Ενδιαφέρον από διεθνή funds για ελληνικά κόκκινα δάνεια

Εξοχικές κατοικίες, σπίτια πολλών τετραγωνικών σε καλές περιοχές και επιχειρηματικά δάνεια αποτελούν τις τρεις βασικές κατηγορίες κόκκινων δανείων που ζητούν να αγοράσουν τα ξένα funds. Η τελική μάχη για τα κόκκινα δάνεια θα κριθεί τον Δεκέμβριο, στον νέο κύκλο διαπραγματεύσεων με το «κουαρτέτο», όπου θα αποφασιστεί το πλαίσιο διαχείρισης των δανείων σε καθυστέρηση. Δανειστές, κυβέρνηση και τραπεζίτες συμμετέχουν στις διεργασίες που θα διαμορφώσουν το νέο πλαίσιο, με την κάθε πλευρά να υποστηρίζει τις δικές της απόψεις.

Οι δανειστές είναι αμετακίνητοι στη θέση τους να μπορούν να πουληθούν τα κόκκινα δάνεια σε funds χωρίς εξαιρέσεις και κατηγοριοποιήσεις. Σύμφωνα με πληροφορίες, επιμένουν να πουλιούνται σε εταιρείες-κοράκια όλα τα δάνεια, ακόμα και τα στεγαστικά πρώτης κατοικίας.

Η κυβέρνηση, από την πλευρά της, εμφανίζεται άκαμπτη όσον αφορά στα στεγαστικά δάνεια και κάθεται στο τραπέζι των διαπραγματεύσεων με την εξής θέση: «Πωλήσεις στεγαστικών πάνω από το πτώμα μας». Οι τραπεζίτες, από την άλλη, δεν θέλουν να πουληθούν τα δάνεια και επιδιώκουν συμφωνία που θα οδηγεί σε ένα πλαίσιο το οποίο θα επιτρέπει να παραχωρούν μόνο τη διαχείρισή τους σε εξειδικευμένες εταιρείες.

Η κυβέρνηση δίνει μάχη με σκοπό να τεθούν ορισμένοι περιορισμοί, έτσι ώστε να πουληθούν μεν τα επιχειρηματικά δάνεια μεγάλων εταιρειών, αλλά να εξαιρεθούν τα στεγαστικά και τα επιχειρηματικά των μικρομεσαίων. Η κατάσταση είναι εξαιρετικά περίπλοκη καθώς αν πουληθούν, για παράδειγμα, δάνεια μικρομεσαίων (που παρουσιάζουν καθυστέρηση σε ποσοστό 60%-70%), τα περισσότερα εξ αυτών συνοδεύονται με εξασφαλίσεις που συνδέονται με ακίνητα τα οποία είναι είτε κατοικίες είτε επαγγελματική στέγη των δανειοληπτών.

Στο πλαίσιο της διαπραγμάτευσης που ήδη έχει ξεκινήσει, από την ελληνική πλευρά έχει μπει στο τραπέζι η ιδέα, εναλλακτικά, να τεθεί ένα όριο, ένα φίλτρο, έτσι ώστε όσα δάνεια είναι μικρότερα από 1 εκατ. ευρώ να μην μπορούν να μεταβιβαστούν, είτε πρόκειται για επιχειρηματικά, είτε για στεγαστικά. Από την πλευρά τους οι δανειστές προωθούν τη θέση να εξαιρεθούν από την πώληση μόνο όσα στεγαστικά δάνεια πρώτης κατοικίας εμπίπτουν στις νέες ρυθμίσεις του νόμου Κατσέλη.

Οι αλλαγές στον νόμο παρέχουν απόλυτη προστασία για το 25% των δανειοληπτών και για διάστημα τριών ετών εφόσον το εισόδημά τους είναι έως 20.639 ευρώ (για τετραμελή οικογένεια) και η αξία της κατοικίας μέχρι 170.000 ευρώ. Οσοι δεν εμπίπτουν στα συγκεκριμένα κριτήρια, εφόσον κριθούν συνεργάσιμοι και περάσουν το τεστ αξιολόγησης της περιουσίας τους από την τράπεζα, μπορεί να έχουν σχετική προστασία αν το εισόδημα για τετραμελή οικογένεια είναι έως 35.086 ευρώ και η αξία της κατοικίας δεν ξεπερνά τα 230.000 ευρώ. Κατά την κυβέρνηση, η συγκεκριμένη ρύθμιση αφορά επιπλέον το 35% των δανειοληπτών.

