Νομοσχέδιο για τις εκποιήσεις - Κούρεμα ακινήτων

(Ανάλογο του κουρέματος καταθέσεων και αξιογράφων)

Η θέση απέναντι στο επικείμενο νομοσχέδιο που αφορά τις εκποιήσεις πρέπει να είναι ξεκάθαρη, και πρέπει να είναι καταψήφιση του χωρίς καμία συζήτηση. Το νομοσχέδιο θα πρέπει να γραφτεί από την αρχή και να κατατεθεί μαζί με το νομοσχέδιο για την φερεγγυότητα και την πρώτη κατοικία. Η ψήφιση να γίνει αφού υπάρχει ξεκάθαρη συνολική εικόνα.
Ναι στις εκποιήσεις, αλλά όχι σε τιμές που να υπονομεύουν το μέλλον των δανειοληπτών. Αυτή την στιγμή οι Τράπεζες καθορίζουν τις τιμές των ακινήτων. Χωρίς νέα δάνεια τα ακίνητα δεν μπορούν να έχουν την αξία που θα είχαν. Το ίδιο έκαναν οι Τράπεζες και την περίοδο που οι τιμές αυξάνονταν, αυτές καθόριζαν τις τιμές με το μέγεθος και την ευκολία παραχώρησης των δανείων για λόγους κερδοφορίας.

Θα πρέπει να είναι σαφές πως δεν είναι το θέμα της εκποίησης που δημιουργεί το πρόβλημα. Οι εκποιήσεις πάντα υπήρχαν και θα υπάρχουν. Είναι ο τρόπος με τον οποίο επιχειρείται  να γίνουν οι εκποιήσεις. Είναι θέμα διαπραγματευτικής ισχύς των τραπεζών με τους δανειολήπτες.  Αυτό είναι το αντικείμενο που είναι στο τραπέζι. Δεν είναι τυχαίο που η ψήφιση του νομοσχεδίου συμπίπτει με την ΑΜΚ της Τράπεζας Κύπρου. Το ξένο κεφάλαιο, αφού η Τράπεζα έχει εξαθλιώσει μετόχους, κατόχους αξιογράφων (Λαικής και Τράπεζας Κύπρου), το κράτος με 1,8 δις, και τους κουρεμένους καταθέτες) θέλει να συμμετάσχει σε μία ΑΜΚ η οποία μόνο επικερδής μπορεί να είναι για αυτό. Επιπλεόν, επιχειρείται η παροχή στις Τράπεζες  νέων εργαλείων – άμεσες εκποιήσεις σε χαμηλές τιμές- για να αποκομίσει το κέρδος του ακόμα πιο άμεσα.

Η θεμελιώδης διαφωνία μου έχει να κάνει με τον τρόπο που θα υπολογίζεται η τιμή στην οποία θα γίνεται η εκποίηση των ακινήτων. Θα δημιουργήσει ανατροφοδοτούμενες προσδοκίες για ραγδαίες μειώσεις στις τιμές ακινήτων κοντά στο 50% ανάλογα με το ακίνητο. Και επειδή οι πλειοψηφία των δανειοληπτών έχει το ακίνητο ως εξασφάλιση για το δάνειο, θα βρεθεί να χρωστάει στην τράπεζα και θα έχει χάσει και το ακίνητο. Στην ουσία η Τράπεζα μεταφέρει την ευθύνη που είχε για το δάνειο αποκλειστικά στον δανειζόμενο. Να μην ξεχνάμε πως η τράπεζα έκανε εκτίμηση για το ακίνητο που χρηματοδότησε και το οποίο ήθελε να χρηματοδοτήσει! Δεν ήταν υποχρεωμένη να το κάνει.

