Τα μεγάλα deals που κυοφορούνται στο real estate

Λίγο πρίν την εκπνοή του 2018 και στον απόηχο του μεγάλου τραπεζικού deal της Eurobank με τη Grivalia Properties ΑΕΕΑΠ, τη μία εκ των δύο μεγαλύτερων εγχώριων Εταιρειών Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία, νέες συμφωνίες κυοφορούνται στο εγχώριο real estate, το οποίο, έστω και αργά, φαίνεται ότι δημιουργεί, στην παρούσα συγκυρία, προσδοκίες για μελλοντικές υπεραξίες.

Στο επίκεντρο βρίσκονται τα μεγάλα χαρτοφυλάκια επαγγελματικών ακινήτων αξίας άνω των 250 εκατ. ευρώ που έχουν βγεί στην αγορά κι ετοιμάζονται να αλλάξουν χέρια, την ίδια στιγμή που η αγορά φαίνεται ότι έχει κινήσει το ενδιαφέρον και νέων παικτών, πέραν των πιο «παραδοσιακών» ΑΕΕΑΠ, οι οποίες ήταν αυτές που στήριξαν, ούτως ή άλλως, τον κλάδο μέσα στην κρίση. Δείγμα της όλης κινητικότητας στα επαγγελματικά ακίνητα αποτελεί και το γεγονός ότι ξένοι επενδυτές που ανέλαβαν το μεγάλο ρίσκο κι επένδυσαν στον «πάτο» της αγοράς, την περίοδο 2014- 2015 αποχωρούν τώρα, εκτιμώντας ότι με τη ρευστοποίηση θα εγγράψουν κέρδη και αφήνοντας χώρο για την επόμενη ...φουρνιά, ξένων κυρίως, επενδυτών που θέλουν να μπούν τώρα πιο δυνατά στο παιχνίδι.

Μεταξύ των μεγάλων ονομάτων που διατηρούν ενδιαφέρον για περαιτέρω παρουσία, είναι, κατά τις πληροφορίες, η AGC: Η τελευταία, μετά την πολυσυζητημένη επένδυση, προ διετίας, στον Αστέρα Βουλιαγμένης, ο οποίος ετοιμάζεται να επαναλειτουργήσει από την άνοιξη του 2019, τώρα, φαίνεται ότι αναζητεί νέα projects στη χώρα μας έχοντας βολιδοσκοπήσει την αγορά (και) για ακίνητα εισοδήματος, κυρίως μισθωμένα γραφεία. Αντίστοιχα, προς την ίδια κατεύθυνση με αυξανόμενο ενδιαφέρον στο επαγγελματικό real estate, έχοντας επίσης ξεκινήσει από τον τουρισμό, κινείται και η αμερικανική Hines, το όνομα της οποίας έγινε ευρύτερα γνωστό στη χώρα μας μετά την απόκτηση του εμβληματικού πρώην Athens Ledra νυν Grand Hyatt από κοινού με την Henderson Park.

Ο όμιλος, πέραν των τουριστικών ακινήτων για περαιτέρω αγορές ξενοδοχειακών μονάδων κυρίως στην Κρήτη αλλά και σε άλλους δημοφιλείς ελληνικούς προορισμούς, ενδιαφέρεται για την αγορά επαγγελματικών ακινήτων α' κατηγορίας στην Αθήνα, ενώ το όνομα της Ηines έχει ακουστεί κατά κόρον και για το «κουφάρι» του εμπορικού κέντρου του ομίλου Βωβού στο Βοτανικό, το οποίο έχει περάσει στις πιστώτριες τράπεζες, αντιμετωπίζει ωστόσο σημαντικά πολεοδομικά θέματα και πρέπει να ξεκαθαριστούν τα ζητήματα με το δήμο και την Πολεοδομία.

Επιπλέον, ο επενδυτικός οίκος που δεν έχει κρύψει ότι αναζητεί ακίνητα ευκαιρίας στην ελληνική αγορά έχει στα σκαριά μία ακόμη επένδυση επί της λεωφόρου Κηφισού για την απόκτηση των 24 στρεμμάτων στην Ακαδημία Πλάτωνος, με τίμημα μάλιστα άκρως ελκυστικό, εκεί όπου η Artume (η οποία συνδέεται με τα επενδυτικά κεφάλαια της Blackrock), σχεδίαζε την τελευταία δεκαετία και πλέον τη δημιουργία του εμπορικού πολυχώρου Academy Gardens ωστόσο με το πού απέκτησε τις εγκρίσεις ...υπαναχώρησε.

