Πώς να διαχειριστείτε το χαρτοφυλάκιο ακινήτων σας

Η απόκτηση και η διαχείριση ενός χαρτοφυλακίου ακινήτων μπορεί να είναι αρκετά δύσκολη υπόθεση, αλλά όταν τα καταφέρεται και δείτε την επιχείρησή σας να μεγαλώνει, και τα ακίνητα σας να αποδίδουν με αύξηση στην αξία τους, τα έσοδα που θα έχετε ιδίως αν έχετε αποκτήσει σοβαρούς και καλοπληρωτές πελάτες, η επιτυχία είναι δεδομένη. Η διαχείριση ακινήτων χρειάζεται μεγάλο προγραμματισμό σε σημείο που θα πρέπει να γνωρίζεται από την αρχή του χρόνου σχεδόν όλα τα έξοδα και τα έσοδα. Για παράδειγμα, εάν ένα ακίνητο που είναι 20 χρονών και έχει 20 γραφεία, ή διαμερίσματα μισθωμένα με χρονιαία, ή μακροχρόνια συμβόλαια, εάν θα πρέπει να αναβαθμιστεί το σύστημα θέρμανσης διότι έχει φθαρεί και το κόστος είναι €30.000, αυτό το κόστος, αλλά και όλα τα άλλα κόστη συντήρησης, διαχείρισης κ.τ.λ. θα πρέπει να είναι εις γνώση του ιδιοκτήτη εκ των προτέρων. Εάν τα κτήρια είναι πολλά και δεν έχουμε υπολογισμένα τα έσοδα και τα έξοδα, τα πράγματα θα είναι δύσκολα.

Ένας άλλος παράγοντας που πρέπει να ληφθεί πολύ σοβαρά υπόψη, είναι ότι τα έσοδα από τα ενοίκια σε περιόδους ανόδων και καθόδων των τιμών δεν είναι τα ίδια. Για παράδειγμα, σε περιόδους καθόδων οι τιμές ενοικίων μειώνονται σημαντικά μέχρι 40% και 50%, άρα αυτό επηρεάζει άμεσα την αξία του ακινήτου αφού η απόδοση μειώνεται , οπόταν μειώνεται και η αξία ολόκληρου του ακινήτου.           

Πώς μπορούμε να δημιουργήσουμε ένα καλό χαρτοφυλάκιο ακινήτων
Αρκετοί επενδυτές ακινήτων, στην αρχή αγοράζουν ένα ακινήτου όπου μπορεί να είναι διαμέρισμα σε μεγάλη ηλικία, το ανακαινίζουν και μετά τα πουλούν με κέρδος. Αυτό το σενάριο έχει γίνει εδώ και μερικά χρόνια μόδα στο Λονδίνο αλλά και σε άλλες μεγαλουπόλεις της Ευρώπης. Οι ποιο έμπειροι αγοράζουν 2 η 3 διαμερίσματα, τα ανακαινίσουν αλλά δεν τα πουλούν όλα. Στην συνέχεια, χρησιμοποιώντας το ενοίκιο για τη χρηματοδότηση του επόμενου έργου, αγοράζουν το επόμενο γραφείο, διαμέρισμα, ή σπίτι και με αυτόν τον τρόπο μεγαλώνουν το χαρτοφυλάκιο τους. Ο στόχος είναι να αυξηθεί η αξία σε κάθε σπίτι ή διαμέρισμα, έτσι ώστε να παρέχει εισόδημα και μακροπρόθεσμη αύξηση κεφαλαίου, άρα και αύξηση της συνολικής αξίας τους χαρτοφυλακίου. Στην αγορά ακινήτων, οι λέξεις κλειδιά είναι «location, location, location", όπου προσδιορίζει την τοπική την περιφερειακή και την διεθνή διάσταση. Οι αποδόσεις των ενοικίων (rental yields) και η ανατίμηση του κεφαλαίου (capital appreciation) θα εξαρτηθεί από την σωστή θέση του ακινήτου, για παράδειγμα αν είναι κοντά σε χώρους εργασίας, συγκοινωνίες, σχολεία και καταστήματα, που άρα θα έχει και αυξημένη ζήτηση σε σχέση με άλλα ακίνητα.

Όσο και αν φαίνεται πολύ δύσκολη η σωστή αγορά και διαχείριση ακινήτων, υπάρχουν εταιρείες που εξειδικεύονται σε επενδύσεις και διατήρηση χαρτοφυλακίου σε ακίνητα. Αυτό μπορεί να είναι μια καλή επιλογή για ανθρώπους που δεν θέλουν να το κάνουν μόνοι τους, διότι δεν έχουν τις απαιτούμενες γνώσεις και εμπειρίες.

