Υπερπρονόμια Ενοικιαστών: Χρηματοδοτικές και Λειτουργικές μισθώσεις

Θα επιχειρήσουμε σε αυτό το κείμενο να επισημάνουμε τα σημαντικότερα προβλήματα που δημιουργούνται από συμβόλαια μίσθωσης/ενοικίασης, και που έγκειται το γεγονός των πλεονεκτημάτων αλλά και υπέρτερων δικαιωμάτων που μπορεί να έχει ένας ενοικιαστής, έναντι της Νομολογίας περί Ενοικιοστάσιου, έτσι όπως αυτά απορρέουν από την σύμπλευση και την συμφυΐα μεταξύ της λογιστικής αναγνώρισης, των νομικών αρχών και την οικονομική μεταχείριση της Συμφωνίας περί μίσθωσης, και του Ενεργητικού της Επιχείρησης. 

Ποιο κάτω παραθέτουμε κάποιες από τις πρόνοιες που θα πρέπει να διέπουν τις συμβάσεις, αλλά και κάποια από τα χαρακτηριστικά της σχέσης μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, και πως όλα αυτά θα καθορίσουν την σχέση και την σύμβαση είτε ως συμβόλαιο ενοικίασης, είτε ως διαχείρισης.  Άλλωστε ο διαχωρισμός των εννοιών μεταξύ ενοικίασης και άδειας χρήσης, δεν είναι εύκολος, και έχει απασχολήσει διαχρονικά διάφορους οικονομικούς και νομολογικούς θεσμούς και δικαστήρια, σε διάφορες χώρες.  

Στην Κύπρο, η γενικότερη τάση που επικρατεί είναι το ότι μια σύμβαση ενοικίασης αντιμετωπίζεται ως ένα μονόπλευρο και μονοδιάστατο θέμα, χωρίς να τίθεται υπό το πλαίσιο του διαχωρισμού μεταξύ χρηματοδοτικών (ΧΜ) και λειτουργικών μισθώσεων (ΛΜ).  Μια σύμβαση ΛΜ μπορεί να αποκλίνει από την έννοια της ενοικίασης και να απαλλάξει τον ιδιοκτήτη από απροσδόκητα υπερπρονόμια για τον ενοικιαστή κατά το τέλος της σύμβασης, με την προϋπόθεση ότι πληροί ουσιώδη κριτήρια που διέπουν μια ΛΜ και η οποία παραπέμπει και ποιο εύστοχα υποδηλώνει την ύπαρξη μιας συμφωνίας διαχείρισης (έναντι ενοικίασης) ή άδειας χρήσης χώρου.  Πρέπει να επισημάνουμε, ότι ο καθορισμός της σύμβασης θα εξαρτηθεί από το περιεχόμενο και τις πρόνοιες του, ανεξαρτήτως από το πώς προσδιορίζεται ο τίτλος της σύμβασης.

Ποίες όμως είναι οι διαφορές μεταξύ των χρηματοδοτικών και λειτουργικών διατάξεων μιας επιχείρησης; Χρηματοδοτικές διατάξεις προσδιορίζονται ως αυτές που καθορίζουν την παραγωγική δυνατότητα μιας επιχείρησης και οποιεσδήποτε χρηματοδοτικές δαπάνες (η αλλιώς Κεφαλαιουχικές επενδύσεις) αυξάνουν αυτή την παραγωγική δυνατότητα.  Σε αντίθεση, με τις λειτουργικές διατάξεις οι οποίες καθιστούν εφικτή την λειτουργία της συγκεκριμένης παραγωγικής δυνατότητας, με άμεσο αποτέλεσμα την εισροή εισοδημάτων, για την επιχείρηση (Σημείωση 1).  

Ως ένα πρώτο βήμα για να μπορέσει ο αντισυμβαλλόμενος να καθοριστεί ως διαχειριστής και όχι σαν ενοικιαστής, πριν από την υπογραφή της σύμβασης, είναι σημαντικό για τον ιδιοκτήτη, να γίνει διαχωρισμός μεταξύ του Κυρίως Χρηματοδοτικού (κυρίως κτίρια και εγκαταστάσεις) και του Επιχειρηματικού Ενεργητικού της επιχείρησης, κυρίως με την σύσταση μιας Εταιρείας στην οποία θα μεταφερθεί το Επιχειρηματικό Ενεργητικό (Σημείωση 2).  