Ωστόσο, το νέο πλαίσιο για τα κόκκινα δάνεια έγινε αυστηρότερο για τους δανειολήπτες με τροποποιήσεις της τελευταίας στιγμής που έγιναν κατά την ψήφιση του νόμου στη Βουλή. Συγκεκριμένα, με απόφαση της Τραπέζης της Ελλάδος θα ορίζονται η διαδικασία, τα κριτήρια προσδιορισμού της μέγιστης ικανότητας αποπληρωμής του οφειλέτη, καθώς και το ποσό που θα έπαιρναν οι πιστωτές σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης. Η δόση που θα πρέπει να καταβάλλει ο οφειλέτης θα προσδιορίζεται στο μέγιστο της ικανότητας αποπληρωμής. Επιπλέον, ο οφειλέτης θα καταβάλλει ικανό ποσό ώστε οι πιστωτές του να μη βρεθούν σε χειρότερη οικονομική θέση από αυτή στην οποία θα βρίσκονταν σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης. Δηλαδή δεν θα εισπράττουν χαμηλότερο τίμημα από την εμπορική αξία.

Στα θετικά πρέπει να προσμετρήσουμε ότι οι εκκρεμείς υποθέσεις και οι αιτήσεις που έχουν υποβληθεί ή θα υποβληθούν από δανειολήπτες έως το τέλος του έτους θα εξεταστούν βάσει του υπάρχοντος νόμου Κατσέλη και όχι βάσει του πλαισίου που θα εφαρμοστεί από 1/1/2016. Επίσης, ότι η αξία του ακινήτου δεν θα καθορίζεται από ανεξάρτητους εκτιμητές, αλλά σύμφωνα με οδηγίες της Τραπέζης της Ελλάδος.

Οι διαπραγματεύσεις
Η κατάληξη της διαπραγμάτευσης θα φανεί τις επόμενες εβδομάδες, καθώς το θέμα εντάχθηκε στη δεύτερη δέσμη προαπαιτούμενων του Δεκεμβρίου. Αν τελικά πουληθούν και στεγαστικά δάνεια πρώτης κατοικίας στις εταιρείες αυτές, υπάρχει κίνδυνος να αυξηθεί η πίεση για πλειστηριασμούς, καθώς η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι οι εν λόγω εταιρείες αγοράζουν τα δάνεια (επομένως και τα δικαιώματα στα υποθηκευμένα ακίνητα) σε πολύ χαμηλές τιμές (5%-50% της ονομαστικής αξίας), οπότε έχουν συμφέρον και κίνητρο να βγάλουν ένα ακίνητο σε πλειστηριασμό, από τον οποίο θα κερδίσουν πολύ περισσότερα σε σχέση με τη ρύθμιση του δανείου και την αποπληρωμή του. Να σημειωθεί ότι συχνά οι τράπεζες ακολουθούν την πρακτική του «πακέτου»: φτιάχνουν δηλαδή ένα μείγμα κόκκινων δανείων όπου τα ενεχυριασμένα ακίνητα έχουν διαφορετικά χαρακτηριστικά. Ακίνητα μεγάλου ενδιαφέροντος προσφέρονται υποχρεωτικά μαζί με άλλα που έχουν περιορισμένη εμπορική αξία. Τα «πακέτα» μπορεί να περιλαμβάνουν ακόμη και εξυπηρετούμενα δάνεια.

Οι τράπεζες, από την πλευρά τους, διακηρύσσουν ότι δεν έχουν κανένα συμφέρον, ούτε και την πρόθεση να κάνουν πλειστηριασμούς πρώτης κατοικίας. Μάλιστα, σύμφωνα με πληροφορίες, έχουν δοθεί ήδη άτυπες διαβεβαιώσεις προς την κυβέρνηση. Το γεγονός, άλλωστε, υπογράμμισε και ο αντιπρόεδρος της κυβέρνησης Γιάννης Δραγασάκης μετά τη σύσκεψη με τους τραπεζίτες την περασμένη εβδομάδα, δηλώνοντας ότι η βέλτιστη εφαρμογή της νέας νομοθεσίας (για τον νόμο Κατσέλη) θα εξαρτηθεί και από τη στάση που θα τηρήσουν οι τράπεζες.