Aυτοί που ...φεύγουν
Σε αυτούς που φεύγουν και- απ' όσο φαίνεται- θα εγγράψουν κέρδη είναι η περίπτωση των Αργεντίνων της Grupo Dolphin, που είχαν θεωρηθεί άκρως τολμηροί, όταν το 2013 επένδυσαν στην εγχώρια αγορά ακινήτων και τώρα, η πάροδος πενταετίας φαίνεται να είναι καθοριστική ώστε να επιλέξουν τη δεδομένη στιγμή να αποχωρήσουν από τη χώρα μας, αναζητώντας ευκαιρίες σε άλλες αγορές. Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο, κατά τις πληροφορίες, οι Αργεντίνοι επιλέγουν να πωλήσουν ένα χαρτοφυλάκιο τεσσάρων ακινήτων τους στην Ελλάδα, αρχικής αξίας στα πέριξ των 28- 30 εκατ. ευρώ, για το οποίο μάλιστα οι διαδικασίες βρίσκονται στο τελικό στάδιο με ισχυρό, κατά τις πληροφορίες, ενδιαφέρον, το οποίο μπορεί να ανεβάσει και το τελικό τίμημα, ενώ στόχος είναι η όλη διαδικασία να έχει ολοκληρωθεί έως τις αρχές του νέου έτους.

Το Grupo Dolphin/Pampa Energia, είχε έλθει στην Ελλάδα το 2013, κάνοντας ένα από τα ελάχιστα μεγάλα deals εκείνης της χρονιάς, εν μέσω πλήρους κατάρρευσης της αγοράς με την απόκτηση, έναντι τιμήματος 10,3 εκατ. ευρώ ενός από τα κεντρικότερα ακίνητα επί της λεωφόρου Βασιλίσσης Σοφίας που στέγαζε στο μακρινό παρελθόν τα κεντρικά γραφεία του ομίλου BNP Paribas και μισθώθηκε στη συνέχεια στον όμιλο Πειραιώς.

Αυτό είναι σήμερα και το μεγάλο «φιλέτο» του χαρτοφυλακίου που απέκτησε σταδιακά το fund, με επικεφαλής τον Μάρκος Μαρσέλο Μιντλίν, πρώην συνεργάτη του Τζόρτζ Σόρος όσον αφορά τις επενδύσεις σε ακίνητα και από τους ισχυρότερους επιχειρηματίες στην Αργεντινή, στον τομέα της παραγωγής και διακίνησης ηλεκτρικής ενέργειας.

Από το κτίριο της λ. Βασιλίσσης Σοφίας το fund υπολογίζει ότι μπορεί να εξασφαλίσει υψηλές αποδόσεις, ενώ η δεύτερη σημαντική αγορά για τους Αργεντίνους ήταν το 2014 από τον όμιλο ΕΛΛΑΚΤΩΡ, με την αγορά του συγκροτήματος γραφείων της Παντεχνική, της οικογένειας Γιόκαρη (σ.σ. είχε ενώσει τις δυνάμεις της τη δεκαετία του '00 με τον γνωστό κατασκευαστικό όμιλο), ακίνητο το οποίο επίσης περιλαμβάνεται στο εν λόγω χαρτοφυλάκιο

Σημειώνεται εδώ ότι ο Αργεντινός Μάρκος Μαρσέλο Μιντλίν, έχοντας την εμπειρία της πρότερης συνεργασίας του με τον Τζόρτζ Σορος στο διεθνές real estate, είχε θεωρήσει ότι το 2013 η ελληνική αγορά ακινήτων προσέφερε αρκετές επενδυτικές ευκαιρίες- πρωτοκλασάτα ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας ή ακίνητα distressed- και μάλιστα, η εταιρεία του ήταν τότε ο πρώτος ξένος επενδυτής σε ακίνητο εισοδήματος στην Ελλάδα της κρίσης.

Πολύ μεγαλύτερης αξίας είναι το χαρτοφυλάκιο που έχει βγάλει εδώ και καιρό στην αγορά το καταριανών συμφερόντων fund Ηelens Re, το οποίο, κατά τις πληροφορίες, επίσης θέλει να πουλήσει αποεπενδύοντας από τη χώρα μας κι έχει απευθύνει το τελευταίο διάστημα εκ νέου πρόσκληση σε υποψήφιους επενδυτές, ένα χρόνο μετά το πρώτο εγχείρημα, το φθινόπωρο του 2017.

