Ισχυρή διασύνδεση τραπεζικού τομέα και κλάδου ακινήτων

Η σταθερότητα του τραπεζικού συστήματος στην Κύπρο σχετίζεται στενά με τον κλάδο ακινήτων, αφού οι πρακτικές δανειοδότησης των τραπεζών έχουν δράσει ενισχυτικά προς τη βελτίωση αλλά και την ύφεση στην Κυπριακή αγορά ακινήτων. Από τη μια, η σημαντική πιστωτική επέκταση της περιόδου 2006-2008, ειδικά στον κλάδο ακινήτων, απετέλεσε καθοριστικό παράγοντα για την ταχεία αύξηση της ζήτησης και των τιμών στην αγορά ακινήτων. Από την άλλη, λόγω της κατάρρευσης της ζήτησης από ντόπιους και ξένους επενδυτές από το 2008 και μετά και την σημαντική πτώση των τιμών των ακινήτων, ο τραπεζικός τομέας αντιμετώπισε μια πρωτοφανή κατάσταση λόγω της ραγδαίας αύξησης στα μη εξυπηρετούμενα δάνεια που ήταν εξασφαλισμένα με ακίνητη περιουσία. Αυτό, σε συνάρτηση με την βαθειά οικονομική ύφεση που ακολούθησε τα γεγονότα του Μαρτίου 2013, είχε σαν αποτέλεσμα την δραματική έλλειψη πιστώσεων για την αγορά ακινήτων που με τη σειρά της περιόρισε περισσότερο την ήδη μειωμένη ζήτηση για ακίνητα.

Ακόμη και σήμερα η χορήγηση νέων δανείων παραμένει σε εξαιρετικά χαμηλά επίπεδα, περιορίζοντας έτσι τη δυνατότητα για αγορά ακινήτων και πιέζοντας τις τιμές προς τα κάτω. Είναι αυτό που συχνά περιγράφουμε ως το «κυκλικό φαινόμενο», το οποίο προκαλούν οι πρακτικές δανειοδότησης και οι πολιτικές εν γένει που υιοθετούν οι κυπριακές τράπεζες. Είναι πλέον ξεκάθαρο ότι κατά την περίοδο ανόδου των τιμών των ακινήτων το 2004-2008, οι τράπεζες στην Κύπρο «υποτίμησαν» τους πιστωτικούς κινδύνους που ενείχαν τα ενυπόθηκα δάνεια. Αυτό μπορεί να αποδοθεί σε διάφορους λόγους, όπως η έλλειψη προηγμένων συστημάτων εκτίμησης κινδύνων, ή και έλλειψη αξιόπιστων δεδομένων, ωστόσο η κύρια αιτία ήταν ότι οι συνεχείς αυξήσεις στις τιμές ακινήτων είχαν δημιουργήσει μια ψεύτικη αίσθηση εμπιστοσύνης από την μεριά των Κυπριακών τραπεζών που με τη σειρά της οδήγησε σε ταχεία πιστωτική επέκταση στην αγορά ακινήτων. Ήταν μια κλασσική περίπτωση μυωπικών προσδοκιών, οι οποίες αποτελούν ένα από τους κύριους παράγοντες που δημιουργούν κυκλικές κινήσεις στις αγορές ακινήτων.

Αφενός μεν οι μυωπικές αυτές προσδοκίες συνέτειναν σημαντικά στη ραγδαία αύξηση των τιμών των ακινήτων μέχρι το τρίτο τρίμηνο του 2008, αφετέρου δε, και αφού ξέσπασε η παγκόσμια οικονομική κρίση, πίεσαν τις τιμές προς τα κάτω καθώς ξένοι επενδυτές αποτραβήχτηκαν από την αγορά, αναμένοντας περαιτέρω πτώση στη ζήτηση και τις τιμές. Η ραγδαία πτώση των τιμών και η συνεπακόλουθη μείωση της αξίας υποθηκευμένων ακινήτων, έχει οδηγήσει στην επιδείνωση των δανειακών χαρτοφυλακίων των Κυπριακών τραπεζών, αυξάνοντας τους πιστωτικούς κινδύνους αλλά και τις κεφαλαιακές τους απαιτήσεις. Η έλλειψη πίστωσης από τις τράπεζες είχε ως αποτέλεσμα τη συρρίκνωση της ζήτησης και από χρήστες και από επενδυτές, ενισχύοντας έτσι την καθοδική τάση στις τιμές ακινήτων.

