Η Φούσκα των Ακινήτων VS Ενυπόθηκα NPLs

Η λεγόμενη "φούσκα των ακινήτων" δεν είναι ένα "τυχαίο γεγονός", ή κάτι που έγινε και δεν θα ξαναγίνει. Στα οικονομικά των ακινήτων, οι "Αξίες" των ακινήτων διέπονται από συχνές "Αυξομειώσεις", και από διάφορους "Ενδογενής" και "Εξωγενείς" παράγοντες.

Παράλληλα, παγκοσμίως όλοι οι επαγγελματίες (Real Estate Asset Managers), που χειρίζονται μεγάλες αξίες ακινήτων, παρακολουθούν τα δεδομένα των "Boom and Bust Cycles", δηλαδή, τους κύκλους στην "Άνοδο" και "Κάθοδο" των τιμών των ακινήτων, και τους παράγοντες που επηρεάζουν τους " οικονομικούς κύκλους των ακινήτων".      

Σε μια επιστημονική "Ανάλυση Αγοράς Ακινήτων" όλοι οι παράγοντες που επηρεάζουν τις τιμές, ελέγχονται μέσα από διάφορα δεδομένα που ονομάζονται "Εξαρτημένες" και "Μη Εξαρτημένες Μεταβλητές" (dependant & independent variables). Η κάθε μεταβλητή από μόνη της εξετάζει ξεχωριστά κατά πόσο έχει αρνητικές η θετικές επιπτώσεις, σύμφωνα με τα Μικροοικονομικά και Μακροοικονομικά δεδομένα που επηρεάζουν την αξία του ακινήτου στην κάθε περίπτωση ξεχωριστά.

Στην περίπτωση της Κύπρου, το μεγάλο πρόβλημα των μη εξυπηρετούμενων ενυπόθηκων δανείων οφείλεται σε λόγους που αναλύονται ποιο κάτω και όχι από την αυθαίρετη τοποθέτηση ότι η φούσκα των ακινήτων μας ήρθε από το πουθενά, και τώρα με την κρίση έχουν πέσει "τυχαίως" οι αξίες, και μας έχουν μείνει μόνο τα δάνεια. Στην ανάπτυξη  ακινήτων, τίποτε δεν είναι τυχαίο!

Λαμβάνοντας υπόψη τα πιο πάνω βασικά δεδομένα ανάπτυξης ακινήτων, πριν την έναρξη οποιασδήποτε ανάπτυξης όλα τα εμπορικά,  οικιστικά, η  μικτής εμπορικής και οικιστικής ανάπτυξης,  θα έπρεπε πριν κατασκευαστούν να έχουν γίνει για  το κάθε ένα ξεχωριστά "Ανάλυση Αγοράς". O πρώτος λόγος είναι για να ενημερωθεί ο "Επενδυτής" αν η επένδυση που πάει να κάνει είναι βιώσιμη, αλλα και οι "Τράπεζες" να δώσουν το δάνειο εάν η μελέτη στην "Ανάλυση" είναι "Θετική" και όχι "Αρνητική" με τα δεδομένα του υπο εξέταση ακινήτου.

Το μεγάλο καταστροφικό λάθος έγινε από παλιά και δεν μας ήρθε από το πουθενά..!

Μέχρι σήμερα, όλες οι αναπτύξεις ακινήτων στην Κύπρο είχαν βασιστεί στην πολύ λανθασμένη αγγλική φράση  "Built it and they will come"!!... Δηλαδή, "Κτίστε το και θα έρθουν "Τυχαίως" να το αγοράσουν".

Όλη η Κύπρος είναι "Κτισμένη" από το 2000 που άρχισε η ανάπτυξη μέχρι σήμερα, πάνω σε αυτήν την πολύ λανθασμένη και αυθαίρετη θεωρία. Οι αναπτύξεις ακινήτων όμως δεν είναι απλά έχω ένα καλό οικόπεδο και θα κάνω ένα ωραίο σπίτι ή μια ωραία πολυκατοικία. Τα δεδομένα που πρέπει να εξεταστούν είναι πάρα πολλά.
Αν γίνονταν σωστά εκ των προτέρων, σήμερα τα πράγματα θα ήταν πολύ διαφορετικά..!!      

