«Χάρες» στην επέκταση του Mall of Cyprus

Εγκρίσεις για επέκταση του The Mall of Cyprus κατά παρέκκλιση των προνοιών του Τοπικού Σχεδίου καθώς επίσης και αποφάσεις (εκ μέρους του Υπουργικού Συμβουλίου) για καταβολή μειωμένου ποσού χρημάτων από τον επιχειρηματία, ως αντισταθμιστικό μέτρο (στη βάση του Σχεδίου Παροχής Πολεοδομικών Κινήτρων) για την έγκριση την ανάπτυξης του εμπορικού κέντρου, εντοπίζει, μεταξύ άλλων, ο Γενικός Ελεγκτής της Δημοκρατίας, Οδυσσέας Μιχαηλίδης. Αφήνει παράλληλα αιχμές για την πώληση του εμπορικού κέντρου μόλις μια βδομάδα πριν από την έγκριση από το Υπουργικό Συμβούλιο, της αίτησης της πολεοδομικής άδειας κατά παρέκκλιση, επισημαίνοντας ότι «η διαφαινόμενη έγκριση της αίτησης ενδεχομένως να συνέβαλε στην αύξηση του κέρδους από την πώληση του εμπορικού κέντρου». 

Στην ετήσια έκθεση του για το 2015, ο Οδυσσέας Μιχαηλίδης επισημαίνει ότι «οι εγκρίσεις για αύξηση συντελεστή δόμησης κατά παρέκκλιση, για σκοπούς διασφάλισης της βιωσιμότητας υφιστάμενων ιδιωτικών αναπτύξεων και κατά συνέπεια ιδιωτικών εταιρειών, αποτελούν άνιση μεταχείριση μεταξύ των επιχειρηματιών και δεν φαίνεται να εμπίπτουν στους παράγοντες που θα πρέπει να λαμβάνει υπόψη του το Κράτος». Ο Γενικός Ελεγκτής συστήνει όπως  «διερευνηθεί η νομιμότητα της λήψης τέτοιων αποφάσεων και σε περίπτωση που αυτές κριθούν σύννομες, να ζητείται η ετοιμασία μελέτης βιωσιμότητας για σκοπούς τεκμηρίωσης».

Εντοπίζει, επίσης, άνιση μεταχείριση μεταξύ αιτητών παραπλήσιας ανάπτυξης  σε σχέση με  τον υπολογισμό για καταβολή προς το Κράτος σημαντικά μειωμένου οικονομικού αντισταθμίσματος για την παρέκκλιση προνοιών του Τοπικού Σχεδίου (μείωση κατά €2,8 εκ. περίπου). 

Αίτηση για χορήγηση πολεοδομικής άδειας κατά παρέκκλιση
Όπως επισημαίνει στην έκθεσή του ο Γενικός Ελεγκτής, στις 12.12.2013 υποβλήθηκε από την εταιρεία  αίτηση για χορήγηση πολεοδομικής άδειας κατά παρέκκλιση των προνοιών του Τοπικού Σχεδίου, για εσωτερικές μετατροπές/τροποποίηση χρήσεων και νέες προσθήκες/επέκταση σε εμπορικό κέντρο σύνθετου τύπου. Το Συμβούλιο Μελέτης Παρεκκλίσεων (ΣΥΜΕΠΑ) στις 26.02.2015 εισηγήθηκε την απόρριψή της αίτησης, ενώ το Υπουργικό Συμβούλιο στις 22.4.2015 αποφάσισε να την αναπέμψει προς επανεξέταση. Το ΣΥΜΕΠΑ στις 11.6.2015 αποφάσισε, κατόπιν επανεξέτασης της αίτησης, να εισηγηθεί την έγκριση της με κατάλληλες προϋποθέσεις, όρους και αντισταθμιστικά μέτρα. 

