Οι Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητα (REIT)

Ένας τομέας που υποφέρει και αντιμετωπίζει δυσκολίες εδώ και μερικά χρόνια τώρα, ως αποτέλεσμα της οικονομικής κρίσης που έπληξε την χώρα μας, είναι ο τομέας των ακινήτων αλλά γενικότερα η οικοδομική βιομηχανία. Θα μπορούσε κάποιος να υποστηρίξει ότι ένας από τους βασικούς λόγους που προκάλεσαν αυτή την οικονομική κρίση είναι η υπερανάπτυξη της αγοράς αυτής και η δημιουργία φούσκας στις τιμές των ακινήτων μεταξύ των ετών 2004 έως 2010, ενώ όταν τελικά η φούσκα έσπασε τα προβλήματα μεταφέρθηκαν και στους άλλους κλάδους της οικονομίας μέσω του τραπεζικού τομέα. Ο τραπεζικός τομέας ήταν δυστυχώς σε μεγάλο βαθμό εκτεθειμένος στην αγορά των ακινήτων και αυτός ήταν ένας από τους λόγους της κατάρρευσης του τραπεζικού μας συστήματος τον  Μάρτιο του 2013. 

Από εκείνη την εποχή έχει παρατηρηθεί μια εκπληκτικά ραγδαία αύξηση των μη εξυπηρετούμενων δανείων (ΜΕΔ) στο σύστημα, καθώς οι κάτοχοι των δανείων είτε δεν είναι σε θέση είτε είναι απρόθυμοι να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους και να προβούν σε αποπληρωμή των δανείων τους. Τα πιο πρόσφατα στοιχεία από την Ευρωπαϊκή Αρχή Τραπεζών (ΕΑΤ), που αφορούν 105 τράπεζες στην Ευρώπη και καλύπτουν 21 χώρες, είναι ενδεικτικά του μεγέθους του προβλήματος. Η Κύπρος έχει το μεγαλύτερο χαρτοφυλάκιο μη εξυπηρετούμενων δανείων που φθάνει σχεδόν στο 50% του συνολικού εσωτερικού δανειακού χαρτοφυλακίου, πολύ πιο πάνω από την δεύτερη χώρα που είναι η Σλοβενία με ποσοστό 28%,  με τον μέσο όρο να βρίσκεται στο 10%. Επιπρόσθετα, οι ρυθμίσεις για τα προβληματικά δάνεια που έχουν γίνει από τις τράπεζές μας κάλυψαν το 32%, που είναι το τρίτο χαμηλότερο μεταξύ όλων των χωρών και κατά πολύ πιο κάτω από τον μέσο όρο, που βρίσκεται στο 43%.

 Σε προηγούμενα άρθρα μου ανέλυσα και επεξήγησα με επιχειρήματα πως η χρήση του μηχανισμού της τιτλοποίησης για την πώληση των δανείων ή η δημιουργία μιας κυπριακής εταιρείας διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων (Αsset Management Company-AMC), η οποία θα χειρίζεται τα προβληματικά δάνεια, θα μπορούσαν να αποτελέσουν βήματα που θα ήταν δυνατό να βοηθήσουν την κατάσταση. Με το σύντομο αυτό άρθρο μου αναλύω, γιατί η δημιουργία Εταιρείας Επενδύσεων σε Ακίνητα (Real Estate Investment Trust, γνωστή και ως REIT) θα μπορούσε να αποτελέσει μια ακόμα προτεινόμενη λύση για το πρόβλημα αυτό.

