"Sale and Leaseback" στα Ακίνητα

Η Επιτροπή Οικονομικών της Βουλής προχώρησε πρόσφατα στο νομοσχέδιο για "Sale and Leaseback"  στα ακίνητα και  έχει ζητήσει από την Κεντρική Τράπεζα να προβεί σε έκδοση οδηγίας αναφορικά με το ποιο πάνω θέμα. Τα νομοσχέδια οδηγούνται στην ολομέλεια της Βουλής για ψήφιση. Εάν ψηφιστούν τότε οι Τράπεζες αλλά και οι δανειολήπτες θα μπορούν με ειδική συμφωνία να προχωρούν σε μισθώσεις "Sale and Leaseback" των ακινήτων.

Τι είναι το Leasing
Το Leasing είναι μια μίσθωση η σύμβαση μεταξύ του "ιδιοκτήτη" και του "χρήστη" ενός ακινήτου. Σε μία επιχειρηματική συμφωνία μίσθωσης ο ιδιοκτήτης (εκμισθωτής) λαμβάνει "οικονομική αποζημίωση" από την εκμετάλλευση του ακινήτου του και  σε αντάλλαγμα, ο ενοικιαστής  (μισθωτής),  του  δίνεται το δικαίωμα να λειτουργήσει την επιχείρησή του επί του ακινήτου που έχει μισθώσει. Υπάρχουν πολλοί και διαφορετικοί τύποι συμφωνιών μίσθωσης ακινήτου που οι ιδιοκτήτες επιχειρήσεων θα πρέπει να ζυγίζουν πριν από την σύναψη συμφωνίας σε μια τέτοια σύμβαση. Η μίσθωση είναι πολύ δημοφιλής για τους ιδιοκτήτες μικρών επιχειρήσεων. Οι ρυθμίσεις αυτές επιτρέπουν σε νέες επιχειρήσεις να μεταφέρουν κεφάλαιά σε άλλες επιχειρηματικές ανάγκες. Με τη σύναψη σύμβασης, ο "εκμισθωτής"  παραχωρεί, για μια συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, περιουσία έναντι συγκεκριμένου ποσού. Σχετικά με το υπό συζήτηση νομοσχέδιο, η μίσθωση ακίνητης ιδιοκτησίας είναι για περίοδο τουλάχιστον δέκα χρόνων. Οι οργανισμοί που θα μπορούν να παρέχουν υπηρεσίες χρηματοδοτικής μίσθωσης είναι τα πιστωτικά ιδρύματα και οι εταιρείες μίσθωσης που έχουν αποκλειστικό σκοπό να προχωρούν σε μισθώσεις. Αυτές οι εταιρίες θα αδειοδοτούνται από την Κεντρική Τράπεζα υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Οι μορφές μίσθωσης είναι η απλή συμφωνία σύμβασης ενοικίασης με δικαίωμα αγοράς σε βάθος χρόνου και η χρηματοδοτική μίσθωση "Sale and Lease Back" με την οποία ένας δανειολήπτης θα μπορεί να πωλήσει για παράδειγμα ένα ακίνητο στην τράπεζα και στη συνέχεια να το μισθώσει. Παράλληλα, οι τράπεζες θα μπορούν να μισθώνουν ακίνητα υπό την προϋπόθεση ότι είναι ιδιοκτησία τους.