Με την σειρά της η Εταιρεία θα μπορεί να εκχωρήσει την άδεια χρήσης χώρου στον διαχειριστή (κάτω από την οποία δεν θα καταβάλλεται έκτακτη εισφορά για την άμυνα, και η οποία είναι μια επιπρόσθετα ενισχυτική ένδειξη, για την μη ύπαρξη συμφωνίας ενοικίασης).  Επίσης, χωρίς να υπάρχει το λογιστικό ξεκαθάρισμα και ο διαχωρισμός πριν από την σύναψη της σύμβασης, υπάρχει ο άμεσος κίνδυνος η σύμβαση να καθοριστεί ως χρηματοδοτική, ιδιαίτερα στην περίπτωση που η ‘καθαρή αξία’ του επιχειρηματικού ενεργητικού είναι μηδαμινή (καθώς δεν υφίσταται και η νομική αρχή του ανταλλάγματος στην σύμβαση), και ιδιαίτερα όταν η περίοδος μίσθωσης προσεγγίζει στο 75% της περιόδου ζωής και οι μισθωτικές πληρωμές στο 90% της εκτιμημένης αξίας, του κυρίως χρηματοδοτικού ενεργητικού (Σημείωση 3).

Για τον πιο πάνω λόγο είναι σημαντική και η εκτίμηση του κυρίως χρηματοδοτικού ενεργητικού πριν από την σύναψη της συμφωνίας, κυρίως των κτιρίων και εγκαταστάσεων, ξεχωριστά από την εκτίμηση της γης.  Η γη είναι το μόνο παράδειγμα Ενεργητικού το οποίο λογιστικώς δεν μπορεί να είναι προϊόν ΧΜ (βέβαια η Κυπριακή νομοθεσία αναγνωρίζει μισθώσεις στην γη για κάποιες σπάνιες περιπτώσεις και το οποίο αντικρούεται με την τάση που θα έπρεπε να επικρατούσε), είναι και αυτός ο λόγος που σε αρκετές περιπτώσεις στην Κύπρο ο ιδιοκτήτης εξαναγκάζεται να προβεί σε επιλογές κατεδάφισης για να διεκδικήσει τα δικαιώματα του επ’αυτής, και αυτό επειδή τα δικαιώματα του επί του κτιρίου ή άλλου χρηματοδοτικού ενεργητικού τα έχει απεμπολήσει διότι δεν προέβηκε στις κατάλληλες προεργασίες (ανεξαρτήτως αν υπάρχει προκαθορισμένη πρόνοια για τον χρόνο σύμβασης), και το συμβόλαιο του για ενοικίαση είτε είναι αντιφατικό είτε βάσει των προνοιών του παραπέμπει ξεκάθαρα σε ΧΜ.

Στο αν αποδίδονται ή όχι οι κίνδυνοι και τα οφέλη του χρηματοδοτικού ενεργητικού της επιχείρησης στον διαχειριστή/ενοικιαστή, είναι ζωτικής σημασίας ένδειξη για τον καθορισμό της σύμβασης.  Ο διαχειριστής θα πρέπει να έχει το δικαίωμα στην δαπάνη μόνο των εξόδων συντήρησης και διατήρησης, και όχι αύξησης της παραγωγικής δυνατότητας του κυρίως χρηματοδοτικού (η πρόνοια αυτή θα απαλλάξει τον ιδιοκτήτη και από μελλοντικές φορολογικές υποχρεώσεις, με την ανάκτηση της επιχείρησης).  Σημαντική, είναι και η πρόνοια που θα δίνει το δικαίωμα στον διαχειριστή, να παραδώσει την επιχείρηση άνευ κόστους, στην περίπτωση κατά την οποία η λειτουργία της είναι πλέον ατελέσφορη (και αυτό μπορεί να αποδειχτεί) ή για οποιονδήποτε άλλο σημαντικό λόγο.  Επίσης, κατά την έναρξη των εργασιών η κατάσταση άμεσης λειτουργικότητας της επιχείρησης είναι σημαντική, αλλά και το ποσό του ενοικίου να είναι σε τέτοιο επίπεδο το οποίο θα καταστήσει μια κανονικός διαχειριζόμενη επιχείρηση ανάλογη με το μέσο όρο του τομέα της και άλλων όμοιων επιχειρήσεων, κερδοφόρα.  Αξιοσημείωτο προς αναφορά, είναι και το γεγονός της πρόθεσης, καθώς μια σύμβαση μπορεί να καθορίζει περιορισμένη περίοδο διαχείρισης, όμως η άδεια στον διαχειριστή να προβεί σε μεγάλη χρηματοδοτική επένδυση, η οποία να είναι αναμενόμενο ότι θα χρειαστεί χρόνος πέραν της περιόδου διαχείρισης για να εξοφληθεί ή να υπερκαλυφθούν τα κόστη της, είναι μια πρόθεση του ιδιοκτήτη που δεν συνάδει με τις παραστάσεις του συμβολαίου, για περιορισμένη περίοδο διαχείρισης.

