Ποιες οι τροποιήσεις του νομοσχεδίου των εκποιήσεων

Στην Βουλή κατατέθηκε σήμερα Δευτέρα 25 Αυγούστου ο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικός) Νόμος του 2014.  Το InBusinessNews καταγράφει κάποια από τα βασικά σημεία του τροποιητικού νομοσχεδίου:

Ο βασικός νόμος τροποποιείται με την προσθήκη, αμέσως μετά το άρθρο 44 αυτού, του νέου Μέρους VIA που αφορά στην πώληση ενυπόθηκου δανείου από τις τράπεζες.

Αναφέρεται ότι οι διατάξεις του παρόντος Μέρους εφαρμόζονται σε κάθε περίπτωση σύμβασης υποθήκης, η οποία έχει εγγραφεί στο κτηματικόν μητρώον πριν την έναρξη ισχύος του παρόντος Νόμου ή εγγράφεται στο κτηματικόν μητρώον μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος Νόμου. Καμία διάταξη του Μέρους VI απαγορεύει σε ενυπόθηκο δανειστή την εφαρμογή της διαδικασίας πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Μέρους. Επιπλέον, σημειώνεται ότι καμία διάταξη του παρόντος Μέρους απαγορεύει στον ενυπόθηκο δανειστή την εφαρμογή της διαδικασίας πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους VI. Νοείται ότι, σε περίπτωση που το ενυπόθηκο χρέος έχει καταστεί πληρωτέο πριν την έναρξη της ισχύος του παρόντος Μέρους, τα χρονικά περιθώρια και οι διαδικασίες που προβλέπονται στο παρόν Μέρος δύναται να τυγχάνουν εφαρμογής από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του παρόντος Νόμου. Τέλος, διευκρινίζεται ότι καμία διάταξη του παρόντος Μέρους αποκλείει το δικαίωμα του ενυπόθηκου δανειστή να προχωρήσει με πολιτική αγωγή για την εξασφάλιση διατάγματος δικαστηρίου για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου. 

Διαδικασία 

Σε περίπτωση υπερημερίας, κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 27, ως αποτέλεσμα της οποίας ολόκληρο το ενυπόθηκο χρέος καθίσταται πληρωτέο και που περαιτέρω η υπερημερία είναι για περίοδο όχι μικρότερη από ενενήντα (90) ημέρες από την ημερομηνία που αυτό καθίσταται πληρωτέο, δυνάμει των όρων της σύμβασης ή των διατάξεων του παρόντος Νόμου, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει στην διαδικασία που προβλέπεται στο παρόν Μέρος, εκτός εάν με βάση τις διατάξεις οποιωνδήποτε άλλων νόμων ή κανονισμών ή οδηγιών αναστέλλεται η προώθηση της διαδικασίας αναγκαστικής πώλησης του ενυποθήκου ακινήτου εκ μέρους του ενυπόθηκου δανειστή.

Ειδοποίηση για εκποίηση

44Γ.-(1) Ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει στην έναρξη της διαδικασίας, που προβλέπεται στο παρόν Μέρος, αφού επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, έγγραφη ειδοποίηση, κατά τον Τύπο «Ι» του Δεύτερου Παραρτήματος, με κατάσταση λογαριασμού του οφειλόμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξη του και τον καλέσει όπως εξοφλήσει το ποσό, σύμφωνα με την κατάσταση λογαριασμού, παρέχοντας προς τούτο προθεσμία όχι μικρότερη των τριάντα (30) ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης για εξόφληση του οφειλόμενου ποσού
     (2) Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δεν συμμορφωθεί, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, δεύτερη έγγραφη ειδοποίηση
     (3) Ο ενυπόθηκος οφειλέτης και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος δύναται, εντός τριάντα (30) ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης, σύμφωνα με το εδάφιο (2), να καταχωρήσει έφεση στοΕπαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης, για τους ακόλουθους λόγους:
        (α)     Η ειδοποίηση δεν πληροί τις προϋποθέσεις κατά τον τύπο και περιεχόμενο,
        (β)     η ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί,
        (γ)     η ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή,
        (δ)     εκκρεμεί αγωγή ενώπιον Δικαστηρίου για την ειδοποίηση, που αναφέρεται στο εδάφιο (1).
   