Τι Είναι η Εταιρεία Επενδύσεων σε Ακίνητα (Real Estate Investment Trust-REIT)
Πρόκειται για ένα επενδυτικό εργαλείο το οποίο μπορεί να συγκριθεί με ένα αμοιβαίο κεφάλαιο. Στην ουσία είναι μια επενδυτική εταιρεία η οποία αντλεί χρήματα από ενδιαφερόμενους επενδυτές, τα οποία στη συνέχεια αυτή επενδύει σε ακίνητα, όπως συγκροτήματα διαμερισμάτων, ξενοδοχεία, εμπορικά κέντρα και σε ακίνητα άλλης μορφής και χρήσης, οι μετοχές της οποίας θα  μπορούν να αγοράζονται και να πωλούνται σε ένα οργανωμένο χρηματιστήριο ως χρηματιστηριακά διαπραγματεύσιμα (αμοιβαία) κεφάλαια (Exchange Traded Funds-ETF). Βασικά είναι ένας έμμεσος τρόπος επένδυσης σε ακίνητα. Οι εταιρείες αυτές, γνωστές και ως Real Estate Investment Trusts (REITs), μπορούν να διαιρεθούν σε δύο τύπους, (1) τις μετοχικές REITs, όπου οι επενδυτές που συμμετέχουν στο εργαλείο αυτό λαμβάνουν ιδιοκτησία της περιουσίας που βρίσκεται στην κυριότητα του επενδυτικού ταμείου, και (2) τα REITs ενυπόθηκων δανείων, όπου η επένδυση είναι σε υποθηκευμένα ακίνητα περιουσιακά στοιχεία (δηλαδή χρεωστικά ομόλογα). Για να προσελκύσουν συμμετοχή στο επενδυτικό αυτό εργαλείο, οι εταιρείες αυτές προσφέρουν ειδικά φορολογικά πλεονεκτήματα και παρέχουν ψηλή μερισματική απόδοση, που προέρχεται από τα έσοδα από πληρωμές ενοικίων ή από κεφαλαιουχικά κέρδη από την πώληση ακίνητων περιουσιακών στοιχείων, στην περίπτωση των μετοχικών REITs, καθώς και κέρδη από το καθαρό περιθώριο επιτοκίων, δηλαδή την διαφορά μεταξύ του επιτοκίου που λαμβάνεται από τα ενυπόθηκα δάνεια και του κόστους χρηματοδότησης των δανείων αυτών. Είναι επίσης σημαντικό να σημειώσουμε εδώ, ότι τόσο οι μικροί όσο και οι μεγάλοι επενδυτές ενθαρρύνονται να συμμετάσχουν σε ένα τέτοιο εργαλείο με ένα ελάχιστο αριθμό τουλάχιστον 100 μετόχων.

Πώς Μπορεί Μια Εταιρεία Αυτής της Μορφής να Είναι Χρήσιμη;
Δεδομένης της υφής των προβλημάτων που ανέφερα πιο πάνω, μια εταιρεία της μορφής των REITs μπορεί να δημιουργηθεί είτε από τους επιχειρηματίες ανάπτυξης γης, οι οποίοι, όπως είναι γνωστόν, σήμερα αντιμετωπίζουν δυσκολίες στην αποπληρωμή των δανείων τους, είτε από τις ίδιες τις τράπεζες, αν στο τέλος αποκτήσουν ιδιοκτησία μέρους των περιουσιακών στοιχείων των κατόχων προβληματικών δανείων. Η λειτουργία της εταιρείας αυτής μπορεί να βοηθήσει την οικονομία κατά τους πιο κάτω διάφορους τρόπους:

(1)    Μπορεί να διοχετεύσει ρευστότητα στην αγορά ακινήτων, που τόσο πολύ την έχει ανάγκη, ενώ η αυξημένη ζήτηση μπορεί να δώσει τέλος στην καθοδική πορεία των τιμών των ακινήτων. Ένα από τα χαρακτηριστικά των ακινήτων ως κατηγορία περιουσιακού στοιχείου, είναι η αδυναμία άμεσης ή εύκολης μετατροπής του σε ρευστότητα, που είναι μειονέκτημα. Το πρόβλημα αυτό γίνεται πιο έντονο σε περιόδους που η οικονομία βρίσκεται σε ύφεση. Η αγορά και η πώληση ενός τέτοιου εργαλείου σε οργανωμένο χρηματιστήριο μπορεί να φέρει ρευστότητα στην αγορά, καθώς οι συμμετέχοντες θα είναι σε θέση να ρευστοποιήσουν τις επενδύσεις τους γρήγορα και σε τιμή που θα βρίσκεται στα πλαίσια της δίκαιης αγοραίας αξίας, αν παραστεί ανάγκη. 

(2)    Η αυξημένη ρευστότητα θα βοηθήσει τότε τους ιδιοκτήτες της περιουσίας να ανακτήσουν μέρος της χαμένης αξίας των περιουσιακών τους στοιχείων ή αν τα περιουσιακά αυτά στοιχεία έχουν ήδη περιέλθει στα χέρια των τραπεζών, θα βοηθήσει τον τραπεζικό τομέα να ανακτήσει μεγαλύτερο κομμάτι των προβληματικών δανείων.

(3)    Γενικότερα, μπορούμε να πούμε ότι από την δημιουργία ενός τέτοιου εργαλείου θα υπάρξει ένας ευρύτερος θετικός αντίκτυπος για την οικονομία στο σύνολό της, για την αγορά των ακινήτων, για τον τραπεζικό τομέα, αλλά επίσης και για τους άλλους συμμετέχοντες στην αγορά καθώς τα προβλήματα του τραπεζικού τομέα προφανώς επηρεάζουν και γίνονται αισθητά από όλους τους τομείς της οικονομίας.