Πώληση ΜΕΔ: Θα επηρεάσει την πορεία των ακινήτων;

Είναι δύσκολο να προβλέψει κάποιος πότε και σε ποιο βαθμό θα επηρεάσουν τον τομέα των ακινήτων οι πωλήσεις των Μη Εξυπηρετούμενων Δανείων (ΜΕΔ) σε μεγάλους επενδυτικούς οργανισμούς.
 
Το λέμε αυτό με αφορμή την πώληση από την Τράπεζα Κύπρου 14,024 ΜΕΔ σε επενδυτικά ταμεία που διαχειρίζεται η διεθνής εταιρεία Apollo Global Management LLC.
 
Οι οφειλέτες των πωληθέντων ΜΕΔ έχουν υπόλοιπα ύψους 5.7 δις. ευρώ. Στα βιβλία της η Τράπεζα Κύπρου, μετά τις προβλέψεις, τα είχε σε αξία 1.5 δις. ευρώ.
 
Η Τράπεζα Κύπρου θα εισπράξει 1.4 δις. Ευρώ μετρητά από τη συναλλαγή, αναγνωρίζοντας ζημιά 135 εκ. ευρώ.
 
Αντιλαμβάνεται κάποιος ότι μιλάμε για πολύ σοβαρά οικονομικά μεγέθη, τόσο για τα συνολικά δάνεια του τραπεζικού συστήματος της Κύπρου, όσο και για τα ΜΕΔ, καθώς επίσης και για τον τομέα των ακινήτων.
 
Τα δάνεια αυτά είναι εξασφαλισμένα με 9.065 ακίνητα, τα οποία ισοδυναμούν με τις παγκύπριες πωλήσεις ακινήτων για ένα χρόνο.
 
Με αυτά τα δεδομένα εάν αυτά τα ακίνητα μπουν στην αγορά για πώληση ταυτόχρονα, και σε χαμηλές τιμές, θα δημιουργήσουν τεράστια πίεση προς τα κάτω στις τιμές των ακινήτων.
 
Είναι αναμενόμενο; Μπορεί να συμβεί αυτό;
 
Η εκτίμησή μας είναι ότι δεν θα μπουν στην αγορά ταυτόχρονα, σε χαμηλές τιμές.
 
Το τι θα συμβεί θα εξαρτηθεί, κατά κύριο λόγο, από τις προθέσεις και τα σχέδια της εταιρείας διαχείρισης.
 
Πώς βλέπουμε να λειτουργήσει πρακτικά αυτή η διαδικασία;
 
Αρχικά, θα προσεγγισθούν οι δανειολήπτες, για να εξευρεθεί μια αμοιβαία αποδεκτή λύση, με πιθανότητα να προταθεί σημαντική έκπτωση (κούρεμα) στα δάνεια αυτά για άμεση ή μερική εξόφληση.
 
Εάν δεν καρποφορήσουν οι προσπάθειες αυτές, τότε ο Οργανισμός πολύ πιθανόν, να προχωρήσει με υποχρεωτικές εκποιήσεις μέσω δημοπρασιών.
 
Με τις αλλαγές στη σχετική νομοθεσία, οι καθυστερήσεις που παρουσιάστηκαν στο παρελθόν στις δημοπρασίες λόγω νομικών κωλυμάτων που ήγειραν οι δανειολήπτες, θα περιοριστούν.
 
Όμως, συνεχίζει η πρώτη δημοπρασία να γίνεται με ελάχιστη τιμή πώλησης το 80% της αγοραίας αξίας, που καθορίζεται από δύο εκτιμήσεις.
 
Είναι ενδιαφέρον κάποιος να αναλύσει και να παρουσιάσει το είδος των 9,065 ακινήτων που δυνητικά μπορούν να καταλήξουν σε πλειστηριασμό.
 
Το επόμενο εύλογο ερώτημα είναι αν υπάρχει η αναγκαία αγοραστική δυνατότητα, για να απορροφήσει τα συγκεκριμένα ακίνητα.
 
Χωρίς να έχουμε υπόψιν μας συγκεκριμένα στοιχεία, πιστεύουμε ότι στη συντριπτική πλειοψηφία τους (πέραν του 80%) αφορούν μη εμπορεύσιμα ακίνητα, όπως γεωργικά τεμάχια σε αγροτικές περιοχές, ή άλλα, που θα είναι δύσκολο, αν όχι αδύνατο, να διατεθούν σε οποιαδήποτε λογική τιμή.
 
Οι διαχειριστές του συγκεκριμένου ταμείου, έχοντας υπόψιν τους τα πιο πάνω δεδομένα, πιστεύουμε ότι θα δώσουν έμφαση στον συναινετικό  διακανονισμό των δανείων αυτών.
 
Για τα δάνεια που αυτό δεν θα καταστεί δυνατό, πιθανόν να αναγκαστούν να τα κρατήσουν για κάποιο χρονικό διάστημα, ώστε να μπορέσει η αγορά να τα απορροφήσει σε λογικές τιμές, μεγιστοποιώντας τα κέρδη τους.
 
Ενώ είναι δύσκολο μέχρι αδύνατο να κάνουμε πρόβλεψη, εντούτοις γνωρίζοντας τον τρόπο που τέτοια επενδυτικά ταμεία και οι διαχειριστές τους σκέφτονται και ενεργούν, θα αναμέναμε σταδιακή προσφορά των ακινήτων στην αγορά, περιορίζοντας τον επηρεασμό και κατ’ επέκταση μια πιθανή μείωση στις τιμές των ακινήτων.
 
 
Γιώργος Μουσκίδης
Διευθυντής FOX Smart Estate Agency
Πρόεδρος Κυπριακού Συνδέσμου Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΚΣΙΑ)