Πώς θα βρείτε την πραγματική αξία του ακινήτου σας

Αφού έχετε αποφασίσει να πουλήσετε το ακίνητό σας θα πρέπει να έχετε μια εκτίμηση η οποία θα καθορίζει την πραγματική τιμή πώληση του ακινήτου.

Προσοχή! Εάν η εκτίμηση είναι λανθασμένη πολύ πιθανόν το ακίνητο σας να μην πουληθεί. Ακόμη, υπάρχει η πιθανότητα να πουληθεί σε χαμηλότερη αξία από ότι αξίζει. Ποιο κάτω θα εξηγήσουμε τις ενέργειες που θα πρέπει να κάνετε για εξασφαλίσετε την πραγματική αξία του ακινήτου σας.  

Εκτίμηση από μεσίτες
Σε αντίθεση με την πεποίθηση που έχει δημιουργηθεί ότι ρωτώντας τους  μεσίτες που συνεργάζονται θα πρέπει να γνωρίζουν επακριβώς τις αξίες των ακινήτων, η αλήθεια είναι ότι δεν είναι δουλειά των μεσιτών να γνωρίζουν, και για αυτό οι επαγγελματίες μεσίτες λένε πάντα στους πελάτες τους να αποταθούν στους αδειούχους εκτιμητές. Σίγουρα, σε κάποιες περιπτώσεις υπάρχουν μεσιτικά γραφεία τα οποία στο προσωπικό που εργοδότου υπάρχει αδειούχος εκτιμητής, όπου μπορεί να αναλάβει με γραπτή δέσμευση την εκτίμηση του ακινήτου βάσει του κώδικα εκτιμήσεων      
O κώδικας βασίζεται στα ακόλουθα κριτήρια
•    Την ηλικία και το είδος του ακινήτου
•    Την διαθεσιμότητα, την ποσότητα και το εμβαδό σε τετραγωνικά μέτρα.  
•    Τα χαρακτηριστικά και τις διάφορες παροχές του ακινήτου. Αξία υλικών π.χ. κεντρική θέρμανση και κλιματιστικά. Αξία πατωμάτων, αξία κουζίνας, κ.τ.λ.    
•    Την κατασκευή του ακινήτου, την κατάσταση και την ηλικία
•    Την θέση του ακινήτου στην περιοχή που βρίσκεται, τις ευκολίες και τις ανέσεις που είναι διαθέσιμες στην γύρο περιοχή
•    Την αξία του ενοικίου που παίρνει εάν είναι ενοικιασμένο, ή αν θα ενοικιαστή. Ή αξία του ενοικίου αντικατοπτρίζει την απόδοση που θα έχει ο πιθανός επενδυτής που θα ενδιαφερθεί να το αγοράσει. Άρα σε πολλά ακίνητα το χρονιαίο ενοίκιο είναι αυτό που δίνει την αξία του ακινήτου      
•    Εάν υπάρχει μακροχρόνιο ενοικιαστήριο έγγραφο με αξιόχρεο ενοικιαστή. Σε αυτή την περίπτωση θα είναι ένας πολύ θετικός παράγοντας στην απόφαση του ενδιαφερόμενου αγοραστή  

Τι πρέπει να προσέξουμε
•    Εξετάστε το ενδεχόμενο να έχετε λεπτομερή εκτίμηση του ακινήτου σας και ελέγξτε το είδος της εκτίμησης που μπορούν οι μεσίτες της περιοχής σας να σας παρέχουν
•    Τα μεσιτικά γραφεία βασίζονται κυρίως στην αγοραία αξία του ακινήτου που φαίνεται από τη δύναμη της τοπικής αγοράς, τις δυνάμεις της προσφοράς και της ζήτησης και την τιμή πώληση ή την τιμή ενοικίασης των άλλων παρόμοιων ακινήτων (συγκριτικά στοιχεία) στην περιοχή.
•    Ο καθένας θέλει να μεγιστοποιήσει την αξία πώλησης του ακινήτου του, αλλά τα υπερτιμημένα ακίνητα μπορεί να είναι δύσκολο να πουληθούν με τις σημερινές συνθήκες της αγοράς, ειδικά αν υπάρχει αυξημένη ανάγκη για γρήγορη πώληση
•    Θα ήταν καλά να ρωτήσετε ένα μεσίτη της περιοχής σας να σας πει πόσα αξίζουν παρόμοια ακίνητα με το δικό σας, και με αυτό τον τρόπο θα δείτε ποιον εμπιστεύεστε να αναλάβει την διαδικασία πώλησης στο κτηματολόγιο, να σας εξηγήσει πώς θα βρείτε όλες τις φορολογίες που θα πρέπει να πληρώσετε, και ποιες φόρμες θα πρέπει να συμπληρώσετε. Οι αδειούχοι μεσίτες γνωρίζουν όλες αυτές τις διαδικασίες.          

