Σημάδια σταθεροποίησης στις τιμές των κατοικιών

Η ανάκαμψη της οικονομίας, η βελτίωση των χρηματοοικονομικών συνθηκών, τα μειωμένα δανειστικά επιτόκια και η πρόοδος στις διαρθρωτικές αλλαγές για βελτίωση του πλαισίου έκδοσης τίτλων αναμένεται να επιδράσουν θετικά στη ζήτηση για ακίνητα.

-   Για πρώτη φορά από το τέταρτο τρίμηνο του 2009, οι τιμές διαμερισμάτων κατέγραψαν τριμηνιαία αύξηση 0,8%, η οποία αντισταθμίστηκε από μείωση στις τιμές των οικιών 0,7%.
-   Σύμφωνα με τον δείκτη τιμών άρχισε να φαίνεται σταθεροποίηση στις  μειώσεις των τιμών κατοικιών. Η σταθεροποίηση στις μειώσεις των τιμών θα οδηγήσουν σε πορεία σταθεροποίησης των τιμών     
-   Ο δείκτης τιμών για οικίες και διαμερίσματα κατέγραψε κατά το τρίτο τρίμηνο του 2015 οριακή μείωση 0,3%.
-   Σε ετήσια βάση οι τιμές κατοικιών κατέγραψαν μείωση κατά 3,7% το τρίτο τρίμηνο του 2015, σε σύγκριση με 5% και  6,5% το δεύτερο και πρώτο τρίμηνο του 2015, αντίστοιχα.

             
                                                                                
    


ΤΙΜΕΣ ΑΝΑ ΕΠΑΡΧΙΑ
Μειώσεις στις τιμές κατοικιών:
•    Τριμηνιαία μείωση στις επαρχίες, Αμμοχώστου (1,6%),  Λευκωσίας (1,3%),  Λεμεσού (0,1%)
•    Ετήσιες μειώσεις στις επαρχίες Λεμεσού (3,9%), Λάρνακας (3%)  Πάφου (2,5%) και επαρχίας Αμμοχώστου (2%).
•    Η μεγαλύτερη ετήσια μείωση στις τιμές κατοικιών καταγράφηκε στην επαρχία Λεμεσού κατά 5,6%
•    Η μικρότερη στην επαρχία Αμμοχώστου κατά 1,3% (Διάγραμμα 3)
•    Οι τιμές οικιών στις επαρχίες Λευκωσίας, Λάρνακας και Πάφου παρουσίασαν ετήσιες μειώσεις 5,1%, 2% και 2,3%, αντίστοιχα

Αυξήσεις  στις τιμές κατοικιών:
•    Αυξήσεις των τιμών στις επαρχίες Λάρνακας (0,7%) και Πάφου (0,9%)
•    Τριμηνιαίες αυξήσεις στις τιμές κατοικιών στις επαρχίες Λάρνακας και Πάφου 1,2% και 0,2%, αντίστοιχα

Μειώσεις  στις τιμές διαμερισμάτων:
•    Η μεγαλύτερη τριμηνιαία μείωση καταγράφηκε στην επαρχία Αμμοχώστου κατά (1,5%)
•    Η επαρχία Λευκωσίας κατέγραψε τριμηνιαία μείωση κατά 0,6%
•    Η μεγαλύτερη ετήσια μείωση στις τιμές διαμερισμάτων καταγράφηκε στην επαρχία Λευκωσίας κατά 5,3% κατά το τρίτο τρίμηνο του 2015, βλέπε (Διάγραμμα 3)
•    Οι τιμές διαμερισμάτων στις επαρχίες Λάρνακας, Πάφου και Αμμοχώστου παρουσίασαν επίσης ετήσιες μειώσεις 2%, 2,7% και 5,2%, αντίστοιχα

Αυξήσεις  στις τιμές διαμερισμάτων:
•    Οι επαρχίες Λεμεσού, Λάρνακας και Πάφου κατέγραψαν τριμηνιαίες αυξήσεις 2,1%, 0,3% και 1,5%
•    Οι τιμές διαμερισμάτων στην επαρχία Λεμεσού κατέγραψαν ετήσια αύξηση 1,7% από το 2010

Η ΖΗΤΗΣΗ ΓΙΑ ΑΚΙΝΗΤΑ
•    Σύμφωνα με στοιχεία του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας κατά το τρίτο τρίμηνο του 2015 ο συνολικός αριθμός πωλητήριων εγγράφων (Κύπριοι και αλλοδαποί) στην Κύπρο κατέγραψε ετήσια αύξηση 6%.
•    Ο αριθμός των πωλητηρίων εγγράφων με αγοραστές κατόχους Κυπριακής υπηκοότητας κατέγραψε ετήσια αύξηση 2,7%, ενώ ο αντίστοιχος αριθμός με αγοραστές αλλοδαπούς κατέγραψε αύξηση 15,8%. (Διάγραμμα 4).
•    Όλες οι επαρχίες, πλην της Λεμεσού, παρουσίασαν ετήσια αύξηση στο συνολικό αριθμό των πωλητηρίων εγγράφων κατά το υπό εξέταση τρίμηνο.
•     Σύμφωνα με την έκδοση Τραπεζικών Χορηγήσεων της ΚΤΚ, κατά το τελευταίο τρίμηνο  καταγράφηκε αύξηση στη ζήτηση για οικιστικά δάνεια από νοικοκυριά και παράλληλα τα κριτήρια παραχώρησης οικιστικών δανείων παρέμειναν αμετάβλητα.

ΠΡΟΟΠΤΙΚΕΣ ΣΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
•    Ο δείκτης πρόθεσης, για αγορά ή ανέγερση κατοικίας τους επόμενους δώδεκα μήνες στην Κύπρο το τρίτο τρίμηνο του 2015 έφτασε κατά μέσο όρο (μ.ο.) στο -89,9, το οποίο ήταν λιγότερο αρνητικό σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2014 (-92,8).
•    O δείκτης προσδοκιών εργοδότησης, στον κατασκευαστικό τομέα κατά το υπό εξέταση τρίμηνο κυμάνθηκε κατά μ.ο. στο -6,8 σε σύγκριση με μ.ο. -9,33 το αντίστοιχο τρίμηνο του προηγούμενου έτους.
•    Ο δείκτης προσδοκιών για τις τιμές πώλησης ακινήτων κυμάνθηκε επίσης σε αρνητικά επίπεδα (μ.ο. -30,3) κατά το τρίτο τρίμηνο του 2015, παρ’ όλο που τον Οκτώβριο και Νοέμβριο του 2015 καταγράφει σαφώς λιγότερο αρνητικά αποτελέσματα (-18,8 και -16,7, αντίστοιχα).

Η ενισχύσει την αξιοπιστία της Κυπριακής αγοράς ακινήτων:
Η πρόοδος στις διαρθρωτικές αλλαγές του πλαισίου για την έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας αναμένεται να έχει θετική επίδραση στον τομέα. Συγκεκριμένα, με την πρόσφατη ψήφιση του σχετικού νόμου καθίσταται δυνατός ο απεγκλωβισμός των αγοραστών ακινήτων που ενώ τήρησαν τις οικονομικές υποχρεώσεις τους έναντι του πωλητή, δεν πήραν τίτλο γιατί είτε το ακίνητο είναι υποθηκευμένο σε δάνειο του πωλητή, είτε ο πωλητής έχει οφειλόμενους φόρους στο κράτος. Αυτό αναμένεται να ενισχύσει την αξιοπιστία της Κυπριακής αγοράς ακινήτων, η οποία είχε πληγεί κατά τα προηγούμενα χρόνια όταν πολλοί ξένοι αλλά και ντόπιοι είχαν εγκλωβιστεί στις χρονοβόρες ή και αναποτελεσματικές διαδικασίες που ίσχυαν στο παρελθόν. Επίσης, η έκδοση τίτλων αναμένεται να επισπευσθεί και μέσω της αποτελεσματικότερης διαδικασίας έκδοσης πολεοδομικών αδειών.

Η μεθοδολογία δεικτών και υποδεικτών τιμών κατοικιών
Για τη δημιουργία των διαφόρων δεικτών και υποδεικτών τιμών κατοικιών η ΜΠΑ της ΚΤΚ ακολουθεί την ωφελιμιστική μεθοδολογία. Η βασική αρχή της ωφελιμιστικής μεθοδολογίας στην κατασκευή δεικτών είναι ο καθορισμός της τιμής ενός ακινήτου με βάση το σύνολο των χαρακτηριστικών του τα οποία δεν έχουν παρατηρήσιμες αγοραίες αξίες. Δηλαδή, παρ’ όλο που η τιμή ενός ακινήτου εξαρτάται από την αξία που δίνει ο αγοραστής στο κάθε ένα από τα ποσοτικά και ποιοτικά του χαρακτηριστικά του ακινήτου (τοποθεσία, εμβαδόν, εγγύτητα στη θάλασσα, κ.λ.π.) εντούτοις οι τιμές του κάθε χαρακτηριστικού δεν είναι άμεσα παρατηρήσιμες. Μέσα από πολυμεταβλητές παλινδρομήσεις, η ωφελιμιστική μεθοδολογία μπορεί να αναλύσει στατιστικά την τιμή ενός ακινήτου στα επιμέρους χαρακτηριστικά του ακινήτου, σύμφωνα με τους (Thwaites και Wood, 2003). Ως εκ τούτου, είναι σε θέση να διαχωρίσει τη διακύμανση των τιμών μεταξύ δύο περιόδων σε (α) αλλαγές στη σύνθεση των χαρακτηριστικών του ακινήτου και (β) σε αλλαγές στις συνθήκες ισορροπίας της προσφοράς και της ζήτησης στην αγορά ακινήτων. Συνεπώς, τα αποτελέσματα των δεικτών που προκύπτουν από την ωφελιμιστική μεθοδολογία είναι συγκρίσιμα και ποιοτικά σταθερά, σε αντίθεση με εκείνα που προκύπτουν από άλλες μεθοδολογίες κατασκευής δεικτών, όπως για παράδειγμα τη μεθοδολογία του υπολογισμού του απλού μέσου όρου ανά τετραγωνικό μέτρο. Το σημαντικό αυτό πλεονέκτημα προκύπτει από το γεγονός ότι η εν λόγω τεχνική λαμβάνει υπόψη την ετερογενή φύση των διαφόρων φυσικών, δομικών και γεωγραφικών χαρακτηριστικών των ακινήτων, πέραν του εμβαδού, και κατά συνέπεια επιτρέπει τη ξεχωριστή επίδραση αυτών των χαρακτηριστικών στην τιμή του ακινήτου. Ένα από τα πρώτα βασικά στάδια της δημιουργίας δείκτη τιμών κατοικιών με βάση την ωφελιμιστική μεθοδολογία είναι ο προσδιορισμός των σημαντικότερων χαρακτηριστικών μιας κατοικίας τα οποία εξηγούν στατιστικά στο μεγαλύτερο δυνατό βαθμό την αγοραία αξία της.

Πηγή: Μονάδα Παρακολούθησης Ακινήτων της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου (ΚΤΚ)