Τι είναι τα Real Estate Investment Trusts

Τα REITs είχαν δημιουργηθεί αρχικά από το κογκρέσο της Αμερικής το 1960 για να μπορούν να γίνουν επενδύσεις μεγάλης κλίμακας σε εισοδηματικά ακίνητα. Δηλαδή, να μπορέσουν όλοι οι επενδυτές να επενδύσουν σε ακίνητα που παράγουν έσοδα μέσο αγορών και πωλήσεων ρευστοποιήσιμων τίτλων. Πριν την δημιουργία των REITs, μπορούσαν να έχουν επαφή μόνο οι ευκατάστατοι πολίτες και τα μεγάλα ιδρύματα, ενώ μετά όποιος δίποτε θέλει μπορεί να επενδύσει σε REITs.

Είναι δηλαδή εταιρίες δημόσιες  ή ιδιωτικές  με κύρια ασχολία την αγορά, κατοχή και εκμετάλλευση ακινήτων που παράγουν εισοδήματα. Για παράδειγμα το ενδιαφέρον αγοράς να είναι σε εμπορικά ακίνητα, γραφεία καταστήματα και κτήρια που έχουν την δυνατότητα να παράγουν εισοδήματα. Μεγάλα και μικρά ακίνητα αγοράζονται από αυτά τα επενδυτικά ταμεία σε ακίνητα, όπου μετά μπορεί όποιος θέλει να αγοράσει μετοχές αφού είναι εισηγμένες στα διεθνή χρηματιστήρια. Στην Αμερική κατέχουν μεγάλο μέρος της αγοράς, όπου σε 10 χρόνια έχει διπλασιαστεί η κεφαλαιουχική τους δύναμη από 90δις σε 200δις. Επίσης, το Αμερικανικό Κογκρέσο έχει δημιουργήσει τα REITs για να δώσουν την ευκαιρία στους  επενδυτές να επενδύουν σε εμπορικά ακίνητα .

"Τα REITs δίνουν τα περισσότερα έσοδα από τα κεφαλαιουχικά κέρδη στους μετόχους"

1.    Οι απαιτήσεις τον  REITs:
1.1    Οι κάτοχοι μετοχών REITs δεν μπορεί να είναι λιγότεροι από 5
1.2    Δεν επιτρέπεται να κατέχουν από 50% ή περισσότερο σε μετοχές
1.3    Πρέπει να διοικείτε από διευθυντές
1.4    Πρέπει να έχει τουλάχιστο 100 διαφορετικούς μετόχους
1.5    Οι μέτοχοι δεν δικαιούται να κατέχουν περισσότερο από 9.9% έκαστος
1.6    Τα ταμεία συντάξεως εξαιρούνται
1.7    Οι μετοχές θα πρέπει να είναι μεταβιβάσιμες

2.    Διοίκησης και Οργάνωση
2.2  Οι διευθυντές, οι διαχειριστές και οι υπάλληλοι πρέπει να είναι παθητικοί στην διαχείριση ή λειτουργία, αλλά μπορούν να καθορίσουν την πολιτική τους όρους μίσθωσης και τον έλεγχο των ενοικιαστών.
2.3 Τα REIT επιτρέπεται να κατέχουν 100% μιας θυγατρικής εταιρίας ΤRS, και τα χρέη και οι πληρωμές ενοικίων από την θυγατρική εταιρία ΤRS προς την REIT θα είναι περιορισμένη για να διασφαλιστεί ότι η θυγατρική  εταιρία ΤRS θα πληρώνει φόρους εισοδήματος.         
       
3.    Απαιτήσεις περιουσιακών στοιχείων:
3.1      Τα περιουσιακά στοιχεία πρέπει να είναι σε ακίνητη περιουσία η σε μετρητά και κρατικά ομόλογα
3.2      Αν τα περιουσιακά στοιχεία μιας REIT είναι από δάνεια, τα δάνεια πρέπει να είναι από ακίνητη περιουσία.
3.3     Ένα  REIT μπορεί να κατέχει 100 % μια Θυγατρική Εταιρία ΤRS, αλλά μια REIT δεν μπορεί να κατέχει άμεσα ή έμμεσα περισσότερο από 10% μετοχές από όποια  άλλη εταιρία εκτός από μια REIT.
3.4     Η αξία των μετοχών των  Θυγατρική Εταιρία ΤRS δεν μπορεί να υπερβαίνουν το 25% της αξίας του κεφαλαίου των REIT.     

