Φορολογικές ελαφρύνσεις για τους προβληματικούς δανειολήπτες

Η νέα νομοθεσία προσφέρει φορολογικές ελαφρύνσεις στους δανειολήπτες που έχουν Μη Εξυπηρετούμενα Δάνεια (ΜΕΔ). Συγκεκριμένα, στην περίπτωση που θέλουν να πωλήσουν τα ακίνητά τους που είναι υποθηκευμένα με στόχο την εξόφληση των δανείων τους, τότε τυγχάνουν φορολογικών ελαφρύνσεων.

Όπως είναι γνωστό, σε μια συνηθισμένη πώληση ακινήτου, το κράτος επωφελείται φορολογικά από τα παρακάτω:

1. Ο πωλητής πληρώνει φόρο κεφαλαιουχικών κερδών 20% στα υπολογισμένα από την πώληση κέρδη. Στις περιπτώσεις που θεωρηθεί ότι ο πωλητής ασχολείται επαγγελματικά με τα ακίνητα (dealer in land), τότε πληρώνει φόρο εισοδήματος αντί φόρο κεφαλαιουχικών κερδών.

Εννοείται ότι κατά τον χρόνο της μεταβίβασης ο πωλητής πρέπει να ξοφλήσει τα αποχετευτικά τέλη, τους δημοτικούς φόρους και τους φόρους και τέλη ακίνητης ιδιοκτησίας.

2. Ο αγοραστής πληρώνει τα μεταβιβαστικά τέλη, τα οποία κυμαίνονται από 1,5% μέχρι 4% πάνω στην εκτιμημένη αξία του ακινήτου που αγοράζει.

Επίσης, πληρώνει τέλη χαρτοσήμων στο πωλητήριο έγγραφο και αν θα δανειστεί, υποθηκευτικά τέλη στο ακίνητο που δεσμεύει στην τράπεζα.

Μέχρι πρότινος πωλήσεις ενυπόθηκων ακινήτων που συνδέονταν με μη εξυπηρετούμενο δάνειο τύγχαναν φορολογικών ελαφρύνσεων, μόνο στην περίπτωση που αγοραστής ήταν η τράπεζα.

Τώρα το κράτος επεκτείνει το συγκεκριμένο όφελος προς τους δανειολήπτες οι οποίοι είχαν ΜΕΔ στις 31/12/2015.

Με το παράδειγμα που θα ακολουθήσει θα προσπαθήσουμε να αναλύσουμε το μέγεθος του οφέλους που προσφέρεται στους δανειολήπτες.

Μια κανονική πώληση ενός διαμερίσματος, που πωλείται προς 200.000 ευρώ, που είχε κόστος για τον πωλητή 120.000 ευρώ, έχει τις πιο κάτω φορολογίες την ώρα που πωλείται:

    Ο πωλητής πληρώνει €16.000 φόρο κεφαλαιουχικών κερδών (€80.000 το κέρδος επί 20%).
    Ο αγοραστής πληρώνει χαρτόσημα €307,50 πάνω στο συμβόλαιο πώλησης και μεταβιβαστικά τέλη ύψους €4.600.

Άρα από τη συγκεκριμένη πράξη το κράτος έχει συνολικά έσοδα €20.907,50.

Εάν ο αγοραστής δανειστεί για να αγοράσει το ακίνητο με υποθήκευσή του, τότε πληρώνει και 1% στο ύψος της υποθήκης (περίπου €1.500).

Κατά συνέπεια, σε περίπτωση που ο πωλητής είναι οφειλέτης με μη εξυπηρετούμενο δάνειο, από τις 31/12/2015, πωλήσει το πιο πάνω διαμέρισμα σε τρίτο πρόσωπο προς €200.000 και καταβάλει όλο το ποσό έναντι του δανείου του, τότε το κράτος, επιχορηγεί τη συγκεκριμένη πράξη με το να χαρίσει τα προαναφερθέντα τέλη και φορολογίες, για να βοηθήσει τους προβληματικούς και προβληματισμένους οφειλέτες να μειώσουν ή να εξοφλήσουν τις υποχρεώσεις τους προς τις τράπεζες.

Ένα από τα κύρια οφέλη της νέας νομοθεσίας είναι ότι οι δανειολήπτες δεν είναι πλέον έρμαιο στα χέρια των τραπεζών, που πιέζουν τους ιδιοκτήτες να τους μεταβιβάζουν τα ακίνητά τους σε χαμηλές αξίες.

Βεβαίως, οι δανειολήπτες έχουν και την ευχέρεια να ψάξουν από μόνοι τους να βρουν αγοραστές και να διαπραγματευθούν την τιμή του ακινήτου τους, απολαμβάνοντας τις φοροελαφρύνσεις που προαναφέραμε.

Ο Γιώργος Μουσκίδης είναι Διευθυντής της FOX Smart Estate Agency και Πρόεδρος του Κυπριακού Συνδέσμου Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΚΣΙΑ)