Πώς θα αποφύγετε την επένδυση σε ακίνητα σε περιόδους φούσκας

Μετά την κατάρρευση της φούσκας στην αγορά ακινήτων των ΗΠΑ όλοι έχουμε καταλάβει πόσο σημαντικό είναι να γνωρίζουμε την πραγματική αξία ενός ακίνητου. Με αυτό το άρθρο θα βεβαιωθούμε ότι δεν υπερπληρώνουμε κάτι που αξίζει λιγότερο και πως θα αποφύγουμε την επένδυση με υπερτιμημένες τιμές.

Τρόποι αξιολόγησης
1.    Η σχέση τιμής ενοικίου και απόδοσης (Price to Rent Ratio, or Yield)
2.    Σχετικές τιμές (Relative Prices)
3.    Οικονομική προσιτότητα  (Affordability)
4.    Σχέση τιμής / κόστους αντικατάστασης (Price to Replacement Cost)

Τι θα έπρεπε ένα ακίνητο να αξίζει
Ένα ακίνητο μπορεί να θεωρηθεί ότι είναι ένα μέσο δημιουργίας κέρδους σε μορφή ακίνητου περιουσιακού στοιχείου,(ειδικά αν είναι ιδιόκτητο  προς ενοικίαση).Τα περιουσιακά στοιχεία έχουν άμεση σχέση με τη ευρύτερη χρηματιστηριακή αγορά. Όπως η αξία μιας μετοχής είναι η καθαρή παρούσα αξία (net present value), δηλαδή η αξία όλων των αναμενόμενων μελλοντικών κερδών (expected future earnings) από τη μετοχή, με έκπτωση τον κίνδυνο (discounted for risk), για τα έξοδα χρηματοδότησης (financing costs), και τον χρόνο προτίμησης (time-preference).

Η σχέση τιμής και ενοικίου
Στη χρηματιστηριακή αγορά ένας πολύ δημοφιλές κανόνας αφορά την αναλογία τιμής προς κέρδος, η οποία μετρά πόσο ψηλά είναι τα καθαρά κέρδη της εταιρείας, σε σχέση με την τιμή της μετοχής. Για μια συνηθισμένη εταιρεία, ο λόγος τιμής προς κέρδους (P/E ratio), θα μπορούσε να θεωρηθεί π.χ. να είναι μεταξύ 9 έως 18.

Στην αγορά κατοικίας θεωρείται παρόμοιο σενάριο αυτό που θεωρείται στη χρηματιστηριακή αγορά, αν και τα σπίτια αναμένεται να δώσουν ελαφρώς λιγότερη απόδοση, επειδή η αξία υποτιμάται λιγότερο στην πάροδο του χρόνου από τα περιουσιακά στοιχεία μιας εταιρίας. Η αναλογία τιμής/ενοικίου (price/rent ratio) είναι παρόμοιο με την αναλογία τιμής/ κερδών (P/E ratio) μίας εταιρίας.

Παραδείγματα:
1.    Αν η τιμή ενοικίασης είναι €8.5/τ.μ. και η μικτή απόδοση ενοικίασης είναι 12% τότε είναι υποτιμημένη  
2.    Αν η τιμή ενοικίασης είναι €14/τ.μ. και η μικτή απόδοση ενοικίασης είναι 7% τότε είναι  λογική τιμή
3.    Αν  η τιμή ενοικίασης είναι €25/τ.μ. και η μικτή απόδοση ενοικίασης είναι 4% τότε είναι υπερτιμημένη
 
Εάν οι αποδόσεις είναι ψηλές
Εάν οι αποδόσεις είναι ψηλές αυτό μπορεί να σημαίνει ότι το κόστος χρήματος για αγορά κατοικίας είναι χαμηλό, σε σχέση με το κόστος ενοικίασης. Οι πιθανοί αγοραστές θα πληρώσουν λιγότερο για να δανειστούν από την τράπεζα από ότι πληρώνουν για την ενοικίαση μίας κατοικίας. Πολλοί θα μετακινηθούν από το να είναι ενοικιαστές στο να γίνουν αγοραστές. Οι επιχειρηματίες το βρίσκουν πολύ λογικό να αγοράσουν σπίτια για να τα ενοικιάζουν και να κερδίσουν χρήματα. Και οι δύο αυτοί παράγοντες όμως, ασκούν ανοδική πίεση στις τιμές των κατοικιών.

