Συστράτευση για τον ΦΠΑ στα ακίνητα

Ενώπιον της Επιτροπής Οικονομικών της Βουλής συζητείται εκ νέου τη Δευτέρα (19 Ιουνίου) το αναθεωρημένο νομοσχέδιο του Υπουργείο Οικονομικών σε ό,τι αφορά το πεδίο εφαρμογής του εναρμονιστικού νόμου για επιβολή ΦΠΑ 19% σε οικοδομήσιμη γη. Ανησυχίες εκφράζονται από όλους τους επαγγελματικούς φορείς καθώς η ερμηνεία που θα δοθεί, στο τι συνιστά οικοδομήσιμη γη, θα επηρεάσει και το πεδίο εφαρμογής του νόμου, με τις ανάλογες επιπτώσεις στην αγορά.

Γιατί, όμως, οι επαγγελματικοί φορείς (ΣΕΛΚ, Σύνδεσμος Τραπεζών, Επιχειρηματίες Ανάπτυξης Γης, Εκτιμητές Ακινήτων και Σύνδεσμος Ιδιοκτητών) έχουν κινητοποιηθεί ώστε η ερμηνεία που θα δοθεί να περιορίσει στο ελάχιστο το πεδίο εφαρμογής της επιβολής φορολογίας; Υπάρχει γενική εκτίμηση από όλες τις επαγγελματικές ομάδες ότι με την επιβολή ΦΠΑ 19% στην οικοδομήσιμη γη θα μειωθεί η ζήτηση για αγορά οικοπέδων, καθώς αφενός ια αυξηθεί η τελική τιμή πώλησης του ακινήτου και αφετέρου οι ιδιοκτήτες –δυνητικά πωλητές οικοδομήσιμης γης θα αναγκαστούν να μειώσουν την αξία των ακινήτων σε μια προσπάθεια απορρόφησης μέρους της φορολογίας. Παράλληλα, η αύξησης της τελικής τιμής της οικοδομήσιμης γης θα αποτελεί ανασταλτικό παράγοντα για αγορά ακινήτων ως μακροχρόνια επένδυση κάτι το οποίο αποτελεί συνήθης πρακτική για τους Κύπριους (για μελλοντική ανέγερση κατοικίας των παιδιών τους ή για ανέγερση εξοχικής κατοικίας).

Την ίδια ώρα, θα μειωθούν οι αξίες των ακινήτων που έχουν  τα τραπεζικά ιδρύματα ως εξασφαλίσεις έναντι ενυπόθηκων δανείων, ενώ ενδεχομένως να επηρεαστεί  και κεφαλαιακή επάρκεια των τραπεζικών ιδρυμάτων από τη στιγμή που περιλαμβάνονται αξίες ακινήτων στο ενεργητικό τους. Επίσης, ελλοχεύει και ο κίνδυνος μείωσης της ρευστότητας επιχειρήσεων οι οποίες έχουν ακίνητα ως εξασφάλιση σε τραπεζικό ίδρυμα για παραχώρηση παρατραβήγματος από το λογαριασμό τους, καθώς με την μείωση της αξίας του ακινήτου θα μειωθεί και το όριο παρατραβήγματος. 

Παράλληλα, με βάση την αρχική μορφή του νομοσχεδίου που ετοίμασε το Υπουργείο Οικονομικών υπήρξε η εκτίμηση ότι οι αξίες των ακινήτων θα μειώνονταν μεταξύ 8-12%,  ενώ με την εισαγωγή των αντισταθμιστικών μέτρων η εν λόγω μείωση περιορίζεται στο ήμισυ. Από εκεί και πέρα όλα θα εξαρτηθούν από την τελική ερμηνεία που θα  δοθεί στο όρο οικοδομήσιμη γη.

Που θα επιβάλλεται ΦΠΑ 19%
Σύμφωνα με το αναθεωρημένο νομοσχέδιο του ΥΠΟΙΚ, ΦΠΑ 19% θα επιβάλλεται σε γη που εμπίπτει σε πολεοδομική ζώνη / περιοχή που προορίζεται για ανάπτυξη (είτε αυτή καλύπτεται ή δεν καλύπτεται από υδατοπρομήθεια) και η οποία αποτελεί μέρος οποιουδήποτε σχεδίου ανάπτυξης (με βάση τον περί πολεοδομίας και χωροταξίας νόμο). 