Ωστόσο, είναι προφανές ότι αν τα δάνεια μεταβιβαστούν σε hedge funds τα πράγματα θα είναι διαφορετικά, αφού ο επιχειρηματικός στόχος τους είναι η απόκτηση γρήγορων κερδών. Σε πρώτη φάση, το ενδιαφέρον των hedge funds εστιάζεται σε επιχειρηματικά δάνεια τα οποία συνδέονται τόσο με προσοδοφόρες δραστηριότητες, όπως ο τουρισμός, όσο και με εταιρείες (ακόμη και εμπορικές) που έχουν πληγεί λόγω της κρίσης, όπως εμπορία Ι.Χ. Επίσης, αυξημένο ενδιαφέρον υπάρχει για μεγάλα αστικά ακίνητα που απευθύνονται σε υψηλά εισοδήματα, όπως και για ακίνητα σε νησιά και παραθαλάσσιες περιοχές, όπου υπάρχει μεγάλος όγκος δανείων δεύτερης κατοικίας τα οποία δεν έχουν προστασία και θα μπορούν να μεταβιβαστούν σε κάθε περίπτωση.

Τι προβλέπει πλέον ο τροποποιημένος νόμος Κατσέλη
- Οσοι είναι ενταγμένοι στο παλιό καθεστώς του νόμου δεν επηρεάζονται. Γι' αυτούς συνεχίζουν να ισχύουν οι παλιοί κανόνες, οι οποίοι επίσης θα ισχύουν για όσους υποβάλουν ένταξη υπαγωγής μέχρι το τέλος του έτους.

- Από 1/1/2016 και για τρία χρόνια θα ισχύει το νέο καθεστώς ένταξης και λειτουργίας του νόμου, που εκτιμάται ότι πλέον θα προστατεύει περίπου το 60% των δανειοληπτών σε δύο κατηγορίες. Στην πρώτη εντάσσονται όσοι έχουν οικογενειακό εισόδημα μέχρι 20.639 ευρώ (άγαμος 8.180 ευρώ, ζευγάρι 13.917 ευρώ και κάθε παιδί 3.361 ευρώ) - περίπου ένας στους τέσσερις δανειολήπτες. Στη δεύτερη κατηγορία εντάσσονται όσοι έχουν οικογενειακό εισόδημα μέχρι 35.086 ευρώ (άγαμος 13.906 ευρώ, ζευγάρι 23.659 ευρώ και κάθε παιδί 5.714 ευρώ).

- Για όσους υπαχθούν στον νόμο, η αξία του δανείου θα αναπροσαρμόζεται στο επίπεδο της αξίας που θα ορίζει εκτιμητής, βάσει του ποσού που θα προέκυπτε αν το δάνειο εκποιούνταν σε πλειστηριασμό. Θα αναπροσαρμόζεται επίσης, η δόση εξυπηρέτησης της οφειλής, λαμβάνοντας υπόψη και το εισόδημα του δανειολήπτη.

- Για όσους ανήκουν στην πρώτη κατηγορία, τη διαφορά μεταξύ της δόσης που μπορούν να καταβάλλουν και της μειωμένης δόσης που πρέπει να καταβάλλουν θα την καλύπτει το κράτος (το κόστος εκτιμάται ότι το 2016 δεν θα υπερβεί τα 100 εκατ. ευρώ).

- Για όσους ανήκουν στη δεύτερη κατηγορία, εφόσον δεν μπορούν να εξυπηρετούν ομαλά την οφειλή τους ή εφόσον εκπίπτουν από τις ρυθμίσεις του νόμου Κατσέλη (για όσους έχουν ήδη ενταχθεί), θα ακολουθούνται οι πρακτικές του ανανεωμένου Κώδικα Δεοντολογίας των τραπεζών. Οι τελευταίες θα είναι υποχρεωμένες να διευκολύνουν δανειολήπτες που είναι καλοπληρωτές, έχουν αποπληρώσει μεγάλο μέρος του δανείου τους και έχουν θετικές εισοδηματικές προοπτικές.

- Η αντικειμενική αξία της κατοικίας δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 170.000 ευρώ για την κατηγορία των περισσότερο ευάλωτων και τα 230.000 ευρώ για τη δεύτερη κατηγορία.

