Οι τιτλοποιήσεις και πωλήσεις δανείων στην Κύπρο

Η τιτλοποίηση και ‘πακετοποίηση δανείων’ είναι η πρόσφατη μέθοδος που προτείνεται για αποσυμφόρηση του Κυπριακού χρηματοπιστωτικού συστήματος από τα προβληματικά δάνεια που εξετάζεται από την Βουλή και την Κεντρική Τράπεζα Κύπρου (ΚΤΚ).

Η τιτλοποίηση (securitisation) είναι χρηματοπιστωτική καινοτομία που έχει τις ρίζες της στην Αμερική (Wall Street). Ο σκοπός της ήταν η αντικατάσταση της ακριβής αγοράς κεφαλαίου όπως προσφέρεται από τις τράπεζες με χαμηλότερου κόστους χρηματοπιστωτικούς διαμεσολαβητές για την χρηματοδότηση προϊόντων χρέους (δανείων). Η τεχνική χρηματοδότησης με ομόλογα εγγυημένα από περιουσιακά στοιχεία ενεργητικού (κυρίως ακίνητα) αποδίδεται στην αυξημένη ζήτηση στεγαστικών δανείων την δεκαετία του ‘70. Η αγορά σημείωσε σημαντική ανάπτυξη με την έκδοση ενυπόθηκων ομολόγων (mortaged-backed securities) το 1977 από την Bank of America.

Η τιτλοποίηση αφορά την χρηματοδότηση συνόλου (mortgage pool) πιστώσεων ή τίτλων χρέους με την έκδοση νέων τίτλων χρέους. Εξασφαλισμένοι στεγαστικοί τίτλοι (residential-MBS), δομημένα χρεωστικά ομόλογα για επιχειρηματικά δάνεια (CLO’s) και δομημένα χρεωστικά εταιρικά ομόλογα (CBO’s) είναι διάφορες μορφές τιτλοποίησης που διαφέρουν στην μορφή του υποκείμενου δανεισμού. Ένα δάνειο μπορεί να θεωρηθεί ως εισροή των μελλοντικών ταμειακών ροών που εκρέουν από την αποπληρωμή του δανείου (future cash flows).

Αυτές οι ταμειακές ροές αγοράζονται, πωλούνται, και τιτλοποιoύνται στη δευτερογενή αγορά στεγαστικών δανείων (secondary market). Η δευτερογενής αγορά ενυπόθηκων δανείων είναι εξαιρετικά μεγάλη και πολύ ρευστή ιδιαίτερα στην Αμερική. Σε γενικές γραμμές, οι τιτλοποιήσεις απαιτήσεων στεγαστικών δανείων που περιλαμβάνουν 30 χρόνια στεγαστικών δανείων ‘σταθερής’ αποπληρωμής φέρεται να έχουν τις ίδιες αποδόσεις με κυβερνητικά ομόλογα των Ηνωμένων Πολιτειών με περίοδο ωρίμανσης 10 χρόνια.

Η διαδικασία της τιτλοποίησης μπορεί να δημιουργήσει προβλήματα ασύμμετρης πληροφόρησης και λανθασμένων κινήτρων μεταξύ των τραπεζών και των επενδυτών. Αυτές οι παραπληροφορήσεις μπορεί να περιορίσουν την ικανότητα των τραπεζών να απαλλαγούν από τα μη-εξυπηρετούμενα δάνεια και να προβούν σε διαδικασίες τιτλοποιήσεων. Παρόλες τις μεταρρυθμίσεις σε εξέλιξη που αποσκοπούν την ελαχιστοποίηση σε τυχόν τριβές, υπάρχουν ακόμη πολλά που πρέπει να γίνουν προκειμένου να αντιμετωπιστούν κάποιες από τις βασικές διαρθρωτικές αδυναμίες της διαδικασίας τιτλοποίησης και πώλησης ενυπόθηκων δανείων.

Τα Κυπριακά χρηματοπιστωτικά ιδρύματα θα πρέπει να πληρούν προϋποθέσεις όπως η ευθυγράμμιση των κίνητρων, η μείωση της πολυπλοκότητας, η αύξηση της διαφάνειας και η βελτίωση της αξιολόγησης της πιστοληπτικής ικανότητας (improve the use of credit ratings). Κατά συνέπεια, προκειμένου να προσελκύσουν επενδυτές, οι τράπεζες θα πρέπει να είναι σε θέση να προσφέρουν συμβατά χαρακτηριστικά (για παράδειγμα εγγυήσεις) τα οποία θα συμβάλλουν στον μετριασμό της δυσμενούς επιλογής και του ηθικού κινδύνου.

Η τιτλοποίηση απαιτήσεων παρουσίασε μεγάλη αύξηση τα τελευταία χρόνια και ιδιαίτερα από τραπεζικά ιδρύματα Ευρωπαϊκών χωρών (Ισπανία, Ιταλία) οι οποίες φέρονται να έχουν πληγεί πολύ από την οικονομική κρίση. Ως αποτέλεσμα του ισχύοντος οικονομικού κλίματος, η κύρια έκδοση σύνθετων προϊόντων ( complex-synthetic securitisation) έχει σχεδόν εξαφανιστεί και έχει επιστρέψει στην απλότητα ή «πίσω στα βασικά» όσον αφορά τα χαρακτηριστικά των προϊόντων τιτλοποίησης τα οποία αναμένονται να συνεχιστούν και στο εγγύς μέλλον.

