώσουν την ανάπτυξη. Μοιράζεται, επίσης, μαζί μας κάποια από τα μυστικά του επαγγέλματός του και αναλύει το προφίλ ενός επιτυχημένου εκτιμητή ακινήτων, στη βάση της πολύχρονης εμπειρίας και της τριβής που έχει στον τομέα των ακινήτων.
 
Το εναρκτήριο λάκτισμα
Ποια ήταν η πρώτη σας επαφή με τον χώρο των ακινήτων;
Ο πατέρας μου ασχολείτο με την ανάπτυξη γης σε μικρή, όμως, κλίμακα και έτσι είχα την ευκαιρία να γνωρίσω από κοντά τι εστί γη. Αυτό ήταν το έναυσμα για να ασχοληθώ με τις εκτιμήσεις ακινήτων, έναν κλάδο που κάθε μέρα του είναι διαφορετική. Δηλαδή, τη μια μέρα βλέπουμε ένα ξενοδοχείο πολυτελείας και την επομένη μια κτηνοτροφική φάρμα σε ένα μικρό χωριό.
 
Ποια συμβουλή κρατάτε μέχρι σήμερα;
Θεωρώ ότι το ενδιαφέρον του τομέα μας είναι μεταξύ άλλων και η πολυπλοκότητά του. Όταν ήμουν τριτοετής φοιτητής και προετοιμαζόμουν για την εξεταστική μου, πήγα προβληματισμένος σε έναν καθηγητή μου και του εξομολογήθηκα ότι διαβάζω νυχθημερόν και μέχρι την επομένη δεν θυμάμαι τίποτα. Και τότε αυτός μου απάντησε: «Τώρα έχεις αντιληφθεί πόσο μεγάλος είναι ο τομέας των ακινήτων». Όντως, δεν είναι δυνατόν με τρία χρόνια φοίτηση σε ένα πανεπιστήμιο να θεωρείς ότι είσαι γνώστης του αντικειμένου, καθώς ο τομέας αυτός μεταλλάσσεται συνεχώς και προοδεύει.
 
Δεν υπάρχουν δεδομένα σιγουριάς
Πείτε μας για την επαγγελματική σας πορεία στον κλάδο των ακινήτων.
Το γραφείο μας ξεκίνησε το 1995 από το μηδέν, καθώς δεν είχαμε πελατολόγιο. Κάναμε πράξη το σύνθημα - η υπόθεσή σας είναι και προσωπική μας υπόθεση - και αυτό κάνουμε μέχρι σήμερα. Δεν υποτιμούμε κανένα και βλέπουμε όλους τους πελάτες μας φιλικά, διαθέτοντας για τον καθένα ξεχωριστά όσο χρόνο χρειάζεται. Η αλήθεια είναι πως κάποια γραφεία ενίοτε θεωρούν τον πελάτη ως δεδομένο. Εμείς ουδέποτε. Κάθε πελάτης δικαιούται τον χρόνο του, διότι πολλοί από εμάς θεωρούμε ότι μπορεί να χάνουμε χρόνο. Τουναντίον.
Πώς είναι να ηγείσαι μιας μεγάλης εταιρείας και ιδιαίτερα σ’ ένα κλάδο με μεγάλες ευκαιρίες αλλά και ρίσκα;
Πατούμε γερά στα πόδια μας και δεν θεωρούμε πως είμαστε μεγάλοι και τρανοί. Η εταιρεία μας είναι πρωτίστως ανθρωποκεντρική, προσφέροντας ένα καλό επίπεδο υπηρεσιών στη βάση της εξειδίκευσης που έχουμε. Με λυπεί το γεγονός ότι υπάρχουν γραφεία τα οποία ασχολούνται πέραν των εκτιμήσεων και με χίλιες άλλες δουλειές, οι οποίες πιθανόν να επηρεάζουν το επίπεδο παροχής εκτιμητικών υπηρεσιών. Εμείς είμαστε καθαρά συμβουλευτική εταιρεία. Προτιμούμε να κάνουμε μόνο αυτό. Θεωρώ ότι το να εμπλέκεσαι σε πολλά θέματα δεν αποτελεί εξειδίκευση αλλά ερασιτεχνισμό.
 