4.    Απαιτήσεις συμμόρφωσης:   
4.1     Οι απαιτήσεις συμμόρφωσης σε τοπικό και διεθνές επίπεδο θα πρέπει να συνάδουν με το νομικό πλαίσιο.
4.2    Για να χαρακτηρίζεται REIT,  πρέπει το 95 % του ακαθάριστου εισοδήματος να προέρχεται από ενοίκια μερίσματα από τόκους ή από κέρδη που μπορεί να προέκυψαν από πώληση ακινήτου, ή ομολόγων και μετρητά
4.3    Εισοδήματα που μπορεί να προέκυψαν από παροχές υπηρεσιών δεν πρέπει να υπερβαίνουν το 5% και ο λόγος είναι για να δημιουργηθούν και άλλα REITs.
4.4    Τα εισοδήματα που μπορεί να προέκυψαν από πώληση τίτλων που κατέχει κάτω από 6 μήνες δεν πρέπει να υπερβαίνουν το 30%.
4.5    Τα εισοδήματα που μπορεί να προέκυψα από πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας που μια REIT κατέχει λιγότερο από 4 χρόνια, εκτός από τις κατασχέσεις δεν πρέπει επίσης να υπερβαίνουν το 30%.  
          
5.    Απαιτήσεις εσόδων:
5.1    Πρέπει να κρατά ενήμερου τους μετόχους στέλλοντας τους επιστολές σχετικά με τις διαδικασίες και τα    οφέλη  κάποιου REIT.
5.2    Σε αντίθετη περίπτωση θα μπαίνει κάποιο πρόστιμο αν υπάρχει καθυστέρηση. Για να είναι νόμιμη μια εταιρία θα πρέπει να κάνει εκλογές ανάδειξης διοίκησης.

6.    Απαιτήσεις διανομής:
6.1    Το 90% του φορολογητέου εισοδήματος πρέπει να διανέμεται κάθε χρόνο  στους επενδυτές σε μορφή μερίσματος και ο λόγος είναι για να μην πληρώνει εταιρικό

7.    Ποιο κάτω είναι μερικοί από τους τομείς αγοράς που τα  REITς ενδιαφέρονται για επενδύεις:
7.1    Μετοχικού κεφαλαίου (Equity)
7.2    Χρέους(Dept)
7.3    Υβριδικά  (hybrid)
7.4    Συγκεκριμένοι τομείς αγοράς(Γραφεία, οικιστικά, ξενοδοχεία, λιανικά, ειδικευμένα κ .α.)
7.5    UPREIT and Down REIT
7.6    Εμπορικά πάρκα και αποθηκευτικοί χώροι
7.7    Εγκαταστάσεις υγείας

Ποιο πάνω απεικονίζονται επενδύσεις σε διάφορους τομείς ακινήτων, με μεγαλύτερη βαρύτητα στο τομέα της υγείας και  διαμερισμάτων προς 14%,  στον τομέα των ακινήτων για γραφεία 13%, στον τομέα των εμπορικών καταστημάτων 12%, και μετά να ακολουθούν τα δάνεια και τα μεγάλα πολυκαταστήματα με 10%.   Πηγή:  http://www.reit.com.

8.    Υπάρχουν μεγάλα πλεονεκτήματα και λόγοι που θεωρείται πολύ καλή επένδυση τα  REITς.
8.1     Διαφοροποίηση (Diversification)
Ένα καλό χαρτοφυλάκιο πρέπει να είναι διεσπαρμένο σε διάφορους τομείς της οικονομίας για να μειώνεται το συνολικό ρίσκο των επενδύσεων. Αν μια επένδυση δεν αποδώσει όσο θα έπρεπε να αποδώσει ,κάποια άλλη σε άλλο τμήμα της οικονομίας θα μπορούσε να αποδώσει περισσότερο. Δηλαδή οι επενδυτές θα πρέπει να διαρρυθμίσουν τα κεφάλαια τους με τρόπο που να συμπεριφέρονται και να αποδίδουν διαφορετικά στις ανάλογες συμπεριφορές της αγοράς.