Τα επόμενα βήματα
Ένας άλλος καλός τρόπος για επένδυση ακινήτων είναι η αγορά εκτός σχεδίου πριν από την ανάπτυξη και πριν να αρχίσει η κατασκευαστική περίοδος. Πολύ σημαντικός παράγοντας είναι η συνεργασία και αγορά ακινήτων από σοβαρές κατασκευαστικές εταιρίες όπου διαθέτουν συνέπεια, πολύχρονη εμπειρία, ποιότητα και επαγγελματισμό. Τα οφέλη είναι ότι υπάρχουν καλές εκπτώσεις, και δίνονται από τον κατασκευαστή ευκολίες πληρωμής. Επιπλέον, από τη στιγμή που το ακίνητο θα είναι χτισμένο, θα υπάρχει σίγουρα κάποια ανατίμηση κεφαλαίου(capital appreciation).

Διασπορά του χαρτοφυλακίου
Καθώς το χαρτοφυλάκιο χτίζεται, είναι συνετή η προσπάθεια διασποράς της επενδύσεις, αγοράζοντας σε διαφορετικές περιοχές και σε διαφορετικούς τομείς της αγοράς, δηλαδή εκτός από διαμερίσματα και κατοικίες,  επενδύσεις σε καταστήματα και γραφεία. Τελευταίος σε αρκετές μεγαλουπόλεις της Ευρώπης οι επενδυτές ακινήτων άρχισαν να βλέπουν πολύ καλή επένδυση της αγορά ακινήτων σε φοιτητικές εστίες,  κυβερνητικά γραφεία που διαθέτουν μακροχρόνια συμβόλαια, ή ακόμη και επενδύσεις σε εγκαταστάσεις  όπου στεγάζονται κλινικές και Ιατροί.

Πρακτικά Θέματα διαχείρισης ακινήτων
Η διαχείριση ενός, δύο ή τριών ακινήτων μπορεί να είναι εύκολη και ευχάριστη δουλειά για μερικούς μικροεπιχειρηματίες. Εάν όμως τα ακίνητα είναι περισσότερα, οι ποιο σοφοί επενδυτές ή επενδυτικά ταμία ακινήτων διορίζουν έναν επαγγελματία, ή ένα επαγγελματικό γραφείο διαχείρισης χαρτοφυλακίων, όπου θα χειρίζεται όλα τα οικονομικά και λειτουργικά θέματα επι καθημερινής βάσης. Παράλληλα, οι ένοικοι είτε είναι ιδιώτες είτε είναι επαγγελματίες, είναι πολύ λογικό να προτιμούν να κάνουν τις συναλλαγές τους με επαγγελματίες του κλάδου, όπου ξέρουν να χειρίζονται κατάλληλα τα διάφορα θέματα και να επιλύουν προβλήματα.            

Χρηματοδότηση Ακινήτων
Όσο μεγαλύτερο είναι το χαρτοφυλάκιο, τόσο πιο περίπλοκη γίνεται και η χρηματοδότηση, αν και, κατά την ειρωνεία της τύχης, μπορεί να υπάρχει και περισσότερη ευελιξία.  Η διαχείριση του χαρτοφυλακίου ακινήτων βασίζεται πάνω στις αρχές, νόμους και ορολογίες που διέπουν όλες τις άλλες επιχειρήσεις, δηλαδή με προβλέψεις ταμειακών ροών, αναλογία δανείου και αξίας ακινήτου (loan to value ratio), και υπολογισμούς απόδοσης  ενοικίασης (rental yield calculations) σε όλο το χαρτοφυλάκιο. Οι στρατηγικές χρηματοδότησης πρέπει να προσαρμοστούν σε όλο το χαρτοφυλάκιο ακινήτων. Οι τράπεζες διαθέτουν διάφορα στεγαστικά δάνεια που μπορεί να είναι κατάλληλα για την κάθε περίπτωση.

Ένας άλλος επίσης πολύ σημαντικός παράγοντας είναι το κόστος συντήρησης, το οποίο μπορεί να είναι σημαντικό κόστος όταν τα ακίνητα είναι πολλά. Τέλος,  οι επαγγελματίες ιδιοκτήτες μεγάλου χαρτοφυλακίου ακινήτων εργοδοτούν επαγγελματίες του κλάδου όπου ξέρουν να χειρίζονται όλες τις απαιτήσεις ενός χαρτοφυλακίου, με επαγγελματική τήρηση βιβλίων λογιστικών συμβουλών, ιδιαίτερα στα αρχικά στάδια της δημιουργίας της επιχείρησης, και γνωρίζουν πότε θα είναι η ποιο κατάλληλη στιγμή εξόδου (exit time) από μία επένδυση, δηλαδή η διάθεση ενός ακινήτου προς πώληση στην ελεύθερη αγορά.