Ποια ήταν η πιο δύσκολη απόφαση που πήρατε στην καριέρα σας;
Το να φύγω από το γραφείο Ρόης Νικολαΐδης και Συνεργάτες και να δοκιμάσω την τύχη μου. Στον τομέα μας δεν υπάρχουν δεδομένα σιγουριάς και εγγύησης και το πρώτο λάθος μπορεί να είναι και το τελευταίο. Ένα γραφείο, δηλαδή, μπορεί να πάει πολύ καλά ή να κλείσει, επειδή έκανε μια λανθασμένη εκτίμηση. Ακόμα, τόσο στο ξεκίνημα όσο και στην πορεία της καριέρας σου, θα πρέπει να κυριαρχούν τρεις λέξεις: Δουλειά, δουλειά, δουλειά. Είναι φόρμουλα καταστροφής το να στηρίζεσαι στους υφιστάμενούς σου να κάνουν τη δουλειά. Στον τομέα μας επιβάλλεται η συνεχής μάθηση και η ανταλλαγή απόψεων με τους συναδέλφους σου. Είναι ομαδική η προσπάθεια. Εμείς είμαστε μια ομάδα που αποτελείται από οκτώ εκτιμητές και την κάθε υπόθεση θα τη χειριστούν τουλάχιστον δυο πριν έρθει κοντά μου. Επίσης, ένας καλός εκτιμητής πρέπει να έχει διόραση και αγάπη για το αντικείμενό του.
 
Τιμωρηθήκαμε για την απληστία μας
Πώς αποτιμάτε τον κλάδο των ακινήτων στην Κύπρο;
Αν κάνουμε μια ιστορική αναδρομή, θα διαπιστώσουμε ότι ο κλάδος των κτηματικών είναι αυτός που άφησε τα περισσότερα κέρδη. Αν δει κάποιος ιστορικά τις πλούσιες οικογένειες ή τις μεγάλες εταιρείες στην Κύπρο, μεγάλο μέρος των κερδών τους προήλθε από γη.
Είναι σημαντικό να πούμε πως ο τομέας των ακινήτων, από της ιδρύσεως της Κυπριακής Δημοκρατίας μέχρι τα τέλη του 2008, είχε μόνο ανοδική πορεία. Άρα οποιοσδήποτε ασχολείτο με τα ακίνητα έβγαζε κέρδος και φτάσαμε στο σημείο να νιώθουμε όλοι ότι είμαστε έξυπνοι λόγω αυτής της συγκυρίας. Όμως, από το 2008 ξεκίνησε μια διόρθωση της αγοράς, η πρώτη από το 1960, και αυτό μας κακοφάνηκε. Μπήκαμε σε οικονομικούς κύκλους και είδαμε για πρώτη φορά τα ακίνητα να χάνουν από την αξία τους. Αυτό ήταν το πρώτο σοκ της αγοράς, με αποκορύφωμα το κούρεμα του Μαρτίου του 2013. Πρόκειται ουσιαστικά για ένα κύκλο από συμβαλλόμενους, που επηρεάζει ο ένας τον άλλο.
 
Ομολογουμένως ο τομέας σας είναι από τους πιο πολύπαθους στον τόπο μας…
Δυστυχώς, η ημιμάθεια και η απληστία του κόσμου έχουν οδηγήσει στο να δημιουργηθούν πολλά κοινωνικά και οικονομικά προβλήματα. Βλέπαμε κόσμο να χρωστά χρήματα για την ανέγερση μιας έπαυλης 300 τ.μ., την οποία ήταν αδύνατο να ξοφλήσει. Είναι αδιανόητο, για παράδειγμα, να βλέπουμε νεαρά ζευγάρια να κατοικούν σε σπίτια που στην Ευρώπη θα χρησιμοποιούσαν για πρεσβείες. Η αλήθεια είναι πως είχαμε ξεφύγει εντελώς και η διόρθωση που έγινε ήταν τιμωρητική, διότι είχαμε αγνοήσει τους οικονομικούς όρους, καθώς αυτή η κατάσταση πριν από το 2013 θεωρείτο φυσιολογική. Και δεν υπονοώ ότι ευθύνονται μόνο οι πολίτες. Λάθη έγιναν απ’ όλους τους συμβαλλόμενους του τομέα.
 