Πρόκειται για το χαρτοφυλάκιο τεσσάρων εμπορικών ακινήτων σε Αθήνα (Αλιμο και Νέα Ιωνία) καθώς και στη Θεσσαλονίκη (Πυλαία και Νέα Ευκαρπία) με μισθωτή σήμερα την αλυσίδα Σκλαβενίτης, που είχε περιέλθει στην ιδιοκτησία του fund, με μία αξία κοντά στα 115 εκατ. ευρώ, σε συνέχεια των συμβάσεων sale & leaseback το 2014, με τον όμιλο- εκείνη την περίοδο- Μαρινόπουλου. Σε συνέχεια της συμφωνίας διάσωσης του τελευταίου, το ετήσιο, συνολικό ενοίκιο, με προβλεπόμενη λήξη της σύμβασης το 2024 και δυνατότητα πενταετούς επέκτασης, μειώθηκε για τον όμιλο Σκλαβενίτη στα 10,6 εκατ. ευρώ από τα 14,6 εκατ. ευρώ, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για τις αποδόσεις που είχαν προϋπολογίσει οι Καταριανοί.

Στα ονόματα που ακούγονται για το χαρτοφυλάκιο του Ηelens Re, είναι οι παλιότεροι και ισχυροί παίκτες που έχουν στηρίξει τα τελευταία χρόνια το εγχώριο real estate, όπως οι Επενδυτικές Ακινήτων- μάλιστα το όνομα της Grivalia Properties AEEAΠ ήταν από τα επικρατέστερα μέχρι την στιγμή της ανακοίνωσης του deal με τη Eurobank (σ.σ. πολύ περισσότερο δε από την στιγμή που τόσο η Grivalia όσο και η Εθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ διαθέτουν στα χαρτοφυλάκιά τους υπεραγορές με μισθωτή τον όμιλο Σκλαβενίτη). Επιπλέον, ακούγονται και πιο νέοι «παίκτες» που θέλουν τώρα να «χτίσουν» νέα χαρτοφυλάκια έχοντας βάλει στο τραπέζι ακόμη και τη δημιουργία ΑΕΕΑΠ, όπως για παράδειγμα το GreCO Fund, με διαχειρίστρια την Dromeus Capital, που πρωτοέγινε γνωστό όταν πριν από μερικούς μήνες «χτύπησε» το διαγωνισμό της Εθνικής Leasing κάνοντας την έκπληξη κι επενδύοντας το λίαν ευκαταφρόνητο ποσό των 23,6 εκατ. ευρώ για το συγκρότημα όπου στεγάζεται η Wind στη λεωφόρο Κηφισίας στο Μαρούσι.

Διαφορετική είναι η περίπτωση του Academy Gardens, της πολυσυζητημένης επένδυσης για τον εμπορικό πολυχώρο των 300 εκατ. ευρώ στο πρώην ακίνητο Μουζάκη στη λεωφόρο Κηφισού με το «βαρύ» όνομα της Blackrock από πίσω και ουκ ολίγες αντιδράσεις, κατά τη διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας, από φορείς και κατοίκους της περιοχής. Εχοντας περάσει κυριολεκτικά δια πυρός και σιδήρου για τις άδειες τις οποίες, τελικά κατάφερε να εξασφαλίσει, σήμερα, όπως υποστηρίζουν οι επενδυτές, τo υψηλό κόστος χρηματοδότησης που συνεπάγεται ο επενδυτικός προορισμός «Ελλάδα» φρέναρε τη μεγάλη εμπορική επένδυση της Artume, των επενδυτικών κεφαλαίων που συνδέονται με την Blackrock. Οι ίδιοι κρίνουν, τη δεδομένη στιγμή, ότι είναι πιο συμφέρουσες οι επενδύσεις σε άλλες ευρωπαϊκές αγορές όπου επίσης δραστηριοποιούνται και άρα το project του Κηφισού παραπέμπεται στις καλένδες- εξ' ου και οι συζητήσεις των τελευταίων μηνών για την πώληση των ακινήτων στην Hines. Όμως, εκτός από το υψηλό κόστος χρήματος φαίνεται ότι υπάρχει και μία ακόμη αιτία για το «φρένο» κι αυτή, σύμφωνα με στελέχη της εγχώριας αγοράς real estate, έχει να κάνει και με το γεγονός ότι από το 2007 (οπότε κι έγινε η πρώτη αγορά στην έκταση από την Artume) μέχρι σήμερα, έχει αλλάξει άρδην το σκηνικό στο εγχώριο λιανεμπόριο, με τις αλυσίδες να εμφανίζονται πλέον πιο διστακτικές για το εν λόγω project σε μία «δύσκολη» περιοχή.