Ωστόσο, εάν έχετε αποφασίσει να κάνετε εκτίμηση του ακινήτου σας είναι σημαντικό η εκτίμηση που θα κάνετε θα πρέπει να είναι όσο το δυνατόν ποιο κοντά στην πραγματική αξία του ακινήτου σας την συγκεκριμένη περίοδο. Οι περισσότεροι αγοραστές ζητούν ανεξάρτητη εκτίμηση του ακινήτου που επιθυμούν να αγοράσουν, που πραγματοποιείται από έναν αδειούχο εκτιμητή. Ως εκ τούτου, μπορούν να γνωρίζουν αν ένα ακίνητο είναι υπερτιμημένο και αυτό μπορεί να επηρεάσει την απόφασή τους για αγορά, οπόταν θα χρειαστεί να επανεξετάσετε την τιμή προσφοράς τους. Θα ήταν καλά να ξέρουμε ότι με τις σημερινές δυσκολίες που υπάρχουν στην αγορά, όπου η προσφορά είναι μεγαλύτερη από την ζήτηση, ο πιθανός αγοραστής του ακινήτου μας θα έχει δει πάρα πολλά ακίνητα μέχρι να είναι σίγουρος ότι έχει επιλέξει το καλύτερο σύμφωνα με τα κριτήρια που ο ίδιος έχει καθορίσει, τιμή, περιοχή, χαρακτηριστικά κτλ.   

Οι μέθοδοι εκτίμησης
Υπάρχουν διάφορες τεχνικές που χρησιμοποιούνται κατά την εκτίμηση της αξίας του ακινήτου. Αυτές περιλαμβάνουν την συγκριτική μέθοδο πωλήσεων, την μέθοδος εισοδήματος και την μέθοδο προσέγγισης κόστους.

Η συγκριτική μέθοδο Πωλήσεως
Η μέθοδος αυτή είναι μία από τις πιο κοινές τεχνικές που χρησιμοποιούνται για την εκτίμηση της αξίας των ακινήτων προς πώληση και βασίζεται στις τιμές παρόμοιων ακινήτων που έχουν πωληθεί στην περιοχή. Μερικές φορές επίσης, αναφέρεται ως τεκμηριωμένη ανάλυση. Η αρχή αυτής της μεθόδου είναι ότι η αξία ενός ακινήτου βασίζεται στην πιθανή αξία πώλησης του. Ως εκ τούτου, η μέθοδος αυτή ενσωματώνει τις συνθήκες της αγοράς και τις δραστηριότητες μέσα σε μια συγκεκριμένη τοποθεσία. Ένα πλήθος χαρακτηριστικών και συγκριτικών στοιχείων των ακινήτων αναλύονται, όπως τα στοιχεία των πρόσφατων συναλλαγών από άλλες πωλήσεις
Αυτά περιλαμβάνουν:
•    Ημερομηνία άλλων συναλλαγών στην περιοχή που βρίσκεται το υπο εξέταση ακίνητο
•    Τρόπο πληρωμής του ακίνητου
•    Το μέγεθος της ιδιοκτησίας, όπως π.χ. το εμβαδό οικοπέδου, το καθαρό εσωτερικό εμβαδό του ακινήτου, τα διάφορα έξτρα, όπως είδος κεντρικής θέρμανσης και ψύξης, αξία ειδών υγιεινής κ.τ.λ.     
•    Την κατάσταση του ακινήτου. Δηλαδή εάν είναι σε καλή κατάσταση και συντηρημένο, ή αν υπάρχουν ατέλειες, και χρειάζονται διορθώσεις    
•    Την τοποθεσία
•    Τους συντελεστές δόμησης και κάλυψης
•    Αλλά χαρακτηριστικά της περιοχής
•    Προσβασιμότητα κ.α.