Είμαι σε θέση να αγοράσω σπίτι;
Αξίζει τον κόπο ο Κύπριος να παλεύει, για να αποκτήσει δική του στέγη;
Πρέπει να πατούμε στη γη και να στηριζόμαστε στις δικές μας δυνάμεις. Αγοράζοντας ένα σπίτι, πρέπει να βεβαιωθούμε ότι είμαστε σε θέση να το αποπληρώσουμε ακόμη και εν μέσω αρνητικών δεδομένων. Υπάρχουν πολλές παράμετροι που πρέπει να συνυπολογίζονται πριν από κάποια αγορά, όπως είναι οι φορολογίες, η τοποθεσία και η οικογενειακή κατάσταση. Πλέον οι τράπεζες ζητούν αυτά τα στοιχεία. Και απ’ την άλλη, ας μην ξεχνάμε ότι η μισή Ευρώπη ζει στο ενοίκιο. Μένοντας στο ενοίκιο σημαίνει δεν έχω το δάνειο, δεν είμαι δεσμευμένος σ’ εκείνο το ακίνητο και επομένως αν αλλάξω δουλειά, μπορώ να αλλάξω και τόπο διαμονής και αν δεν τα βγάζω πέρα μπορεί να πάω σε πιο φτηνό ή αν περισσεύουν σε πιο ακριβό. Άρα θεωρώ πως υπάρχουν και πολλά πλεονεκτήματα αν κάποιος ενοικιάζει.
 
Δεν είμαστε το Μόντε Κάρλο!
Πώς βλέπετε τα πράγματα στην αγορά σήμερα;
Η οικονομία μας έχει, πλέον, θετικούς δείκτες. Τα τελευταία δύο χρόνια, μάλιστα, ο αριθμός των πωλητήριων εγγράφων ανεβαίνει και η αγορά πατά καλύτερα και πιο γερά. Σίγουρα, όμως, χρειάζεται να γίνει πολλή δουλειά και να υπάρξει νομοθετική ρύθμιση κάποιων ζητημάτων, όπως είναι αυτό του ΦΠΑ. Πρέπει να προωθηθούν μέτρα από τους αρμόδιους, με τα οποία θα τσιμεντώσουμε την ανάπτυξη. Όπως έγινε το 2013, όταν η Κυβέρνηση έδωσε κάποια πολεοδομικά κίνητρα, τα οποία έχουν δουλέψει και έχουν αποδώσει σε μεγάλο βαθμό. Γενικά, η ψυχολογία του κόσμου άλλαξε και κινούμαστε σε πολύ πιο καλά επίπεδα. Επιβάλλεται, όμως, να πατάμε γερά στο έδαφος, να μη νιώθουμε πως είμαστε το Μόντε Κάρλο και να θυμόμαστε πως η Κύπρος είναι μια χώρα υπό κατοχή και με προβλήματα στην ευρύτερη περιοχή.
 
Πώς πάει η αγορά ακινήτων ανά επαρχία και ποια η εκτίμησή σας για το μέλλον;
Για τη Λεμεσό πρέπει να πω ότι συχνά - πυκνά τίθεται το ερώτημα κατά πόσο όλο αυτό είναι φούσκα. Εγώ δεν θα πω αν είναι ή όχι, αλλά αφήνοντας κατά μέρος ευθύνες και παραλείψεις, πρέπει να αναφέρω ότι τα τελευταία 30 χρόνια έγιναν πολλά έργα υποδομής και η πόλη άλλαξε εντελώς. Η ανάπτυξη έρχεται εκεί που υπάρχει υποδομή. Για παράδειγμα, έχουμε αρκετούς πελάτες, οι οποίοι έρχονται στη Λευκωσία για δουλειά, αλλά προτιμούν να διαμένουν σε Λεμεσό και Λάρνακα. Αυτό, πρέπει να προβληματίσει εμένα που είμαι Λευκωσιάτης. Αν, δηλαδή, η πρωτεύουσα δεν έχει υποδομή, για παράδειγμα, αρκετών εστιατορίων ή ξενοδοχείων ή άλλων υπηρεσιών, ώστε να πείσει τον επισκέπτη, τον επενδυτή, τον επιχειρηματία να μείνει, τότε, ναι, αυτό με ανησυχεί.
 
 
Η Λευκωσία υστερεί και καθυστερεί
Η Λευκωσία, δηλαδή, υστερεί σε υποδομή και τι θα μπορούσε να γίνει;
Για να μην αδικήσουμε τους τοπικούς άρχοντες, θεωρώ ότι πρέπει να λαμβάνουμε υπόψη και τον παράγοντα θάλασσα, που ελκύει την ανάπτυξη. Όμως, δεν μπορούμε να παραγνωρίσουμε το γεγονός ότι στη Λεμεσό εργάστηκαν για 20 χρόνια με δέκα έργα που πραγματοποιούνταν ταυτόχρονα. Δυστυχώς, στη Λευκωσία ένα έργο ήταν. Απ’ εκεί κι’ έπειτα θα μπορούσε, για παράδειγμα, όταν γίνονταν οι αρχικές σκέψεις για τη δημιουργία εμπορικών κέντρων εκτός του κέντρου της πρωτεύουσας, να δίδονταν κίνητρα, ώστε αυτά να μην απομακρύνονταν από τον πυρήνα. Όπως συνέβη και με τα πανεπιστήμια, που κανένα δεν είναι στο κέντρο. Κακά τα ψέματα, η Λευκωσία υστερεί σε έργα υποδομής. Υστερεί και καθυστερεί.
 