Το Υπουργικό Συμβούλιο στις 29.7.2015 ενέκρινε την αίτηση με όλους τους όρους, προϋποθέσεις και αντισταθμιστικά μέτρα, που εισηγήθηκε  το ΣΥΜΕΠΑ, δηλαδή (i)  η οποιαδήποτε υπέρβαση στο συντελεστή δόμησης (σδ) να αντισταθμιστεί πριν τη χορήγηση της πολεοδομικής άδειας, (ii) να καταβληθεί ποσό €100.000 σε ειδικό λογαριασμό του Δήμου Στροβόλου για την κατασκευή οποιουδήποτε ώριμου προς υλοποίηση πολεοδομικού έργου και (iii) να καταβληθεί από τους αιτητές, για την υλοποίηση προγραμματιζόμενων οδικών έργων του Τμήματος Δημοσίων Έργων (ΤΔΕ) στην περιοχή για διευκόλυνση της αυξημένης κυκλοφορίας, ποσό, το ύψος του οποίου θα καθοριστεί μετά από επανεκτίμηση της δαπάνης στην οποία προέβη το ΤΔΕ, λαμβάνοντας υπόψη παρόμοια περίπτωση. Σε ότι αφορά την υπέρβαση του σδ, αποφάσισε όπως αντί της κατά κανόνα αντιστάθμισης του με μεταφορά σδ από άλλο τεμάχιο γης ή από διατηρητέα οικοδομή, την κατ’ εξαίρεση στοχευμένη αντιστάθμιση του με χρηματικό ποσό που αναλογεί στη συγκεκριμένη υπέρβαση,  το οποίο θα καταβληθεί σε ειδικό ταμείο για τη χρηματοδότηση έργου που θα συντείνει στην αναζωογόνηση του Αστικού Κέντρου Λευκωσίας. 
Η καταβολή των αντισταθμιστικών μέτρων δεν είχε τακτοποιηθεί μέχρι την ημερομηνία ολοκλήρωσης του ελέγχου, με αποτέλεσμα η έκδοση της πολεοδομικής άδειας κατά παρέκκλιση να βρίσκεται σε εκκρεμότητα. 

Σύμφωνα με την έκθεση, κατά τον έλεγχο διαπιστώθηκαν τα ακόλουθα: 
 

(i) Κατά την αρχική απόφαση του ΣΥΜΕΠΑ στις 26.2.2015 αποφασίστηκε η εισήγηση για απόρριψη της αίτησης, θεωρώντας ότι αυτή δεν εμπίπτει σε κανένα από τα κριτήρια του Κανονισμού 19(1)(α)-(ιβ) και κρίνοντας ότι επηρεάζει ουσιωδώς τη γενική στρατηγική του ισχύοντος Σχεδίου Ανάπτυξης. Ωστόσο, το Υπουργικό Συμβούλιο στις 22.4.2015 αποφάσισε να αναπέμψει την αίτηση, καθότι μεταξύ άλλων, συμφωνεί με την έκθεση της Πολεοδομικής Αρχής, ότι δηλαδή η αίτηση εμπίπτει στα κριτήρια (δ) και (η) του Κανονισμού 19(1) και επίσης, ότι η ανάπτυξη δεν επηρεάζει ουσιωδώς τη γενική στρατηγική του ισχύοντος Σχεδίου Ανάπτυξης. 
Σε αντίθεση με την αρχική του θέση, το ΣΥΜΕΠΑ κατά την επανεξέταση της αίτησης στις 11.6.2015 θεώρησε ότι η έγκριση της αίτησης αιτιολογείται με βάση τα κριτήρια (δ) και (η) του Κανονισμού 19(1) και εισηγήθηκε στο Υπουργικό Συμβούλιο την έγκριση της αίτησης κατά παρέκκλιση με προϋποθέσεις, όρους και αντισταθμιστικά μέτρα.
Όπως προκύπτει, τα κριτήρια και οι αρχές εξέτασης αιτήσεων που αναφέρονται στον Κανονισμό 19(1) παρέχουν τη δυνατότητα διαφορετικής ερμηνείας κατά την εξέταση τους από τα αρμόδια όργανα, με αποτέλεσμα να εκφράζονται αντίθετες απόψεις.

(ii)  Όπως αναφέρθηκε από τον Πρόεδρο του ΣΥΜΕΠΑ στη συνεδρία στις 11.6.2015, κατά την οποία επανεξετάστηκε η αίτηση, οι λόγοι που παραθέτει το Υπουργικό Συμβούλιο για αναπομπή είχαν ληφθεί σοβαρά υπόψη κατά τη συζήτηση που κατέληξε στην απορριπτική εισήγηση του ΣΥΜΕΠΑ και δεν προέκυψε κανένα νέο στοιχείο που να συνηγορεί υπέρ της αλλαγής της απόφασης.
Όπως διαπιστώθηκε, η τροποποίηση της απόφασης του ΣΥΜΕΠΑ, από αρνητική σε θετική εισήγηση, προέκυψε από την αλλαγή στην ψήφο ενός από τα πέντε μέλη του. 
(iii)  Το Πολεοδομικό Συμβούλιο, με  επιστολή του ημερ. 27.1.2015 προς το ΣΥΜΕΠΑ, εξέφρασε σοβαρές επιφυλάξεις και προβληματισμούς αναφορικά με την διαδικασία εξέτασης της αίτησης και εισηγήθηκε όπως δρομολογηθούν οι αναγκαίες βελτιώσεις και εκσυγχρονισμός του υφιστάμενου αξιολογικού πλαισίου τέτοιων αιτήσεων.