Εφόσον αναλυθούν όλα τα δεδομένα και παρθούν σωστά συγκριτικά στοιχεία ο εκτιμητής που θα αναλάβει την εκτίμηση του ακινήτου σας θα σας αναλύσει γραπτός, ανά τετραγωνικό μέτρο την αξία που αναλογεί για το κάθε μέρος του σπιτιού σας ξεχωριστά. Παράλληλα θα ήταν καλά να ψάξετε και εσείς μέσα στο διαδίκτυο, όπου πολλά μεσιτικά γραφεία προβάλλουν κατοικίες σε διάφορες περιοχές και με διάφορες τιμές. Σίγουρα θα δείτε μερικά ακίνητα με όμοια χαρακτηριστικά με τα δικά σας εάν είναι διαμέρισμα ή κατοικία, όπου με αυτό τον τρόπο και θα μπορέσετε να διαμορφώσετε μία καλύτερη άποψη.  

Η Μέθοδος Εισοδήματος
Η τεχνική αυτή είναι διαφορετική από τις άλλες μεθόδους, καθώς επικεντρώνεται στην  εσωτερική αξία ενός ακινήτου. Η αρχή αυτή βασίζεται στην τρέχουσας αξία του ακινήτου με την εκτίμηση των μελλοντικών εσόδων της επένδυσης ή την πιθανή αξία μεταπώλησής του. Για παράδειγμα, εάν ένας αγοραστής σκεφτόμουν την απόκτηση ενός ακινήτου για να το διαθέσει στην αγορά για ενοίκιο, ο εκτιμητής θα χρησιμοποιήσει αυτήν την μέθοδο για να καταλάβει πια θα είναι η απόδοση  κάθε χρόνο και πόση θα είναι η αύξηση τα επόμενα χρόνια .

Η προσέγγιση κόστους
Η εκτίμηση προσέγγισης κόστους εξετάζει την αξία αντικατάστασης του ακινήτου κατανοώντας το κόστους όλων των σχετικών συστατικών και υλικών, όπως το ίδιο το ακίνητο και τη γη. Ουσιαστικά, η αρχή αυτής της μεθόδου βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας του οικοπέδου, χωρίς το κτίριο σε μια ελεύθερη αγορά, και το κόστος ανακατασκευής του ακινήτου επί του οικοπέδου. Στην συνέχεια αφαιρώντας την αξία της απόσβεσης που έχει συμβεί στο κτίριο, αναφέρεται η αξία οικοπέδου ξεχωριστά και η αξία του κτιρίου ξεχωριστά. Οι πιο κοινές μέθοδοι για εκτιμήσεις ακινήτων χρησιμοποιούν ένα συνδυασμό της συγκριτικής μεθόδου πωλήσεων και της μεθόδου εισοδήματος.

Τιμή αποτίμησης σε σχέση με την αξία
Ανεξάρτητα από την τιμή αποτίμησης που θα φτάσετε για το ακίνητο σας, αυτό που αξίζει είναι το τι ο αγοραστής είναι διατεθειμένος να πληρώσει για αυτό. Αν, για παράδειγμα, το ακίνητο σας αξίζει περισσότερα σε μια περίοδο όπου η ζήτηση είναι πολύ περισσότερο αυξημένη από την προσφορά , τότε υπάρχει η πιθανότητα να εξασφαλίσετε μεγαλύτερη τιμή πώλησης, αφού ο πιθανός επενδυτής είναι διαθετημένος να πληρώσει περισσότερα για να το αποκτήσει.  Εάν όμως βρισκόμαστε σε περίοδο όπου η προσφορά διαθέσιμων μονάδων είναι μεγαλύτερη από την ζήτηση, άρα υπάρχει υπερπροσφορά, τότε θα πρέπει να αναμένουμε ότι οι αξίες των ακινήτων θα μειωθούν ανάλογα μέχρι να υπάρξει ισορροπία στην αγορά, στην προσφορά και την ζήτηση, αλλά και στις τιμές.  ~

Ολοκληρώνοντας, σχετικά με όλα τα ποιο πάνω, οι εκτιμήσεις ακινήτων είναι καλά να γίνονται από επαγγελματίες εκτιμητές για να μπορέσετε να αυξήσετε τις πιθανότητες σχετικά με την καλύτερη τιμή που μπορείτε να διαθέσετε το ακίνητο σας στην ελεύθερη αγορά για πώληση ή  για ενοικίαση.  Αυτό που πρέπει να καταλάβουμε είναι ότι ο μόνος τρόπος να ξέρουμε τι αξίζει το ακίνητο μας είναι η ίδια η ζήτηση που θα έχουμε, δηλαδή οι πιθανοί αγοραστές και η τιμή που μας προσφέρουν. Εάν μας ικανοποιεί ή όχι η τιμή που θα μας προσφέρουν αυτό εναπόκειται στον καθένα μας να αξιολογήσει σύμφωνα με τις ανάγκες μας.