Aπό την πλευρά της, έστω κι αν η Artume έχει εξασφαλίσει τον κύριο όγκο των αδειών για τον εμπορικό πολυχώρο Academy Gardens, η Hines προκρίνει τη δημιουργία εμπορικού πάρκου στα πρότυπα big boxes, επένδυση σαφώς πιο «εύκολη» τόσο από χρηματοδοτικής όσο και από αδειοδοτικής άποψης.

Οι τράπεζες
Στην επόμενη φάση για τη δημιουργία short list και την υποβολή δεσμευτικών προσφορών περνά από αυτή την εβδομάδα και η διαδικασία για την πώληση του μεγάλου χαρτοφυλακίου με πρώην ακίνητα του άλλοτε κραταιού ομίλου Βωβού, αρχικής αξίας περί τα 80 εκατ. ευρώ για το οποίο ο όμιλος της Alpha Bank έχει απευθύνει πρόσκληση εκδήλωσης ενδιαφέροντος. Στα ονόματα που έχουν ακουστεί είναι- και στην περίπτωση αυτή- παλιές και νέες ΑΕΕΑΠ, μεταξύ των οποίων και η νεότευκτη Orilina Properties, με κεφάλαια από το εξωτερικό ως επενδυτικός βραχίονας στο χώρο της διαχείρισης και εκμετάλλευσης ακινήτων του fund Brevan Howard, ενώ ξένα κεφάλαια θα φέρει και το GreCO Fund το όνομα του οποίου έχει επίσης ακουστεί για το συγκεκριμένο «πακέτο» ακινήτων. Στα ακίνητα του ομίλου Βωβού που έχει βγάλει προς πώληση η Alpha Βank περιλαμβάνονται τα γραφεία επί της Λεωφόρου Κηφισίας 95- 97 στο «δαχτυλίδι» της Αττικής Οδού, επί της λεωφόρου Κηφισίας 24 επίσης στο Μαρούσι, επί της οδού Τζαβέλλα στο Χαλάνδρι, εκεί όπου στεγάζονται τα γραφεία της Vodafone, ένα ακόμη κτίριο στην οδό Μιχαλακοπούλου 48, το οποίο είναι μισθωμένο στην AXA Ασφαλιστική κι ένα ακόμη εμπορικό ακίνητο στην Εθνική Οδό στο ύψος της Μεταμόρφωσης με έκθεση αυτοκινήτων της Porsche.

Πέραν του συγκεκριμένου χαρτοφυλακίου, η Alpha Bank, η οποία δημιούργησε πρόσφατα την Αlpha Real Estate Management & Investment, στον τομέα της διαχείρισης των ακινήτων του ομίλου και δή αυτών που συνδέονται με μη εξυπηρετούμενα δάνεια, βρίσκεται στο στάδιο της προετοιμασίας, κατά τις πληροφορίες, να βγάλει στην αγορά και άλλα μικρότερα χαρτοφυλάκια επαγγελματικών ακινήτων. Τα εν λόγω χαρτοφυλάκια θα περιλαμβάνουν μικρότερα ακίνητα, γραφεία και καταστήματα που θα απευθύνονται σε επενδυτές ακινήτων εισοδήματος, ενώ σε αντίστοιχη κίνηση προσανατολίζεται και ο όμιλος Πειραιώς, ο οποίος επίσης ετοιμάζεται να βγάλει στην αγορά αντίστοιχα «πακέτα».

Επιπλέον, συνεχίζονται από τις τράπεζες και οι μεμονωμένες πωλήσεις κτιρίων στην Αθήνα που μπορούν να προσελκύσουν το ενδιαφέρον επενδυτών: Ενδεικτικά, ο όμιλος Πειραιώς, μέσω της Πειραιώς Real Estate, ως σύμβουλος διαχείρισης πώλησης ακινήτων της τράπεζας έχει βάλει πωλητήριο για τις αρχές του νέου έτους στο κτίριο γραφείων των 2.900 τ.μ. στο Μαρούσι, επί των οδών Πάτμου 16- 18, έδρα, κατά την προηγούμενη δεκαετία, του ομίλου Altec, που, κατά σύμπτωση, περιλαμβάνεται στη λίστα των προς διαγραφή μετοχών που αποφάσισε το Χρηματιστήριο την περασμένη εβδομάδα.

ΠΗΓΗ: newmoney.gr