Η μακροοικονομική προληπτική πολιτική του Ισραήλ

Τα τελευταία χρόνια η μακροοικονομική προληπτική πολιτική ήταν το εργαλείο για πολλούς φορείς χάραξης πολιτικής σε ολόκληρο τον κόσμο. Το άρθρο αυτό περιγράφει την εμπειρία του Ισραήλ στη χρήση των μακροοικονομικών προληπτικής εποπτείας για την αντιμετώπιση των τιμών των κατοικιών στην αγορά ακινήτων. Το Ισραήλ όπως όλα δείχνουν πάει πολύ καλά τις τελευταίες δεκαετίες. Αυτό τείνει να ασκεί ανοδική πίεση στις τιμές των κατοικιών, επειδή υπάρχουν ισχυροί περιορισμοί στην σχέση προσφοράς και ζήτησης.

Παρ' όλα αυτά, οι αξίες των τιμών των κατοικιών είναι σε ανοδική πορεία πριν από την παγκόσμια οικονομική κρίση για λόγους που θα αναφερθούν ποιο κάτω. Την ώρα που στο Ισραήλ οι περιορισμοί της προσφοράς ακινήτων διαδραμάτισαν σημαντικό ρόλο στην αύξηση των τιμών, σε άλλες χώρες όπως και στην Κύπρο, η αύξηση των τιμών ήταν λόγο της εύκολης πίστωσης.

Όταν χτύπησε η παγκόσμια οικονομική κρίση, όλες χώρες έπρεπε να προβούν σε πολιτικές προσαρμογής. Με την μη διαθέσιμη νομισματική πολιτική, η μακρό προληπτική πολιτική θα έπρεπε να αναπτυχθεί και στο Ισραήλ. Σε άλλες χώρες όπως και στην Κύπρο η μακρο προληπτική πολιτική έπρεπε να γίνει αυστηρότερη για την αντιμετώπιση των συνεπειών της εύκολης πίστωσης, παρόλο που οι τιμές των κατοικιών και η οικονομία είχαν ήδη καταρρεύσει. Η κεντρική τράπεζα του Ισραήλ μείωσε το ποσοστό νομισματικής πολιτικής από 3,75% στις αρχές του 2008 σε σχεδόν μηδενικό 0,25% στο τέλος του 2014. Με αυτό, αναμενόταν θα είχε αντίκτυπο στην οικονομική δραστηριότητα. Στην περίπτωση του Ισραήλ, οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί κατακόρυφα. Έτσι, με το ποσοστό της νομισματικής πολιτικής να έχει ήδη χαμηλώσει για να αντιμετωπίσει την επιβράδυνση του ΑΕΠ και να αντέξει τις συνέπειες της παγκόσμιας οικονομικής ύφεσης, το Ισραήλ έπρεπε να εφαρμόσει μακροοικονομική πολιτική προληπτικής εποπτείας για την αντιμετώπιση αυξήσεων των τιμών των κατοικιών.

Τα προληπτικά μέτρα τα οποία είχαν εφαρμοστεί από τις τράπεζες του Ισραήλ   
1.    Τον Αύγουστος του 2009 οι τράπεζες απαίτησαν αυστηρότερη διαχείριση κινδύνων, εξέταση των στεγαστικών δανείων και έρευνα ιδιαίτερα σε δάνεια που είχαν κυμαινόμενα επιτόκια
2.    Τον Μάρτη του 2010 τα δάνεια είχαν ενταχθεί σε ομάδες που είχαν χαρακτηριστεί ως δάνεια "κατασκευών και ακινήτων" και επέβλεπαν σε έναν υψηλότερο κίνδυνο σε περίπτωση πτώσης των τιμών
3.    Τον Ιούλιο του 2010 οι τράπεζες απαίτησαν  τα στεγαστικά δάνεια που χορηγούνταν να προβούν σε πρόσθετες διατάξεις με υψηλό δείκτη δανείου προς την αξία του ακινήτου (Loan to value Ratio LTV).
4.    Τον Οκτώβριος 2010 απαίτηση τις τράπεζες για μεγαλύτερη παροχή κεφαλαίων για δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου που χορηγούνται με υψηλή σχέση LTV
5.    Τον Μαΐου του 2011 εφαρμόστηκε ο περιορισμός του ρυθμιζόμενου επιτοκίου των στεγαστικών δανείων προς τα 1/3 του συνόλου των δανείων
6.    Τον Ιούλιο του 2012 επιβλήθηκε επιπλέον χρέωση κεφαλαίου 100% σε ομάδες δανειοληπτών που αγόραζαν νέες κατοικίες
7.    Τον Νοέμβρης του 2012 επιβλήθηκε ο περιορισμός της αναλογίας LTV στα στεγαστικά δάνεια, για αγοραστές πρώτης κατοικίας 75%, για επενδυτές ακινήτων έως 50%, και για αναβάθμιση σπιτιών έως 70%
8.    Τον Φεβρουάριος του 2013 επιβλήθηκε ο περιορισμός στην παροχή στεγαστικών δανείων και περιορίστηκαν οι απαιτήσεις κεφαλαιακών και προβλέψεων για τα στεγαστικά δάνεια
9.    Τον Αύγουστο του 2013 είχαν ληφθεί περαιτέρω μέτρα στον περιορισμό της προσφοράς επικίνδυνων υποθηκών
10.    Τον Σεπτέμβριο του 2014 είχε εκδοθεί νέα  οδηγία  έναντι ενυπόθηκων πιστωτικών κινδύνων