Τι είναι το "Sale and Leaseback"  
Με τον όρο "Sale and Leaseback" εννοούμε την επαναμίσθωση, όπου ο "πωλητής" ενός περιουσιακού στοιχείου "μισθώνει" πίσω το ίδιο περιουσιακό στοιχείο από τον νέον "αγοραστή". Δηλαδή, ο "πωλητής" του περιουσιακού στοιχείου καθίσταται ο "μισθωτής" και ο "αγοραστής" γίνεται ο "εκμισθωτής". Με ποιο απλά λόγια, με τη σύναψη σύμβασης  "Sale and Leaseback"  ο "ιδιοκτήτης" πουλά την περιουσία του και μετά την επαναενοικιάζει. Η στρατηγική αυτή είναι πολύ καλή πρακτική για μερικές επιχειρήσεις αφού με το "Sale & Leaseback" μπορούν να αποδεσμεύσουν κεφάλαια της επιχείρησης που είναι δεσμευμένα σε ακίνητη ιδιοκτησία και να το μετατρέψουν σε μετρητά (cash) για να χρησιμοποιηθούν σε άλλες ανάγκες. Ένα παράδειγμα "Sale and Leaseback" που έγινε στην Κύπρο είναι η πώληση του Ξενοδοχείου Χίλτον προς τον Όμιλο Marfin Laiki και την επαναενοικίαση του ακινήτου ξανά από την εταιρία Χίλτον. Πολλές επιχειρήσεις κυρίως στο εξωτερικό  χρησιμοποιούν την στρατηγική "Sale & Leaseback" για να διαχωρίσουν τις  δραστηριότητες της εταιρίας τους από την κατοχή ακίνητης ιδιοκτησίας. Για πολλές επιχειρήσεις η ακίνητη περιουσία έχει αποκτηθεί για την καλύτερη λειτουργία της αλλά η διαχείριση ακίνητης ιδιοκτησίας είναι ένα πολύ δύσκολο έργο για πολλούς επιχειρηματίες που δεν έχουν γνώσεις διαχείρισης ακινήτων.

Τα πλεονεκτήματα και τα οφέλη της εταιρίας που θα πουλήσει το ακίνητο και θα το ενοικιάσει είναι:
1.    Είναι ελκυστική μέθοδος σε περιπτώσεις που κάποια εταιρία θέλει να πουλήσει μια συγκεκριμένη περιουσία αλλά χρειάζεται να παραμείνει στον τόπο που είναι διότι έχει γίνει γνωστή από τους πελάτες της,  αλλά να μην είναι πλέον πρακτικό να φύγει από το συγκεκριμένο σημείο.
2.    Οι μέτοχοι της εταιρίας  προτιμούν να έχουν κεφαλαιουχικά στοιχεία που σχετίζονται ΜΟΝΟ με τις εργασίες της εταιρίας και για αυτό πουλούν και ενοικιάζουν ξανά το ακίνητο που τους ανήκε.
3.    Η τράπεζα θα μπορεί να αγοράζει το ακίνητο και ακολούθως η εταιρία να μένει στο ακίνητο, όπου θα πληρώνει την δόση ενοικίου. Με αυτόν τον τρόπο θα μπορέσει να αποδεσμευτεί από ένα μη εξυπηρετούμενο δάνειο, αν υπάρχει.  
4.    Με την πώληση του ακινήτου θα ελευθερώσει κεφάλαιο και θα το επανεπενδύσει στις βασικές δραστηριότητες της εταιρίας.
5.    Δεν θα δείχνει στο δημοσιονομικό δελτίο (book value) της εταιρίας, τα επιδόματα απόσβεσης ή μείωσης της αξίας του ακινήτου (Depreciation allowance) , και θα απαλλάσσεται από το ρίσκο που σχετίζεται με την υπολειμματική αξία του ακινήτου (Residual Value)
6.    Θα έχει φορολογικό κέρδος αφού το ενοίκιο θα φαίνεται στα λογιστικά βιβλία της εταιρίας σαν "λειτουργικά έξοδα".

Παράδειγμα Sale & lease back στην Ευρώπη
Η εταιρία W.P. Carey Group LLC, έχει αγοράσει το 2009 από την TESCO με συμφωνία Sale & Leaseback τις εγκαταστάσεις της TESCO στην Βουδαπέστη αξίας $90.000.000. Η  W.P. Carey Group LLC, έγινε ιδιοκτήτης των 2 κέντρων διανομής , και έχει ενοικιάσει πίσω στην TESCO τις εγκαταστάσεις . Η TESCO ενίσχυσε την ρευστότητα της που  και ενοικίασε από την  W.P. Carey Group LLC τα ακίνητα για μεγάλο χρονικό διάστημα.