Σε γενικές γραμμές η πώληση δανείων λειτουργεί ως ένα εργαλείο άντλησης ρευστότητας, ανάπτυξης της οικονομίας και συγκράτησης των τιμών των ακινήτων. Κύριο χαρακτηριστικό της τιτλοποίησης είναι η μεταφορά του κινδύνου που φέρει η απαίτηση στον ομολογιούχο και επενδυτή. Η τιτλοποίηση απαιτήσεων έχει θετικές επιπτώσεις στον ισολογισμό των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων καθώς αντικαθιστά λιγότερες παραγωγικές επενδύσεις με άλλες παραγωγικότερες με την επένδυση των χρημάτων που εισπράττονται από αυτή.

Με πιο απλά λόγια, οι τράπεζες έχουν την δυνατότητα να μειώσουν τα σταθμισμένα στοιχεία του ενεργητικού τους (μη αποπληρωμένα δάνεια) και να απελευθερώσουν τα κεφάλαια τους, επιτρέποντας τους έτσι να δώσουν νέα δάνεια. Το μέγεθος των θετικών επιπτώσεων εξαρτάται από τις ρυθμίσεις μεταπώλησης των δανείων και από τις απαιτούμενες διαπραγματεύσεις με τους επενδυτές. Πολλές φορές σε μια ενέργεια γρήγορης πώλησης, τα δάνεια αυτά πωλούνται σε χαμηλές τιμές με αποτέλεσμα οι τράπεζες να καταγράφουν ζημιές τις οποίες μετά καλούνται να καλύψουν οι μέτοχοί τους. Είναι σημαντικό για την Κεντρική Τράπεζα να ελέγχει αυστηρά σε ποιους πωλούνται τα δάνεια έτσι ώστε να αποφευχθεί η πώληση τους σε επενδυτικά ταμεία άγνωστης προέλευσης η οποία μπορεί να συνεπάγει περεταίρω προβλήματα. Δεδομένου ότι οι τράπεζες θα επιθυμούν να πουλήσουν τα δάνεια στην υψηλότερη δυνατή τιμή, θα υπάρχει ανταγωνισμός μεταξύ των επενδυτικών ταμείων. Τα επενδυτικά ταμεία θα διενεργούν μελέτες βιωσιμότητας πριν αγοράσουν μια δέσμη δανείων. Διάφορες πτυχές των δανείων υπό μελέτη για τους επενδυτές αποτελούν τα εξής: τι είδους εμπράγματες εξασφαλίσεις υπάρχουν, ποιες είναι οι σημερινές τιμές, πόσα χρόνια θα πρέπει να περιμένει ένα ταμείο πριν προχωρήσουν με εκποιήσεις προκειμένου να πραγματοποιήσουν κέρδος κλπ.

Οι μεγαλύτεροι επενδυτές των ενυπόθηκων δανείων συνήθως αποτελούνται από ξένες κυβερνήσεις, συνταξιοδοτικά ταμεία, ασφαλιστικές εταιρείες, τράπεζες και τα hedge funds. Τα MBS, CMOs, ABS και τα CDOs προσφέρουν στους επενδυτές ένα ευρύ φάσμα πιθανών αποδόσεων βασισμένα σε διαφορετικές πιστωτικές ποιότητες (credit quality) και επιτοκιακούς κινδύνους (interest rate risk). Οι επενδυτές έχουν την δυνατότητα, είτε να αναλάβουν τις εισπράξεις είτε να προχωρήσουν με εκποιήσεις ενυπόθηκων ακινήτων.

Η τιτλοποιήση δανείων ενδέχεται να είναι μια λύση ρευστοποίησης των Κυπριακών τραπεζικών ιδρυμάτων και μια πιθανώς αρνητική εξέλιξη για τους υφιστάμενους δανειολήπτες που αδυνατούν να αποπληρώσουν τα δάνεια τους. Λαμβάνοντας υπόψη ότι τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια στην Κύπρο έχουν ξεπεράσει το 50% του συνόλου, ελλοχεύει ο κίνδυνος τεράστιος αριθμός Κυπριακών ακινήτων να βρεθεί σε ξένα χέρια και έτσι αυξάνεται η πιθανότητα εκποιήσεων των ακινήτων σε περίπτωση που δεν ανταποκρίνονται στις υποχρεώσεις τους. Παρόλα αυτά, οι μετατροπές στο θεσμικό πλαίσιο δεν αλλάζουν την μεταχείριση των δανειοληπτών αλλά δίνουν την ευκαιρία στους νέους δανειολήπτες να γνωρίζουν εκ των προτέρων τις επιπτώσεις σε περίπτωση που δεν είναι σε θέση να ξεπληρώσουν τις υποχρεώσεις τους.  

Είναι κρίσιμο να ληφθούν και να τηρηθούν τα σωστά μέτρα για την προστασία των υφιστάμενων οφειλετών και εγγυητών καθώς και της ευρύτερης οικονομίας. Είναι γεγονός ότι ανεξέλεγκτη τιτλοποίηση δανείων που διείσδυσε από την Αμερική στις διεθνές αγορές έχει συμβάλει σημαντικά στην παγκόσμια οικονομική κρίση. Παρ’ όλα αυτά, η σωστά ελεγχόμενη τιτλοποίηση και πώληση δανείων μπορεί να συμβάλει σημαντικά στην ανάπτυξη της Κυπριακής οικονομίας αφού θα επιτρέψει στις τράπεζες να προβούν σε καινούργιο δανεισμό.