Οι επιδόσεις της μακροπροληπτικής πολιτικής στο Ισραήλ
Η άνοδος στις τιμές των κατοικιών εξηγούνται σε μεγάλο βαθμό από τους περιορισμούς της προσφοράς.  Στο Ισραήλ, το κράτος κατέχει το 93 % της γης και υπάρχει μια μακρά διαδικασία για την απόκτηση αδειών. Για παράδειγμα, ο χρόνος μεταξύ της έναρξης νέων κατασκευών μπορεί να διαρκέσει από 8 - 21 χρόνια. Επιπλέον, υπάρχει και η έλλειψη υποστήριξης από τις τοπικές κυβερνήσεις για έργα υψηλής πυκνότητας.  Για τις μικρότερες μονάδες, οι τοπικές κυβερνήσεις προτιμούν εμπορικά ακίνητα και πολυτελή κτίρια, αντί  κτίρια κατοικιών υψηλής πυκνότητας. Έτσι, οι τοπικές αρχές είναι απρόθυμες να υποστηρίξουν μεγάλα έργα. Λόγο τον ποιο πάνω περιορισμών και της  ισχυρής ζήτησης κατοικιών και τους περιορισμούς της προσφοράς, οι τιμές των κατοικιών αυξάνονταν κατακόρυφα. Αναγνωρίζοντας αυτό η κυβέρνηση, είχε θεσπίσει μέτρα για την αύξηση της προσφοράς, συμπεριλαμβανομένης της διευκόλυνσης του συντονισμού μεταξύ των διαφόρων φορέων στέγασης και την έναρξη των προγραμμάτων αστικής ανάπλασης.

Η διαχείριση της αγοράς κατοικίας στο Ισραήλ
Οι Μακροπροληπτικές πολιτικές λειτουργούν στη μείωση των κινδύνων που σχετίζονται με τη στέγαση για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα. Στο Ισραήλ, η αύξηση στις τιμές των κατοικιών θεωρήθηκε ως ένα πρόβλημα. Αυτό οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στους  περιορισμούς και όχι λόγω της εύκολης πίστωσης. Έτσι η μακροπροληπτική πολιτική βοήθησε στη διαχείριση των δανείων και της ικανότητας  αποπληρωμής των νοικοκυριών, αλλά δεν υπήρχαν πολιτικές για την αντιμετώπιση των περιορισμών της προσφοράς κατοικιών. Επιπλέον, ο στόχος της μακροπροληπτικής πολιτικής δεν είναι να σταματήσει πλήρως την αύξηση των τιμών των κατοικιών. Αντ 'αυτού, ο στόχος είναι η μείωση της στέγασης που σχετίζονται με τους κινδύνους για την χρηματοπιστωτική σταθερότητα και για  να αποφευχθεί μια ενδεχόμενη κρίση. Εδώ φαίνεται και η μεγάλη διαφορά σε σχέση με άλλες χώρες όπως η Κύπρος όπου η αύξηση στις τιμές των κατοικιών οφειλόταν στις εύκολες  πιστωτικές συνθήκες και στην υπερβολική μόχλευση των νοικοκυριών.

Στο Ισραήλ, η δυσκολία στον καθορισμό χαμηλότερης αναλογίας LTV, ήταν λόγω του αντίκτυπου που θα έχει για τους αγοραστές πρώτης κατοικίας, και ιδιαίτερα για τα νέα ζευγάρια. Οι Μακροπροληπτικές πολιτικές λειτουργούν καλύτερα ως εργαλεία ως εκ των προτέρων και όχι εκ των υστέρων. Στην Κύπρο, δεν υπήρχε ανώτατο όριο για τις αναλογίες LTV κατά τη διάρκεια της ανάκαμψης των τιμών των κατοικιών. Το όριο του LTV  για τα στεγαστικά δάνεια ήρθε μετά την αποτυχία της υπερπροσφοράς και την μεγάλη αύξηση στα μη εξυπηρετούμενα δάνεια (ΜΕΔ). Άλλα στοιχεία που συνέβαλαν επίσης στην αποφυγής κρίσης στο Ισραήλ είναι το σύστημα παροχών προστασίας των θέσεων εργασίας και της ανεργίας, το σύστημα εγγύησης των ενυπόθηκων δανείων, και η προσεκτική διαδικασία υποβολής αιτήσεων ενυπόθηκων δανείων.

Αναφορά
Global Property Guide, 2015,