ΣΥΣΤΑΣΗ

Ο Οδυσσέας Μιχαηλίδης συστήνει:

• Nα εξεταστεί το ενδεχόμενο τροποποίησης του Κανονισμού 19(Ι) που αφορά στα κριτήρια και τις αρχές εξέτασης αιτήσεων, ώστε αυτά να είναι αντικειμενικά και μετρήσιμα. 
• Να εξεταστεί κατά πόσο θα έπρεπε να εφαρμοστεί η πρόνοια του Κανονισμού 19(2), για απόρριψη της αίτησης και παραπομπή στο Πολεοδομικό Συμβούλιο για εξέταση της ανάγκης τροποποίησης του Σχεδίου Ανάπτυξης. 
• Να αξιολογηθούν οι προβληματισμοί του Πολεοδομικού Συμβουλίου

«Όπως μας πληροφόρησε η Διευθύντρια του Τμήματος, μελετάται η τροποποίηση των Κανονισμών ώστε να επικαιροποιηθούν και να καλύψουν αδυναμίες, συμπεριλαμβανομένων και αυτών που έχουν επισημανθεί από την Υπηρεσία μας. Κατά την άποψη της, οι εισηγήσεις του Τμήματος τεκμηριώθηκαν επαρκώς και το δημόσιο συμφέρον διασφαλίστηκε με τα αντισταθμιστικά μέτρα. Επίσης, η τελική Απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου δεν δικαιολογεί την παραπομπή στο Πολεοδομικό Συμβούλιο», επισημαίνεται στην έκθεση.

(iv) Το Υπουργικό Συμβούλιο κατά την αιτιολόγηση της Απόφασης του για αναπομπή, αναφέρθηκε μεταξύ άλλων, στην συμβολή της επέκτασης του εμπορικού κέντρου στην αναβάθμιση και βιωσιμότητα του. Tο εμπορικό κέντρο πωλήθηκε στις 23.7.2015, δηλαδή μία εβδομάδα πριν την έγκριση από το Υπουργικό Συμβούλιο της αίτησης της πολεοδομικής άδειας κατά παρέκκλιση. Όπως δε αναφέρθηκε πιο πάνω, η θετική εισήγηση του ΣΥΜΕΠΑ (μετά που του είχε αναπέμψει το θέμα το Υπουργικό Συμβούλιο για επανεξέταση) είχε υποβληθεί στις 11.6.2015, θα πρέπει συνεπώς να θεωρείτο σχεδόν βέβαιη η έγκριση από το Υπουργικό Συμβούλιο.  «Φαίνεται συνεπώς ότι η διαφαινόμενη έγκριση της αίτησης ενδεχομένως να συνέβαλε στην αύξηση του κέρδους από την πώληση του εμπορικού κέντρου», τονίζει ο Γενικός Ελεγκτής. 

ΣΥΣΤΑΣΗ
«Οι εγκρίσεις για αύξηση συντελεστή δόμησης κατά παρέκκλιση για σκοπούς διασφάλισης της βιωσιμότητας υφιστάμενων ιδιωτικών αναπτύξεων και κατά συνέπεια ιδιωτικών εταιρειών, αποτελούν άνιση μεταχείριση μεταξύ των επιχειρηματιών και δεν φαίνεται να εμπίπτουν στους παράγοντες που θα πρέπει να λαμβάνει υπόψη του το Κράτος. Να διερευνηθεί η νομιμότητα της λήψης τέτοιων αποφάσεων. Σε περίπτωση που αυτές κριθούν σύννομες, να ζητείται η ετοιμασία μελέτης βιωσιμότητας για σκοπούς τεκμηρίωσης», τονίζεται στην έκθεση.

Τα αντισταθμιστικά μέτρα
Σύμφωνα με τη Διευθύντρια του Τμήματος, η βιωσιμότητα και η τεχνοοικονομική μελέτη έχει τεθεί ως προϋπόθεση σε πολλές πολιτικές των Σχεδίων Ανάπτυξης, με στόχο τη διασφάλιση υλοποίησης της ανάπτυξης που είναι και βασική επιδίωξη των Σχεδίων.