Πώς θα επιλύονται οι διαφορές των εκτιμητών

44Δ.-(1) Τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου (3) του άρθρου 44Γ, διορίζονται δύο (2) εκτιμητές, ένας από τον ενυπόθηκο δανειστή και ένας από τον ενυπόθηκο οφειλέτη, για τη διενέργεια ταυτόχρονα ανεξάρτητων εκτιμήσεων του ενυπόθηκου ακινήτου, για σκοπούς υπολογισμού της αγοραίας αξίας του, στους οποίους εκτιμητές επιδίδονται, από τον ενυπόθηκο οφειλέτη και τον ενυπόθηκο δανειστή ή/και λαμβάνονται από αρμόδια τμήματα ή υπηρεσίες της Δημοκρατίας, τα ίδια στοιχεία και πληροφορίες που αφορούν το ενυπόθηκο ακίνητο: Νοείται ότι ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή/και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο και ο ενυπόθηκος δανειστής δέον να συνεργάζεται και να διευκολύνει τον εκτιμητή στο έργο του.
     (2)  Τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου (1), ο ενυπόθηκος δανειστής επιδίδει ειδοποίηση στον ενυπόθηκο οφειλέτη, κατά τον Τύπο «ΙΒ» του Δευτέρου Παραρτήματος, όπως εντός δέκα (10) ημερών, από την επίδοση της ειδοποίησης, προχωρήσει στο διορισμό εκτιμητή: 
    Νοείται ότι, ο ενυπόθηκος οφειλέτης ενημερώνει τον ενυπόθηκο δανειστή για την ταυτότητα του εκτιμητή που διόρισε, πριν από την λήξη της προθεσμίας των δέκα (10) ημερών, έτσι ώστε να μπορέσει ο ενυπόθηκος δανειστής να διορίσει τον εκτιμητή του:
    Νοείται περαιτέρω ότι, σε περίπτωση που για οποιοδήποτε λόγο ο ενυπόθηκος οφειλέτης δεν προβεί στο διορισμό εκτιμητή, εντός της καθορισμένης προθεσμίας, ο ενυπόθηκος δανειστής προχωρεί στο διορισμό δύο (2) εκτιμητών για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας του ενυπόθηκου ακινήτου:
    Νοείται έτι περαιτέρω ότι, τα μέρη καταβάλλουν το κόστος του εκτιμητή που διορίζει έκαστος.
    (3) Οι εκτιμητές, με βάση τις διατάξεις του εδαφίου (1), έχουν υποχρέωση όπως ετοιμάσουν τις εκθέσεις εκτίμησής τους, ταυτόχρονα και ανεξάρτητα, χωρίς να διαβουλεύονται μεταξύ τους και χωρίς να ανακοινώνουν την εκτίμησή τους, ο ένας στον άλλο ή σε τρίτο μέρος μέχρι την επίσημη παράδοση τους και οι εκθέσεις αυτές παραδίδονται στον ενυπόθηκο δανειστή και στον ενυπόθηκο οφειλέτη, στον τόπο και χρόνο που καθορίζεται στην ειδοποίηση του εδαφίου (1), σε καμία περίπτωση όμως μετά από τη χρονική περίοδο των τριάντα (30) ημερών από το διορισμό του εκτιμητή του ενυπόθηκου δανειστή: 
    Νοείται ότι, σε περίπτωση που οποιοσδήποτε από τους δύο (2) εκτιμητές παραλείψει να παραδώσει εντός των τριάντα (30) ημερών την έκθεση εκτίμησής του, τότε ο ενυπόθηκος δανειστής εντός δέκα (10) ημερών από την ημερομηνία της παράλειψης ζητά από το Επιστημονικό και Τεχνικό Επιμελητήριο Κύπρου, τον διορισμό ανεξάρτητου εκτιμητή, ο οποίος προβαίνει στην ετοιμασία ανεξάρτητης εκτίμησης, εντός τριάντα (30) ημερών από το διορισμό του, τηρουμένων των διατάξεων των εδαφίων (4), (5) και (6).
     (4) Σε περίπτωση που η ψηλότερη εκτίμηση, με βάση τις εκθέσεις εκτίμησης, που αναφέρονται στο εδάφιο (3), είναι μικρότερη από την χαμηλότερη εκτίμηση συν το 25% αυτής, τότε ως αγοραία αξία θεωρείται ο μέσος όρος των δύο (2) εκτιμήσεων και η αγοραία αυτή αξία είναι τελική.
     (5) Σε περίπτωση που η ψηλότερη εκτίμηση, με βάση τις εκθέσεις εκτίμησης, που αναφέρονται στο εδάφιο (3), είναι ίση ή μεγαλύτερη από τη χαμηλότερη εκτίμηση συν 25% αυτής, ο ενυπόθηκος δανειστής οφείλει εντός πέντε (5) ημερών από την ημέρα παραλαβής των εκθέσεων εκτίμησης, να ζητήσει από το Επιστημονικό και Τεχνικό Επιμελητήριο Κύπρου, τον διορισμό τρίτου ανεξάρτητου  εκτιμητή εντός δέκα (10) ημερών, ο οποίος, εντός προθεσμίας τριάντα (30) ημερών, από τον διορισμό του ετοιμάζει ανεξάρτητη εκτίμηση του ενυπόθηκου ακινήτου και παραδίδει ταυτόχρονα πιστό αντίγραφο της έκθεσης εκτίμησής του στον ενυπόθηκο δανειστή, τον ενυπόθηκο οφειλέτη και οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο.
     (6) Σε περίπτωση διορισμού τρίτου ανεξάρτητου εκτιμητή, δυνάμει των διατάξεων του εδαφίου (5), ως αγοραία αξία του ενυπόθηκου ακινήτου θεωρείται,  λαμβανομένων υπόψη και των εκτιμήσεων που έχουν ληφθεί δυνάμει των διατάξεων του εδαφίου (3), ο μέσος όρος των δύο πλησιέστερων εκτιμήσεων:Νοείται ότι, σε περίπτωση που οι τρεις εκτιμήσεις διαφέρουν μεταξύ τους ισομερώς, τότε ως αγοραία αξία θεωρείται ο μέσος όρος των τριών εκτιμήσεων.