Η γη αφορά πολεοδομική ζώνη / περιοχή με επικρατούσα χρήση την οικιστική, εμπορική, τουριστική, παραθεριστική, βιομηχανική, βιοτεχνική ή άλλου τύπου ανάπτυξη ή μικτή ανάπτυξη (για παράδειγμα υπηρεσιών, αθλητισμού, πολιτιστική κλπ), πολεοδομική ζώνη / περιοχή για ειδικού τύπου ανάπτυξη ή μικτή ανάπτυξη οποιουδήποτε συνδυασμού και πολεοδομική ζώνη / περιοχή (π.χ. με διπλή ονομασία) όπου η ανάπτυξη ενεργοποιείται μετά την ικανοποίηση κάποιων προϋποθέσεων που καταγράφονται στο αντίστοιχο Σχέδιο Ανάπτυξης. 

Από τον ΦΠΑ εξαιρείται γη που εμπίπτει σε κτηνοτροφικές ζώνες/περιοχές ή άλλη ζώνη / περιοχή εκτός ορίου / περιοχής ανάπτυξης που βασικά δεν προορίζεται για ανάπτυξη (όπως είναι π.χ. οι ζώνες / περιοχές αγροτικές ή υπαίθρου, προστασίας του περιβάλλοντος, του τοπίου κλπ). Ωστόσο, θα επιβάλλεται ΦΠΑ σε γη για την οποίαν έχει εξασφαλιστεί πολεοδομική ή / και οικοδομική άδεια η οποία βρίσκεται εκτός ορίου / ζώνης / περιοχής ανάπτυξης και η οποία αφορά αναπτύξεις με εμβαδόν πέραν των 1000 τετραγωνικών μέτρων (πχ ενοποιημένες, ολοκληρωμένες, εξειδικευμένες αναπτύξεις αναψυχής / ψυχαγωγίας, ειδικού τύπου κ.α.) που αδειοδοτήθηκαν είτε με κανονικές διαδικασίες είτε κατά παρέκκλιση

Σύνδεσμος Τραπεζών και ΣΕΛΚ
Σύνδεσμος Τραπεζών και ΣΕΛΚ με επιστολές τους προς την Επιτροπή Οικονομικών  της Βουλής φαίνεται να δημιουργούν κοινό μέτωπο και να συμφωνούν ως προς την ανάγκη ελαχιστοποίησης των επιπτώσεων από την επιβολή ΦΠΑ 19% στη γη, προβαίνοντας σε εισήγηση ως προς τον κατάλληλο ορισμό της γης προς οικοδόμηση.

Συγκεκριμένα,  ο Σύνδεσμος Τραπεζών εκφράζει την άποψη πως είναι εναρμονιστική υποχρέωση της Κύπρου να υιοθετήσει το μέτρο επιβολής του ΦΠΑ σε γη εντούτοις και συμφωνεί με την εισήγηση του ΣΕΛΚ, όπως οριστεί γη προς οικοδόμηση - γη για την οποία υπάρχει ή για την οποία έχει υποβληθεί δεόντως συμπληρωμένη αίτηση για έκδοση πολεοδομικής άδειας, για ανέγερση κτηρίου ή άλλου έργου πολιτικής μηχανικής.

Η χρυσή τομή
Δεν αποκλείεται ως συμβιβαστική φόρμουλα να δοθεί μεταβατική περίοδος ώστε με την ψήφιση του νόμου να επιβληθεί ΦΠΑ 19% σε τεμάχια γης για τα οποία έχει εκδοθεί πολεοδομική άδεια, ενώ μετά το πέρας της μεταβατικής περιόδου να επιβάλλεται φορολογία στις πράξεις αγοραπωλησίας τεμαχίων γης που είναι προς οικοδόμηση.