8.2  Μερίσματα
Σύμφωνα με τον νόμο τα REITς πρέπει να πληρώνουν στους μετόχους τουλάχιστο 90% σε μορφή μερίσματος από το φορολογητέο εισόδημα. Γενικά θεωρούνται ότι παράγουν σταθερά εισοδήματα.

8.3  Απόδοση επενδύσεων
Τα REITς γενικά προσφέρουν δυνατές μακροχρόνιες χρηματικές επιδόσεις και οι επενδυτές μπορούν να αγοράσουν μετοχές  REITς όπως μπορούν να αγοράσουν μετοχές στα χρηματιστήρια. Οι μετοχές των REITς εμπορεύονται σε όλα τα μεγάλα χρηματιστήρια. 

•    Στον ποιο πάνω πίνακα βλέπουμε την μεγάλη ανάπτυξη 100 εκατομμυρίων που επενδύθηκαν μέσω των REITς. Στους τέσσερις τομείς της αγοράς φαίνονται τα REITς να έχουν την μεγαλύτερη ανάπτυξη με 11.9% το χρόνο.



•    Ποιο πάνω απεικονίζεται ένα  REIT trust με ένα ακίνητο 5εκ./ μ². Το κόστος είναι €300εκ, με κόστος απόσβεσης €170εκ. Το χρέος είναι €80εκ. και το επιτόκιο 8% για 10 χρόνια. Ο αριθμός μετοχών είναι 5εκ.

Τα μεγάλα πλεονεκτήματα των   REITs:
1.     Τα REITς επενδύουν τουλάχιστον το 75% του συνολικού ενεργητικού τους σε ακίνητα
2.    Αντλούν τουλάχιστον το 75% του ακαθάριστου εισοδήματος από τα ενοίκια σε ακίνητα, και τόκους από υποθήκες, χρηματοδοτήσεις ακινήτων ή από την πώληση ακινήτων
3.     Επιστρέφουν τουλάχιστον το 90% του φορολογητέου εισοδήματος σε μορφή μερίσματος στους μετόχους κάθε χρόνο
4.     Θεωρείται ως μια οντότητα που υπόκειται σε φόρο, ή ως μία κανονική εταιρία
5.     Διοικείται από διοικητικό συμβούλιο ή διαχειριστές.
6.     Πρέπει να έχει τουλάχιστον 100 μετόχους, άρα δεν υπάρχουν μονοπώλια
7.    Δεν πρέπει  πάνω από το 50% των μετοχών της να κατέχονται από πέντε ή λιγότερα άτομα
8.    Διασπορά κεφαλαίου: Τα REITs προσφέρουν στους επενδυτές μια σειρά από οφέλη, όπως, διαφοροποίηση και  μακροπρόθεσμη επένδυση.
9.    Μερίσματα: Τα μερίσματα των REITs που είναι σε διεθνή Χρηματιστήρια παρέχουν σταθερή ροή εισοδήματος για τους επενδυτές.
10.     Ρευστότητα: Παρέχουν πολύ εύκολη ρευστότητα, αφού οι μετοχές μπορούν να αγοραστούν εύκολα και να πουληθούν ανά πάσα στιγμή
11.       Διαφάνεια:  Παρέχουν πλήρη διαφάνεια, αφού απαγορεύονται τα μονοπώλια: Η ανταλλαγή εισηγμένων μετοχών σε χρηματιστήρια λειτουργούν με τους ίδιους κανόνες όπως άλλες δημόσιες επιχειρήσεις.
12.    Επιδώσεις: Οι επιδώσεις των  REITs στα μεγαλύτερα χρηματιστήρια του κόσμου, όπως  the S&P 500, Dow Jones Industrials and NASDAQ, έδηξαν ότι σε βάθος χρόνου έχουν τις μεγαλύτερες αντοχές και αποδόσεις.