Μόνο με πλειστηριασμό η αρχική προσπάθεια για πώληση

44Ε.-(1) Η αρχική προσπάθεια για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου διενεργείται από τον ενυπόθηκο δανειστή μόνο με πλειστηριασμό, δυνάμει των διατάξεων του άρθρου 44Ζ και στον πλειστηριασμό αυτό εφαρμόζεται επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης, η οποία αντιστοιχεί στο ογδόντα τοις εκατό (80%) της αγοραίας αξίας του ακινήτου, η οποία καθορίστηκε δυνάμει των διατάξεων του άρθρου 44Δ.
     (2) Το ενυπόθηκο ακίνητο δεν πωλείται σε τιμή χαμηλότερη της επιφυλασσόμενης τιμής.
     (3) Σε περίπτωση που ο πλειστηριασμός δεν καταλήξει σε πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει σε περαιτέρω προσπάθειες πώλησης του ακινήτου, δυνάμει των άρθρων 44Ζ και 44Η.
     (4) Ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται για την διεξαγωγή πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου, μετά από τυχόν αποτυχία του πρώτου πλειστηριασμού, να καθορίσει για περίοδο τριών (3) μηνών από την ημερομηνία λήξης του πρώτου πλειστηριασμού, επιφυλασσόμενη τιμή στο ογδόντα της εκατόν (80%) της αγοραίας αξίας του ακινήτου: Νοείται ότι, μετά την πάροδο της χρονικής περιόδου των τριών (3) μηνών, ο ενυπόθηκος δανειστής καθορίζει επιφυλασσόμενη τιμή όχι μικρότερη του πενήντα της εκατόν (50%) της αγοραίας αξίας του ενυπόθηκου ακινήτου για τους επόμενους εννέα (9) μήνες.