Ψηλό κόστος αγοράς κατοικίας
Εάν η απόδοση ενοικίασης είναι χαμηλή, αυτό εννοείται ότι το κόστος χρήματος  (interest cost), για αγορά κατοικίας είναι ψηλό σε σχέση με το κόστος ενοικίασης. Οι πιθανοί αγοραστές θα δουν ότι για να αγοράσουν μία κατοικία θα πρέπει να πληρώσουν περισσότερα για το κόστος χρήματος την τράπεζα, από το να νοικιάσουν. Σε αυτήν την περίπτωση οι τράπεζες θα ανησυχούν ότι οι υπερβολικές χρηματοδοτήσεις πιθανόν να οδηγήσουν την αγορά σε κρίση, (όπως έγινε και στην Κύπρο), αφού η σχέση δάνειου-εσώδων θα επηρεάσει τους δανειζόμενους αρνητικά. Οι τιμές των ακινήτων διέπονται από οικονομικούς κύκλους όπου οι τιμές μετακινούνται περίπου από 4% έως 11%. Μία απόδοση κάτω από 4% μπορεί να σημαίνει κίνδυνος, ενώ στο 11% θα δείχνει επενδυτική ευκαιρία.

Σχετικές τιμές
Οι άνθρωποι  αναζητούν φθηνότερες και καλύτερες εναλλακτικές λύσεις. Όπου τα σπίτια είναι πολύ ακριβά, οι άνθρωποι θα αναζητήσουν εναλλακτικές λύσεις. Εάν οι τιμές των διαμερισμάτων της Μόσχας για παράδειγμα είναι € 10.000 ανά τ. μ., τότε φαίνεται να είναι υπερτιμημένο. Εάν οι τιμές στο Βέλγιο είναι  υποτιμημένες, σε σχέση με τα ψηλά εισοδήματα, αυτές οι ανωμαλίες μπορεί να διαρκέσουν για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Οικονομική δυνατότητα
Εάν οι τιμές των κατοικιών είναι ποιό ψηλές από το κόστος κατασκευής, πολύ λίγοι άνθρωποι μπορούν να αγοράσουν. Μία λογική μέτρηση της αξίας είναι το ΑΕΠ / ανά κάτοικο μιας χώρας, ως πολλαπλάσιο των τιμών των κατοικιών ανά τ. μ. Σε μια χώρα όπου ο λόγος τιμών των κατοικιών προς το ΑΕΠ/κάτοικο είναι υψηλό, τότε οι τιμές είναι υπερτιμημένες σε σχέση με τα επίπεδα του ΑΕΠ/κεφαλή εισόδημα. Οι τιμές των κατοικιών στο Ηνωμένο Βασίλειο, την Ιταλία, τη Γαλλία και τις κάτω χώρες φαίνεται συγκριτικά να είναι ακριβές. Ωστόσο, το ΑΕΠ/τ.μ. είναι καλύτερα να χρησιμοποιείται για να συγκρίνουν τις χώρες στα ίδια επίπεδα του ΑΕΠ, επειδή η στέγαση στις φτωχές χώρες τείνει να είναι σχετικά ακριβή σε σχέση με το τοπικό βιοτικό επίπεδο.

Η σχέση τιμής- προς - το κόστος αντικατάστασης
Αν οι τιμές των κατοικιών είναι πολύ υψηλότερες από το κόστος κατασκευής, οι εταιρείες ανάπτυξης  έχουν περισσότερα κίνητρα για να κτίσουν και άλλα κτήρια. Όταν η  νέα προσφορά έρχεται στην αγορά κατοικίας, αυτό λογικά θα ασκήσει πίεση στις τιμές των ακινήτων. Όταν οι τιμές των κατοικιών είναι πολύ μεγαλύτερες από το κόστος κατασκευής  είναι ένα σήμα κινδύνου ότι οι τιμές είναι πιθανό σύντομα να έρθουν προς κάτω.  Η Ευρώπη είναι γεμάτη από κωδικούς, άδειες, ποσοτικούς περιορισμούς κ.λπ. Αυτά τα  όρια περιορίζουν σημαντικά την νέα προσφορά  κατοικιών. Αυτό δεν θεωρείται ανωμαλία της αγοράς, αλλά μέρος του συστήματος.

Οι ποιο πάνω πληροφορίες θα σας προειδοποιήσουν πριν από την κρίση χρησιμοποιώντας τους  τέσσερεις δείκτες που προαναφέρθηκαν ιδίως η σχέση τιμής ενοικίου και απόδοσης. Τέλος είναι πολύ σημαντικό να αναφέρουμε ότι για να γίνονται σωστές συγκρίσεις θα πρέπει να μελετούνται σχολαστικά όλα τα δεδομένα , διότι τα ακίνητα διαφέρουν μεταξύ τους στα ποιοτικά χαρακτηριστικά και τις ανέσεις που παρέχει το κάθε ένα ξεχωριστά.