Για παράδειγμα, ένας πολύ σοβαρός και καθοριστικός παράγοντας που πρέπει να ελεχθεί μέσα στην μελέτη ανάλυσης ανάπτυξη ακινήτων είναι το "Απόθεμα". Δηλαδή, εάν έχουμε πλεόνασμα απούλητων ή ανεκμετάλλευτων μονάδων που σήμερα Παγκύπρια απαριθμούνται σε μερικές χιλιάδες, αυτό είναι ένα πολύ σοβαρό καθοριστικό σημάδι ότι κάτι δεν πάει καλά και πρέπει οι Επιχειρηματίες Ανάπτυξης Γής αλλά και οι Τράπεζες  να είναι πολύ προσεκτικοί σε όποια δίποτε ανάπτυξη, διότι το ανεκμετάλλευτο απόθεμα μας  κρούει τον κώδωνα ότι υπάρχει σοβαρό πρόβλημα στην ποιο βασική θεωρία της "προσφοράς" και της "ζήτησης".

Με λίγα λόγια το πλεόνασμα ακινήτων δηλώνει ότι η "Ζήτηση" έχει Μειωθεί και πρέπει άμεσα να γίνουν μελέτες για να εξακριβωθούν οι λόγοι που έχει " Μειωθεί Η Ζήτηση".

Το "Απόθεμα Ακινήτων Μονάδων", και η μειωμένη ζήτηση άρχισε στην Κύπρο από το 2007, για διάφορους λόγους. Ένας από τους ποιο κύριους λόγους είναι ότι οι Άγγλοι που ήταν οι βασικοί αγοραστές ακινήτων σε παραλιακές περιοχές, άρχισαν να βλέπουν και άλλες αγορές όπως της Ισπανίας λόγο καλύτερης τιμής, οπόταν άρχισε να μειώνεται το ενδιαφέρον τους για την Κύπρο.

Ένας άλλος σοβαρός λόγος που άρχισε να δημιουργείται το "Απόθεμα", ήταν διότι οι τιμές των ακινήτων άρχισαν να ανεβαίνουν ραγδαία, σε σημείο που η μεσαία τάξη στην Κύπρο δεν μπορούσε πλέων εύκολα να αγοράζει αφού μαζί με την αύξηση του βιοτικού επιπέδου τα πράγματα άρχισαν να γίνονται δύσκολα στους μισθούς των νοικοκυριών, οπόταν είχε άμεσο αντίκτυπο στις πωλήσεις των ακινήτων και η "Ζήτηση" άρχισε να μειώνεται.

Σε αυτό το σημείο, ο κύκλος είχε αρχίσει να φεύγει από το "Boom Cycle", δηλαδή η "Ζήτηση" άρχισε να μην μπορεί να ανταποκρίνεται στην μεγαλύτερη και ανεξέλικτη "προσφορά", και να κατευθύνετε προς τον "Bust Cycle" δηλαδή, η "Προσφορά" άρχισε να γίνεται  μεγαλύτερη από την "Ζήτηση", οπόταν,  το επόμενο σημείο που η "Προσφορά" θα συναντήσει την "Ζήτηση" θα είναι εκεί που οι τιμές των ακινήτων θα βρεθούν σε "ισορροπία", (equilibrium).

Η Ισορροπία των τιμών όμως μέχρι και σήμερα δεν βρέθηκε λόγω του ότι η ζήτηση εξακολουθεί  να είναι μειωμένη λόγω του ότι οι τράπεζες δεν μπορούσαν να χρηματοδοτήσουν πλέον όταν άρχισαν να αντιλαμβάνονται όλα τα πιο πάνω που αναφέραμε.   