Υποχρεώσεις δημοπράτη 

44ΣΤ.-(1) Απαγορεύεται σε δημοπράτη, ενυπόθηκο δανειστή, ενυπόθηκο οφειλέτη, εκτιμητή και σε οποιοδήποτε άλλο εμπλεκόμενο πρόσωπο, που κατέχει πληροφορίες για την αγοραία αξία ενυπόθηκου ακινήτου, να ανακοινώνει σε οποιονδήποτε προς τον οποίο δεν έχει υποχρέωση αποκάλυψης, οποιεσδήποτε πληροφορίες έχουν σχέση με την πιο πάνω αγοραία αξία.
     44Ζ.-(1) Ο πλειστηριασμός διενεργείται, από δημοπράτη που επιλέγεται από τον ενυπόθηκο δανειστή, μέσω συστήματος που διατηρείται στην επίσημη ιστοσελίδα του Υπουργείου Εσωτερικών, από κατάλογο προσοντούχων δημοπρατών, όπως ήθελε καθορισθεί με Κανονισμούς που εκδίδονται για τον σκοπό αυτό από το Υπουργικό Συμβούλιο, δυνάμει του άρθρου 45 και οι οποίοι προβλέπουν και για τα έξοδα, τις χρεώσεις και την προμήθεια δημοπράτη: Νοείται ότι, δημοπράτης δεν δύναται να λαμβάνει οποιαδήποτε άλλη αποζημίωση ή αμοιβή πέραν των ρητώς προβλεπομένων στους εν λόγω Κανονισμούς.
     (2) Η ειδοποίηση για πλειστηριασμό, ο τύπος και οι λεπτομέρειες της οποίας καθορίζονται σε Κανονισμούς που εκδίδονται δυνάμει του άρθρου 45 - 
        (α)     επιδίδεται στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο σε χρονικό διάστημα όχι μικρότερο από τριάντα (30) ημέρες από την καθορισμένη ημερομηνία πλειστηριασμού∙
        (β)    δημοσιεύεται τουλάχιστο μία φορά, σε χρονικό διάστημα όχι μικρότερο των τριάντα (30) ημέρες από την καθορισμένη ημερομηνία πλειστηριασμού    
     (3) Η διαδικασία διεξαγωγής πλειστηριασμού και ο χώρος διεξαγωγής του καθορίζονται από Κανονισμούς,  ο οποίος εν πάσει περιπτώσει διεξάγεται σε εργάσιμες ημέρες της εβδομάδας, μεταξύ των ωρών 09.00 και 17.00.
(4). Κανονισμοί που εκδίδονται δυνάμει του παρόντος άρθρου δύνανται, σε περίπτωση εκ προθέσεως παράβασης οποιωνδήποτε από τις διατάξεις τους, να προβλέπουν ποινή φυλάκισης που να μην υπερβαίνει τους έξι (6) μήνες ή χρηματική ποινή που να μην υπερβαίνει τις πέντε χιλιάδες ευρώ (€5,000) ή και τις δύο αυτές ποινές.