Επιπρόσθετα, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να έχει τον ουσιαστικό έλεγχο του κτιρίου και να τιμολογεί τους λογαριασμούς ρεύματος και νερού στον διαχειριστή.  Συνάμα, σε τυχών αναπόφευκτη απαίτηση εκ μέρους του διαχειριστή για επένδυση στο χρηματοδοτικό ενεργητικό της επιχείρησης, τότε οποιαδήποτε αλλαγή και επένδυση θα γίνεται μόνο με την έγκριση του ιδιοκτήτη, και ο οποίος θα πρέπει να διασφαλίζεται από ενδεικνυόμενο δια την περίπτωση ειδικό, για την ανέξοδη και βολική, εκ μέρους του διαχειριστή αποκατάσταση του ενεργητικού.  Στην περίπτωση, που η ανέξοδη και βολική αποκατάσταση δεν είναι εφικτή, ο ιδιοκτήτης βάσει του συμβολαίου θα έχει το δικαίωμα αγοράς των προσθηκών στο χρηματοδοτικό ενεργητικό, έναντι της ‘καθαρής λογιστικής αξίας’.  Καθοριστικής σημασίας είναι ο ιδιοκτήτης να έχει και το απόλυτο δικαίωμα από χρηματοδότηση, όπως κονδυλίων της Ε.Ε., που αφορούν το κτίριο.

Ως εκ του παραδείγματος, η ακόλουθη πρόνοια η οποία βρίσκεται και σε αρκετά πρότυπα συμβόλαια ενοικίασης στην Κύπρο και η οποία παραπέμπει σε ΧΜ, καταδεικνύει και την αλλοπρόσαλλη και αντιφατική ερμηνεία και κατανόηση της έννοιας της ενοικίασης που επικρατεί.  Πρόνοια: ‘Ο ενοικιαστής θα δικαιούται χωρίς να χρειάζεται την οποιαδήποτε ρητή ή σιωπηρή έγκριση από τις ιδιοκτήτριες, να ανακαινίσει και/ή να επιδιορθώσει και/ή να ανακατασκευάσει οποιονδήποτε χώρο και/ή οποιοδήποτε διαμέρισμα ή μέρος του υποστατικού.’  Επιπλέον, μέσω του συμβολαίου ενοικίασης/διαχείρισης, ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να παραχωρεί το δικαίωμα σύναψης σημαντικού δανείου από τον ενοικιαστή/διαχειριστή, για σκοπούς επένδυσης στην επιχείρηση, καθώς το δάνειο είναι πιο άμεσα συνυφασμένο με ζωτικές χρηματοδοτικές ανάγκες, σε αντίθεση με την τραπεζική υπερανάληψη η οποία παρατίθεται για τους λειτουργικούς σκοπούς.

Εν τέλει, η δημιουργία υπεραξίας φήμης σε μια επιχείρηση εδράζεται κυρίως στα ιδιαίτερα και ξεχωριστά χαρακτηριστικά του χρηματοδοτικού της Ενεργητικού (και σε δευτερεύον παράγοντα στην ιδιαίτερη διαχείριση του λειτουργικού, και η οποία είναι εύκολα μεταφερόμενη σε άλλη επιχείρηση, καθώς έγκειται στην μοναδικότητα του διαχειριστή), και στην περίπτωση που οι κίνδυνοι και τα οφέλη του χρηματοδοτικού έχουν εκχωρηθεί στον ενοικιαστή/διαχειριστή, τότε αυτός έχει και παράλληλο δικαίωμα στην υπεραξία φήμης.  Σε αντίθετη περίπτωση, ο ενοικιαστής/διαχειριστής έχει δικαίωμα στην πώληση υπεραξίας φήμης σε άλλο διαχειριστή, μέχρι όμως το τέλος της σύμβασης, και όπως αυτή δεν απορρέει από το χρηματοδοτικό ενεργητικό.

Σημείωση 1:  Ο τρόπος διαχωρισμού του ενεργητικού σε χρηματοδοτικό και λειτουργικό επαφίεται και στο πλαίσιο και στις δραστηριότητες μιας επιχείρησης.  Για παράδειγμα, μια Εταιρεία που έχει ως κύρια δραστηριότητα την ανάπτυξη γης και ανοικοδόμησης σπιτιών, έξοδα που αφορούν την ανοικοδόμηση των κτιρίων μπορούν να θεωρηθούν ως μέρος του λειτουργικού ενεργητικού, και όχι του χρηματοδοτικού.

Σημείωση 2:  Στο πλαίσιο των συμβάσεων ενοικίασης/διαχείρισης, επιχειρηματικό ενεργητικό μπορεί να απαρτίζεται και από δευτερεύον χρηματοδοτικό ενεργητικό και από λειτουργικό.

Σημείωση 3:  η κυριότητα του χρηματοδοτικού ενεργητικού, καθορίζεται και από την μοναδικότητα του, τον βαθμό που είναι αναντικατάστατο, την συνεισφορά στην παραγωγική δυνατότητα και στον κύκλο ζωής.  Συνήθως το κυριότερο είναι τα κτίρια και οι εγκαταστάσεις, αλλά και η μοναδικότητα όσον αφορά την συνεργία από μέρη ενεργητικού, σε αντίθεση με την απομονωτική αντιμετώπιση.