Όπως αναφέρεται σε επιστολή του ΤΔΕ ημερ. 21.5.2014 προς το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως, σύμφωνα με εξειδικευμένη μελέτη που διενεργήθηκε για επίλυση των έντονων κυκλοφοριακών προβλημάτων που παρατηρήθηκαν στην περιοχή, τα οποία προκλήθηκαν μεταξύ άλλων και από τη λειτουργία το 2007 του εμπορικού κέντρου, το συνολικό εκτιμώμενο κόστος των πέντε απαιτούμενων οδικών έργων ανέρχεται σε €76,2 εκ. Στις 27.6.2014 έγινε εισήγηση από το ΤΔΕ όπως οι αιτητές συνεισφέρουν ποσό ύψους €76.000, δηλαδή μόλις το ένα τοις χιλοίς του κόστους των απαιτούμενων έργων.

Όταν ζητήθηκε στις 3.9.2015 επανεκτίμηση του ύψους του αντισταθμιστικού ποσού, λαμβάνοντας υπόψη και την παρόμοια περίπτωση παραπλήσιας ανάπτυξης κατά το 2009, το ΤΔΕ στις 7.9.2015 επεξήγησε ότι  ο υπολογισμός του αντισταθμιστικού, ύψους €76.000, προέκυψε από τον πολλαπλασιασμό της αύξησης του κυκλοφοριακού φόρτου που θα επιφέρει η προτεινόμενη ανάπτυξη, με το εκτιμημένο κόστος  ενός οδικού έργου που προωθείται άμεσα και κατά προτεραιότητα στην περιοχή ύψους €2 εκ. (εκτίμηση 2013) (δηλ. 3,8% x €2εκ = €76.000). Όπως εξήγησε, η ίδια μεθοδολογία ακολουθήθηκε και στην περίπτωση  παραπλήσιας ανάπτυξης με εκτιμημένο κόστος (εκτίμηση 2009) τριών έργων στην περιοχή (δηλ. 5% x €19,6,εκ = €980.000). Σε εκείνη την περίπτωση, το Υπουργικό Συμβούλιο μείωσε το ποσό αυτό στις €680.000.

Ωστόσο, το ΤΔΕ κατά την αξιολόγηση για την προτεινόμενη επέκταση του εμπορικού κέντρου κατά το 2014, δεν συνυπολόγισε το κόστος κατασκευής των δύο πρόσθετων έργων εκτιμημένου κόστους €35 εκ (εκτίμηση 2013), με το αιτιολογικό πως με βάση τα σημερινά δεδομένα (οικονομική κρίση, αυξημένο κόστος κλπ) δεν υπάρχει σαφής απόφαση για άμεση προώθηση τους. Όπως αναφέρεται, το τελικό εκτιμώμενο κόστος των τριών έργων με βάση τις μελέτες που ολοκληρώθηκαν το 2013 ανέρχεται σε €37εκ περίπου. Όπως δε αναφέρεται πιο πάνω, ως αναγκαία είχε κριθεί η κατασκευή πέντε έργων με συνολικό εκτιμώμενο κόστος €76,2εκ. Αυτό σημαίνει ότι, για την μεν παραπλήσια ανάπτυξη από τα πέντε αναγκαία έργα λήφθηκαν υπόψη τα τρία, για δε την υπό αναφορά ανάπτυξη του εμπορικού κέντρου, μόνο το ένα.

«Άνιση μεταχείριση μεταξύ αιτητών»
Όπως προκύπτει, η μεθοδολογία που ακολουθήθηκε από το Τμήμα Δημοσίων Έργων (ΤΔΕ) κατά τον υπολογισμό του απαιτούμενου αντισταθμίσματος, φαίνεται να είχε ως αποτέλεσμα την άνιση μεταχείριση μεταξύ αιτητών παραπλήσιας ανάπτυξης και τον υπολογισμό για καταβολή προς το Κράτος σημαντικά μειωμένου αντισταθμίσματος για το σύνολο των απαιτούμενων οδικών έργων (μείωση κατά €2,8 εκ. περίπου). 

ΣΥΣΤΑΣΗ
Ο Γενικός Ελεγκτής εισηγείται την εξέταση του ενδεχομένου επανεκτίμησης από το Τμήμα Δημοσίων Έργων, του ύψους του αντισταθμιστικού, κατόπιν επανεξέτασης των σχετικών παραμέτρων, οι οποίες να λαμβάνουν υπόψη σταθερά δεδομένα, για σκοπούς ίσης μεταχείρισης. Επίσης ενδεχομένως να πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι τα έργα στην υπό εξέταση περίπτωση, δεν ήταν άμεσα υλοποιήσιμα λόγω της οικονομικής κρίσης, η οποία δεν αποτελεί σταθερό φαινόμενο, και όχι λόγω μόνιμης ακύρωσης τους.