Τήρηση των κανόνων
Στις προτάσεις που έχει καταθέσει η κυβέρνηση περιλαμβάνεται και η υποχρέωση όσων εταιρειών αποκτούν δάνεια στην ελληνική αγορά να τηρούν τους ίδιους κανόνες που δεσμεύουν και τις τράπεζες και να εμπίπτουν στην εποπτεία και τον έλεγχο της Τραπέζης της Ελλάδος και του Ταμείου Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας, όπως συμβαίνει και με τα πιστωτικά ιδρύματα. Η κυβέρνηση εκτιμά ότι ο έλεγχος αυτός στην πράξη θα αποκλείσει από την αγορά αυτή ευκαιριακά και επιθετικά επιχειρηματικά σχήματα τα οποία ειδικεύονται στη διαχείριση πτωχεύσεων (distress funds, vulture funds), τις επονομαζόμενες εταιρείες-κοράκια ή εταιρείες-όρνεα. Επίσης, κατά τις ίδιες εκτιμήσεις, η υποχρέωση των εταιρειών να τηρούν τον Κώδικα Δεοντολογίας, όπως και οι τράπεζες, θα εμποδίσει τις επιθετικές πρακτικές που συνήθως εφαρμόζουν σε άλλες χώρες όπου οι μεταβιβάσεις δανείων είναι ελεύθερες.

Οι τρύπες του νόμου
Ο νόμος Κατσέλη μετά τις αλλαγές αφήνει πολλά νοικοκυριά ακάλυπτα και γι' αυτό δέχτηκε μεγάλη κριτική τόσο από την αντιπολίτευση όσο και από τις οργανώσεις δανειοληπτών. Καταρχάς, για το 40% των δανειοληπτών που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις για προστασία σε καμία από τις δύο ταχύτητες ρυθμίσεων υπάρχει μόνο η επιλογή της ρύθμισης του δανείου με την τράπεζα (ή την εταιρεία που θα το αγοράσει, αν τελικά γίνει κάτι τέτοιο) με βάση τον Κώδικα Δεοντολογίας.

Ο τελευταίος προβλέπει, ανάμεσα σε άλλα, ότι για τη ρύθμιση η τράπεζα θα λάβει υπόψη τα πραγματικά οικονομικά δεδομένα, τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης που ορίζονται από τον νόμο (περί τις 1.370 ευρώ μηνιαίως για τετραμελή οικογένεια) και θα υπολογίσει τη δόση που μπορεί να πληρώνει ο δανειολήπτης. Η πρόβλεψη αυτή, όμως, είναι δίκοπο μαχαίρι, γιατί αν η πραγματική δυνατότητα του δανειολήπτη είναι πολύ χαμηλή και το ποσό που περισσεύει δεν επαρκεί για να εξοφληθεί το δάνειο σε έναν λογικό χρονικό ορίζοντα, στην ουσία δεν απομένει άλλος δρόμος από τον πλειστηριασμό ή την παραχώρηση κυριότητας στην τράπεζα και την παραμονή του πελάτη σε ενοίκιο για 3-5 χρόνια.
Μένει να φανεί στην πράξη ποια τακτική θα ακολουθήσουν οι τράπεζες στο ζήτημα αυτό, αλλά είναι προφανές ότι αν, για παράδειγμα, ένα νοικοκυριό θα μπορεί να αποπληρώνει μηνιαία δόση 100 ευρώ αλλά οι τοκοχρεολυτικές δόσεις για την εξόφληση του δανείου σε 15 χρόνια είναι 500 ή 1.000 ευρώ, τότε δεν θα υπάρχει δυνατότητα για ρύθμιση.
Τα νοικοκυριά που δηλώνουν ετήσιο εισόδημα κάτω από 20.000 ευρώ θεωρητικά έχουν απόλυτη προστασία. Ωστόσο, υπάρχουν πολλά ερωτήματα, δεδομένου ότι είναι γνωστό ότι παρόλο που η πλειονότητα των φορολογουμένων δηλώνει κάτω από 12.000 ευρώ, αρκετοί από αυτούς έχουν πολλαπλάσια πραγματικά -αλλά κρυφά- εισοδήματα, οπότε το κράτος θα τους πληρώνει το δάνειο τη στιγμή που άλλοι ειλικρινείς φορολογούμενοι θα κινδυνεύουν να χάσουν το σπίτι τους.

Από εκεί και πέρα, για τα νοικοκυριά με εισόδημα κάτω από 35.000 ευρώ ετησίως ισχύει μερική προστασία, που σημαίνει ότι, αν προσφύγουν στον νόμο Κατσέλη, το δικαστήριο θα τους ορίσει μηνιαία δόση ανάλογα με την πραγματική (και όχι την αντικειμενική) αξία της κατοικίας, πόσο δηλαδή εκτιμάται ότι θα έπιανε αν έβγαινε σε πλειστηριασμό. Αν όμως η δόση αυτή δεν θα μπορεί να εξυπηρετηθεί, τότε το δάνειο θα επιστρέφει στην τράπεζα για να ρυθμιστεί με βάση τον Κώδικα Δεοντολογίας.

ΠΗΓΗ:newmoney.gr