Πώς θα επηρεαστούν οι αξίες των ακινήτων σε ενδεχόμενη λύση του Κυπριακού

Οι τιμές των ακινήτων σε σχέση με την λύση του Κυπριακού είναι ένα πολυσυζητημένο θέμα και παράγοντας αντιπαραθέσεων. Η άποψη σε διάφορους πολιτικοοικονομικούς κύκλους είναι ότι η λύση θα επηρεάσει τις αξίες των ακινήτων σε κάποιες επαρχίες θετικά και σε κάποιες αρνητικά.

Στα αστικά και περιφερειακά οικονομικά όμως τα πράγματα είναι κάπως διαφορετικά. 
Ερώτηση 1:
Είναι τυχαίο το ότι στο μέσο του πουθενά δεν υπάρχει καθόλου ανάπτυξη και η Γή σε μη αναπτυγμένες περιοχές είναι πολύ φθηνότερη ?
Απάντηση 1: 
Όχι δεν είναι καθόλου τυχαίο το ότι στο μέσο του πουθενά δεν υπάρχει ανάπτυξη, διότι δεν υπάρχουν οι υπηρεσίες που χρειάζετε μία οικογένεια για να ζήσει, και να απολαμβάνει.   

Ερώτηση 2:
Εάν κάποιος κτίσει στο μέσο του πουθενά 100 κατοικίες θα τις πουλήσει ?
Απάντηση 2: 
Όχι φυσικά. Γιατί ? Ο λόγος είναι πολύ απλός. Η ακριβότερη Γή είναι κοντά σε δουλειές, σε υπηρεσίες, στις ανέσεις, στην εκπαίδευση, στην υγεία, στον πολιτισμό, στις υποδομές, στο Αστικό οδικό δίκτυο κ.τ.λ. 

Η συγκέντρωση επιχειρήσεων και παραγωγικών δραστηριοτήτων είναι η πρωταρχική αιτία για την δημιουργία των πόλεων,  και για αυτό τον λόγο υπάρχουν μερικές πυκνοκατοικημένες περιοχές και άλλες όχι. 

Οι εταιρείες συγκεντρώνονται κοντά στις πόλεις για τρεις βασικούς λόγους. 
(α) Συγκριτικά πλεονεκτήματα (comparative advantages), τα οποία βασίζονται στο κόστος ευκαιρίας, (opportunity cost) 
(β) Εσωτερικές οικονομίες κλίμακας (Internal economies of scale)
(γ) Οικονομίες συγκέντρωσης (Αgglomeration economies).       

Η Αστική και Περιφερειακή Ανάπτυξη έχει μεγάλη επίδραση στην αγορά ακινήτων, αφού με την ανάπτυξη δημιουργείται ζήτηση για εμπορικούς και οικιστικούς χώρους. Η αστική ανάπτυξη μετράται σαν αύξηση στο κατά κεφαλή εισόδημα και σαν αύξηση στην συνολική απασχόληση. 

Για να υπάρξει οικονομική ανάπτυξη σε μία περιοχή, θα πρέπει να συνυπάρξουν οι ποιο κάτω προϋποθέσεις. 

(α) Αύξηση του Φυσικού Κεφαλαίου δηλ., των εξοπλισμών, των κτηρίων, της παραγωγικότητας και του εισοδήματος, 
(β) Αύξηση του Ανθρώπινου Κεφαλαίου δηλ. η αύξηση των γνώσεων και των δεξιοτήτων, και κατά συνέπεια τα εισοδήματα, 
(γ) Η Τεχνολογική Πρόοδος, που αυξάνει την παραγωγικότητα, άρα και το κατά κεφαλή εισόδημα  
(δ) Οικονομίες Συγκέντρωσης δηλ., η συγκέντρωση επιχειρήσεων σε μια περιοχή αυξάνει την παραγωγικότητα μέσω της χρήσης κοινών εισροών και την πιο αποτελεσματικής λειτουργία της αγοράς εργασίας. 