Τι γίνεται με τη Λάρνακα, την ελεύθερη Αμμόχωστο και την Πάφο;
Η Λάρνακα ακολουθεί ανοδική πορεία, με σημαντικά αναπτυξιακά έργα να βρίσκονται στα σκαριά, όπως είναι η μαρίνα και το mall, ενώ πολύ σημαντική είναι και η απομάκρυνση των εγκαταστάσεων των διυλιστηρίων, που σημαίνει ότι θα ενωθεί το παραλιακό μέτωπο από την πόλη μέχρι τις Βάσεις της Δεκέλειας. Θεωρώ, επίσης, ότι και η σχέση που έχει η Λάρνακα με τους Λιβάνιους, την οποία θεωρούν πολύ καλό προορισμό, θα βοηθήσει ακόμη περισσότερο στην ανάπτυξη.
 
Ο Πρωταράς είναι ο κατ’ εξοχήν προορισμός των Λευκωσιατών, λόγω και των εξοχικών που διατηρούν. Πρόκειται, επομένως, για μια σταθερή αγορά, που δεν θα σταματήσει πότε να χάνει και επομένως θα συνεχίσει με τον ίδιο ρυθμό.

Για την Πάφο πρέπει να πω ότι καταγράφει πολύ ψηλά νούμερα και χαίρομαι, διότι είναι η περιοχή με την πιο ωραία φυσική ομορφιά, καθώς συνδυάζει επαρχία και πολιτισμό. Για μένα η πόλη έχει απίστευτες προοπτικές.
 
Δεν έριξαν τις αξίες τα ΜΕΔ
Υπάρχουν νέες προοπτικές στον τομέα της ανάπτυξης γης και των οικοδομών;
Η απάντηση είναι σίγουρα ναι. Άλλωστε, η ανάγκη για στέγη δεν τελειώνει ποτέ. Δεν υπάρχει χώρα που έλυσε ποτέ το θέμα της ανάγκης για στέγη. Άρα θεωρώ ότι υπάρχει προοπτική, απλώς αλλάζει η αγορά και εξελίσσεται.

Επηρεάζουν τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια την πορεία των ακινήτων;
Με βάση τη μέχρι τώρα εμπειρία, με τις τράπεζες και τα ακίνητα που πήραν για ανταλλαγή με χρέος, δεν φαίνεται να έχουν επηρεάσει σημαντικά ή ουσιαστικά τις αξίες στην κτηματαγορά, διότι ήταν πολύ προσεκτικές στον τρόπο που τα διοχέτευσαν στην αγορά. Άρα δεν έχουμε πλήγματα μέχρι στιγμής.
 
Who is Who
Γεννήθηκε στη Λευκωσία το 1968 και φοίτησε στην Αγγλική Σχολή. Μετά την 29μηνη θητεία στην Εθνική Φρουρά, με τον βαθμό του ανθυπολοχαγού, μετέβη για σπουδές στο Πανεπιστήμιο του Reading της Μεγάλης Βρετανίας, απ’ όπου πήρε πτυχίο στο land management. Εργάστηκε για τρία χρόνια στο Γραφείο Ρόης Νικολαΐδης και Συνεργάτες (Εκτιμητές & Επιμετρητές), αποκτώντας τον τίτλο του chartered surveyor (ορκωτού εκτιμητή) και ακολούθως άνοιξε τη δική του εταιρεία.

Είναι μέλος του Ινστιτούτου των Ορκωτών Εκτιμητών της Μ. Βρετανίας από το 1995. Επίσης, είναι εξεταστής των νεοεισερχόμενων ορκωτών εκτιμητών. Διετέλεσε πρόεδρος του Συνδέσμου Εκτιμητών για δύο χρόνια και τώρα είναι μέλος του ΔΣ του Invest Cyprus. Είναι παντρεμένος και έχει τρία παιδιά 21, 16 και 14 ετών.

Δημοσιεύτηκε στο περιοδικό IN Business τεύχος Οκτωβρίου