Οι Τράπεζες έπρεπε όλα τα πιο πάνω να τα γνωρίζουν εκ τον προτέρο, να έλεγχαν ενδελεχώς και να έπαιρναν μέτρα κατά πόσο οι αναπτύξεις των  πελατών τους είναι "Βιώσιμες"..!  

Παράλληλα, θα έπρεπε  να άρχιζαν να κρούουν τον κώδωνα του κινδύνου από πολύ πιο παλιά. Αντί αυτού, όχι μόνο "δεν γνώριζαν", αλλά ούτε διέθεταν, ή διαθέτουν μέχρι σήμερα επιστημονικό τμήμα ανάλυσης δεδομένων ανάπτυξης  ακινήτων.  Σε αντίθεση με αυτό, συνέχιζαν όχι μόνο να δανείζουν αλόγιστα αλλά δημιούργησαν και την μεγάλη μαύρη τρύπα με τα 6.5 δις  "Αρνητικής Μόχλευσης", δανείζοντας αλόγιστα.

Τα βασικά δεδομένα που πρέπει να ερευνηθούν σε μια ανάλυση Ακινήτων:
1.  Ανάλυση Χρηματοοικονομικής Βιωσιμότητας:
1.1 Στόχος είναι μέσα από την έρευνα της "Ανάλυση Χρηματοοικονομικής Βιωσιμότητας" να γίνει η προετοιμασία του τελικού Σχεδίου Χρήσεων των κτηριακών εγκαταστάσεων.
1.2  Να εξακριβωθεί η ανάπτυξη με την "Μεγαλύτερη Δυνατή Απόδοση", προ- και μετά φόρων, (Internal Rate of Return). Όσο μεγαλύτερο είναι το "IRR" τόσο ποιο κερδοφόρα θα είναι η επένδυση.           
1.3   Ανάλυση Ευαισθησίας (Sensitivity Analysis)
1.4   Ανάλυση Κερδοφορίας σε αλλαγές προβλεπόμενων Χρηματικών Ροών.  

2.  Ζήτηση:
Ανάλυση Ζήτησης
2.1    Αγοραπωλητήρια έγγραφα που κατατέθηκαν στο Κτηματολόγιο Κύπρου
2.2    Προβλέψεις και αναλύσεις  επιχειρηματικής δραστηριότητας  
2.3    Προβλέψεις ανα τομέα επιχειρηματικής δραστηριότητας
2.4     Ρυθμός ανάπτυξης, και ρυθμός μεταβολής κύκλου εργασιών
2.5     Προβλέψεις και αναλύσεις  επαγγελμάτων και προοπτικών

3.  Προσφορά:
Ανάλυση Ανταγωνισμού
3.1    Ανάλυση αδειών οικοδομής
3.2     Υφιστάμενο απόθεμα χώρου σε τετραγωνικά μέτρα ( m ²)
3.3    Απόθεμα που χρησιμοποιείται σε ( m ²)
3.4     Αχρησιμοποίητο απόθεμα ( m ²). Δηλαδή πόσες χιλιάδες σε  m ² είναι απούλητα
3.5     Νέες άδειες οικοδομής σε (m ²), Προβλέψεις από το Κτηματολόγιο Κύπρου
3.6     Ανάλυση τιμών /Ενοικίων
3.7     Δείκτης τιμών ακινήτων RICS
3.8     Δείκτης τιμών ακινήτων Κεντρικής Τράπεζας
3.9     Τιμές μεταβιβάσεων από το τμήμα εκτιμήσεων κτηματολογίου
3.10     Αγοραπωλητήρια έγγραφα που έχουν κατατεθεί στο Κτηματολόγιο Κύπρου
3.11     Προβλέψεις     

Διαβάζοντας τα ποιο πάνω δεδομένα, που έπρεπε να είναι σε κάθε έρευνα ανάλυσης ακινήτων καταλαβαίνει κάποιος ότι οι τράπεζες δεν γνώριζαν, ούτε έδιναν σημασία αν η επένδυση  που δανειοδοτούσαν ήταν "Βιώσιμη"..!