Η βασική θεωρία της Ανάπτυξης των Πόλεων, μας λέει ότι μία περισσότερο τεχνολογικά ανεπτυγμένη πόλη με το μεγαλύτερο κατά κεφαλή εισόδημα θα προσελκύσει νέο πληθυσμό και εργασιακές θέσεις, και θα συνεισφέρει στην οικονομική ανάπτυξη. 

Για να υπάρξει ανάπτυξη και αύξηση στις τιμές των ακινήτων σε μια περιοχή θα πρέπει πρώτα να υπάρξουν οι προϋποθέσεις στην  αύξηση του φυσικού και του ανθρώπινου κεφαλαίου, την ανάπτυξη στην τεχνολογία και την συγκέντρωση επιχειρήσεων. 

Σε μία ενδεχόμενη λύση του Κυπριακού θα αναπτυχτούν οι περιοχές με τις περισσότερες ανέσεις και όλες τις προδιαγραφές που έχουμε περιγράψει. 
Κατά συνέπεια, η Λευκωσία που είναι η πρωτεύουσα της Κύπρου με τις περισσότερες κυβερνητικές υπηρεσίες η οποία παρέχει όλες τις ανέσεις που προαναφέραμε, θα επηρεαστεί θετικά αφού όλο και περισσότερες επιχειρήσεις και κόσμος θα θέλει να βρίσκονται κοντά σε υπηρεσίες, ανέσεις και στις νέες θέσεις εργασίας. Συνεπώς,  θα υπάρξει αύξηση στην ζήτηση ακινήτων όμως μετά που θα διοχετευθεί το υφιστάμενο "απόθεμα" στην αγορά, (απούλητα ακίνητα) και μέχρι οι τιμές να φθάσουν σε ισορροπία (equilibrium). 

Παράλληλα, οι άλλες επαρχίες που δεν έχουν να ζηλέψουν τίποτε από άλλες πόλεις της Ευρώπης, ενόσω επενδύουν στην ανάπτυξη του φυσικού και του ανθρώπινου κεφαλαίου, την τεχνολογία και την συγκέντρωση επιχειρήσεων και τις ανέσεις που παρέχουν από το μεγάλο συγκριτικό πλεονέκτημα που έχουν λόγο θάλασσας,  θα συνεχίσουν να ελκύουν περισσότερους κατοίκους, νοουμένου ότι θα υπάρχουν νέες θέσεις εργασίας, άρα και οι τιμές των εμπορικών και οικιστικών ακινήτων θα έχουν ανάλογη ζήτηση. 

Όσον αφορά τις σημερινές τουρκοκρατούμενες περιοχές, και σε αυτή την περίπτωση τα πράγματα από αυτή την σκοπιά, δηλαδή των αστικών και περιφερειακών οικονομικών, θα έχουν την ίδια επίδραση. Εάν έχουν τις ποιο πάνω προϋποθέσεις που αναφέραμε θα τύχουν και της ανάλογης ζήτησης στα ακίνητα. 

"Στο ενδεχόμενο λύσης του Κυπριακού οι αξίες των ακινήτων δεν επηρεάζονται από πολιτικές αποφάσεις, αλλά από τον βασικό νόμο της προσφοράς και της ζήτησης". 

Να μην ξεχνούμε όμως ότι για να υπάρξει αύξηση στην ζήτηση θα πρέπει να υπάρχουν όλες οι προοπτικές, οι ανέσεις και η ασφάλεια που θα ελκύσει τους πιθανούς επενδυτές, όπου παγκοσμίως βασίζεται στην μεγαλύτερη θεωρία των Αστικών Οικονομικών με την μεγαλύτερη σημασία στην τοποθεσία όπου επηρεάζουν τις αξίες των ακινήτων. Location, Location, Location.
•    Location (Τοπική διάσταση – άμεσο περιβάλλον) 
•    Location  (Αστική Διάσταση)
•    Location.  (Περιφερειακή –Διεθνείς Διάσταση)                                                           

Ο Πασχάλης Θεοφάνους είναι Master of Science in Real Estate (MSc RE).