Εάν δεν «πετύχει» ο πρώτος πλειστηριασμός

44Η.-(1) Σε περίπτωση που δεν πραγματοποιείται πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου κατά τον πρώτο πλειστηριασμό, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προβεί στην πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου, είτε με πλειστηριασμό είτε με πώληση και προς το σκοπό αυτό επιδίδει ειδοποίηση στον Τύπο «ΙΓ» του Δευτέρου Παραρτήματος στον ενυπόθηκο οφειλέτη και οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, όχι μικρότερη των είκοσι (20) ημερών από την ημερομηνία τέτοιας πώλησης, περιλαμβανομένης της προτιθέμενης μεθόδου πώλησης. 
     (2) Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος δανειστής επιλέγει τη διενέργεια πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου μέσω πλειστηριασμού, τότε ακολουθεί την διαδικασία που προβλέπεται στο άρθρο 44Ζ, τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου (4) του άρθρου 44Ε. 
     (3) Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος δανειστής επιλέξει, μετά από αποτυχία του πρώτου πλειστηριασμού, να πωλήσει το ενυπόθηκο ακίνητο χωρίς πλειστηριασμό, οφείλει να συμμορφωθεί με τα ακόλουθα:
        (α)     Για τη διενέργεια πώλησης σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος άρθρου, ο ενυπόθηκος δανειστής προωθεί την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου μέσω διαφήμισης, περιλαμβανομένης ανοικτής ηλεκτρονικής πρόσβασης στο διαδίκτυο, σε μία τουλάχιστο ιστοσελίδα και μέσω δημοσίευσης σε δύο (2) τουλάχιστον καθημερινές εφημερίδες ευρείας κυκλοφορίας, εντός της Δημοκρατίας,
        (β)     η πώληση γίνεται με διαδικασία υποβολής προσφορών, που καθορίζεται σε Κανονισμούς, που εκδίδονται από το Υπουργικό Συμβούλιο, δυνάμει του άρθρου 45, για τον σκοπό αυτό,
        (γ)    η πώληση γίνεται στον προσφοροδότη με την ψηλότερη προσφορά,
        (δ)     ο προσφοροδότης με την ψηλότερη προσφορά, υποχρεώνεται όπως προβεί σε άμεση πληρωμή ποσού, όχι μικρότερη του 20% της αποδεχόμενης τιμής προφοράς, το οποίο καταβάλλεται άμεσα κατά την αποδοχή της προσφοράς,
        (ε)     το υπόλοιπο ποσό καταβάλλεται από τον επιτυχόντα προσφοροδότη σε χρονική περίοδο, που δεν υπερβαίνει τις είκοσι (20) ημέρες, από την ημερομηνία αποδοχής της προσφοράς του,
        (στ)     σε περίπτωση που δεν καταβληθεί το ποσό, που αναφέρεται στην παράγραφο (ε), η αρχική πληρωμή που δόθηκε από τον προσφοροδότη κατάσχεται από τον ενυπόθηκο δανειστή και η πώληση ακυρούται,
        (ζ)    ο ενυπόθηκος δανειστής πιστώνει την κατασχεθείσα αρχική πληρωμή στα έξοδα πώλησης μέχρι εκείνη την ημέρα και έπειτα στο υπόλοιπο του χρέους που του οφείλεται από τον ενυπόθηκο οφειλέτη.
    

Εάν καθυστερήσει η διαδικασία

44ΙΑ.-(1) Σε περίπτωση που ενυπόθηκος δανειστής δεν πωλήσει το ενυπόθηκο ακίνητο σε χρονική περίοδο ενός (1) έτους από την ολοκλήρωση της διαδικασίας του πρώτου πλειστηριασμού δυνάμει του άρθρου 44Ζ καθώς επίσης και την τελεσιδικία οποιασδήποτε υπόθεσης που καταχωρήθηκε στο Δικαστήριο εναντίον διαδικασίας ή απόφασης ή πράξης που έγινε κατ’ εφαρμογή των διατάξεων του παρόντος Μέρους, τότε ο ενυπόθηκος δανειστής έχει την επιλογή είτε να αγοράσει το ενυπόθηκο ακίνητο στην αγοραία αξία του, η οποία εκτιμάται με εξ’ υπαρχής διεξαγωγή διαδικασίας εκτίμησης του με βάση τις διατάξεις του άρθρου 44Δ, είτε επαναρχίζοντας τη διαδικασία πώλησης που ήθελε καθορισθεί με βάση τις διατάξεις του εδαφίου (2) και τηρουμένων των διατάξεων των άρθρων 44Θ και 44ΙΒ, χωρίς όμως να έχει το δικαίωμα υποβολής προσφοράς για αγορά του ακινήτου είτε με πλειστηριασμό είτε με πώληση.
44ΙΒ. Μετά την ολοκλήρωση της πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου, με τη διαδικασία πλειστηριασμού ή πώλησης ή αγοράς από τον ενυπόθηκο δανειστή ο τελευταίος, εντός χρονικής περιόδου που δεν υπερβαίνει τις τριάντα (30) ημέρες από την ημερομηνία της ολοκλήρωσης της πώλησης, υποβάλλει αίτηση στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο για μετεγγραφή του ενυπόθηκου ακινήτου, στο όνομα του αγοραστή.