Η Κεντρική Τράπεζα της Κύπρου (ΚΤΚ) αλλά και οι ίδιες οι τράπεζες θα πρέπει να λαμβάνουν υπόψη και να αξιολογούν τις επιπτώσεις από τις εκάστοτε μειώσεις των τιμών των ακινήτων και την συνεπακόλουθη ανατιμολόγηση των χαρτοφυλακίων τους, προσαρμόζοντας ανάλογα τις πολιτικές τους. Η συλλογή και η ανάλυση δεδομένων για όλα τα υποθηκευμένα ακίνητα αποτελεί τον αποτελεσματικότερο τρόπο για να το πετύχουν αυτό. Με τη χρήση τέτοιων εργαλείων, για παράδειγμα, οι τράπεζες θα μπορούν να προσδιορίζουν τη γεωγραφική συγκέντρωση καθώς και άλλα χαρακτηριστικά των προβληματικών ενυπόθηκων δανείων, επιτρέποντας έτσι μια σωστή εκτίμηση των κινδύνων που αφορούν στις εκποιήσεις για συγκεκριμένους τύπους ακινήτων σε συγκεκριμένες περιοχές.
Η ζήτηση για ακίνητα έχει καταστεί ολοένα και πιο επιρρεπής στις διακυμάνσεις των τιμών λόγω της επιρροής που ασκεί το τραπεζικό σύστημα. Θεωρητικά τουλάχιστον, τυχόν απόφαση για χορήγηση δανείου θα πρέπει να βασίζεται σε μακροπρόθεσμες προβλέψεις της μελλοντικής αξίας του χρηματοδοτούμενου ακινήτου έως την εξόφληση του δανείου. Επίσης, θα πρέπει να εκτιμάται και να λαμβάνεται σοβαρά υπόψη η ικανότητα αποπληρωμής του δανειζόμενου. Η απουσία επαρκούς πληροφόρησης δεν επιτρέπει στην τράπεζα να εκτιμήσει τις επικρατούσες τάσεις στην αγορά, δυσχεραίνοντας έτσι την πραγματοποίηση σωστής ανάλυσης και αξιολόγησης μιας αίτησης για δάνειο. Ως εκ τούτου η όποια απόφαση για χρηματοδότηση βασίζεται κυρίως στις ισχύουσες αγοραίες τιμές παρόμοιων ακινήτων κατά τον χρόνο που υποβάλλεται μια αίτηση.

Η εμπειρία από το διεθνή χώρο δεικνύει πως οι τιμές ακινήτων υπόκεινται σε σημαντικές διακυμάνσεις, οι οποίες συμπίπτουν - ή μη - με τους λεγόμενους «οικονομικούς κύκλους.» Οι διακυμάνσεις αυτές επιτείνονται λόγω της ισχυρής διασύνδεσης μεταξύ της διαθέσιμης πίστωσης και της πραγματικής ζήτησης για ακίνητα, αλλά και ως αποτέλεσμα των εκάστοτε πολιτικών που ακολουθούν τα πιστωτικά ιδρύματα. Άρα οι πιστωτικές και οι εποπτικές αρχές θα πρέπει να δίνουν μεγάλη σημασία στην παρακολούθηση των πρόσφατων τάσεων αλλά και των αναμενομένων μεσοπρόθεσμων κινήσεων στις τιμές των ακινήτων. Όπως εξάλλου κατέδειξε η εδώ οικονομική κρίση, μια ραγδαία πτώση στις τιμές των ακινήτων είναι ικανή να προκαλέσει σοβαρό αντίκτυπο στον τραπεζικό τομέα και την πραγματική οικονομία του τόπου. Δεν αποτελεί έκπληξη ότι υπό τις συνθήκες αυτές, τόσο οι αρχές όσο και οι τράπεζες προχωρούν στην αναθεώρηση των συστημάτων αξιολόγησης πιστοληπτικής ικανότητας αλλά και των μεθόδων παρακολούθησης ενυπόθηκων δανείων, με σκοπό την καλύτερη διαχείριση των χαρτοφυλακίων τους.

Γενικά, η εμπειρία των τελευταίων επτά ετών κατέδειξε την ισχυρή διασύνδεση μεταξύ του τραπεζικού τομέα και του κλάδου των ακινήτων, αλλά και ότι η παρουσία ενός υγιούς τραπεζικού συστήματος είναι προϋπόθεση για τη βιώσιμη ανάκαμψη της κτηματικής αγοράς. Αναμένουμε ότι η ενεργοποίηση του νόμου για τις εκποιήσεις θα ανοίξει το δρόμο για τη σταδιακή ανάκαμψη του τραπεζικού τομέα, το οποίο θα συμβάλει στην έναρξη της σταδιακής ανάκαμψής της κτηματικής αγοράς μετά από 18-24 μήνες.

Edited by Δρ. Πέτρος Σιβιτανίδης (Διευθυντής του Τμήματος Εκτίμησης και Ανάπτυξης Ακινήτων του Πανεπιστημίου Νεάπολις Πάφου).