Ας δούμε ένα παράδειγμα για να είναι πιο κατανοητό:
Ο δανειζόμενος Χ είχε αξιόγραφα Λαικής 100,000 ευρώ, αξιόγραφα Κύπρου 100,000, καταθέσεις  150,000 στην Λαική και δάνειο σε οποιαδήποτε από τις δύο τράπεζες 250,000 για πρώτη κατοικία.
Μετά τον Μάρτιο του 2013 οι Τράπεζες του είπαν πως έχει: 1000 μετοχές της Κύπρου (100,000 αξιόγραφα Τράπεζας Κύπρου δια 100), καταθέσεις 100,000 στην Λαική ενώ το δάνειο (αν ήταν στην Λαική) μειώθηκε κατά 50.000 λόγω συμψηφισμού ενώ αν ήταν στην Κύπρου συνεχίζει να είναι 250,000.  Δηλαδή είχε 200,000 αξιόγραφα και 150,000 καταθέσεις και 250,000 δάνειο και έχει 100,000 ευρώ καταθέσεις και 200,000 ή 250,000 δάνειο. Βέβαια, πριν το σπίτι του άξιζε τουλάχιστον 250,000 ευρώ, ενώ τώρα μπορεί να αξίζει και κάτω από 125,000 μετά από ένα χρόνο. Συνεπώς οι Τράπεζες του κούρεψαν (σικ λέξη για το του πήραν 250,000 ευρώ από αξιόγραφα και καταθέσεις και τώρα θα του πάρουν-κουρέψουν άλλες 125,000 τουλάχιστον….

Για μένα εκποίηση κάτω του 75% της αξίας του ακινήτου δεν θα πρέπει να υπάρξει. Θα πρέπει να υπάρχει όριο στο πόσο κάτω θα μπορεί να πέσει η αξία του ακινήτου, δηλαδή όριο στο που θα δημιουργηθούν οι προσδοκίες για την αξία των ακίνητων.

Επιπλεόν, θα πρέπει σε ιδιώτες κατόχους αξιογράφων που αποδεδειγμένα τα χρήματα τους ήταν καταθέσεις και παραπλανήθηκαν από τις Τράπεζες να συμψηφίζονται με τις υποχρεώσεις τους στις τράπεζες. Πρέπει να υπάρχει και να ενισχυθεί ‘το περι δικαίου αίσθημα’.

Ας το δούμε όμως και από την πλευρά της Τράπεζας.
Είναι κατανοητό και οικονομικά ορθό να θέλει η Τράπεζα να εκποιεί με πιο γρήγορες διαδικασίες εκείνες τις περιπτώσεις που αποδεδειγμένα πρέπει να εκποιηθούν. Η τιμή όμως που θα γίνει η εκποίηση θεωρητικά της επηρεάζει τα κεφάλαια. Συνεπώς η δημιουργία προσδοκιών για μείωση 50% στην αγορά ακινήτων δεν θα την βοηθήσει αλλά η γνώμη μου είναι (όπως θα δείξω παρακάτω) πως δεν θα την επηρεάσει σημαντικά. Συνεπώς δεν θα έχει κίνητρο για την τιμή που θα πουληθεί το ακίνητο.

Για παράδειγμα, η Τράπεζα Κύπρου έχει αυτήν την στιγμή 14 δις μη εξυπηρετούμενα δάνεια (ΜΕ) και αναμένω ότι μπορεί να κορυφωθούν στα 17 δις τα επόμενα 2 με 3 χρόνια (το 65% των δανείων της). Οι προβλέψεις που έχει σήμερα έναντι των ΜΕ δανείων είναι κοντά στα 5 δις και θα πρέπει να ανέβουν στα 8,5 δις ώστε να καλύπτουν το 50% των 17 δις ΜΕ δανείων, όπως ορίζει η Ευρωπαική Τραπεζική πρακτική. Συνεπώς χρειάζεται 3,5 δις τα επόμενα 3 χρόνια ώστε να μπορεί να έχει κάλυψη 50%. Αυτό θα γίνει με οργανική κερδοφορία 2,5 δις στα επόμενα τρία χρόνια (820 εκ περίπου κέρδη προ προβλέψεων) συν την αύξηση που κάνει σήμερα 1 δις. Μετά από 3 χρόνια λοιπόν η Τράπεζα θα μπορεί να εκποιεί / πουλάει το 65% των δανείων της (υποθήκες της) με 50% discount χωρίς καμία κεφαλαιακή επίδραση. Αυτός είναι και ο λόγος που μπαίνουν σήμερα οι ξένοι στην ΑΜΚ της Τράπεζας. Η τράπεζα θα μπορεί λοιπόν να αγοράσει στο 50% τα ακίνητα χωρίς κεφαλαιακές ανάγκες και να τα πουλήσει όταν η αγορά θα ισσοροπήσει. Αν και δεν θεωρώ πως θα προβεί μαζικά σε εκποιήσεις, θα έχει την διαπραγματευτική ισχύ να επιβάλει τους όρους της καθώς θα μπορεί να προχωρά στην εκποίηση άμεσα.

Όπως λοιπόν ανέφερα και πρίν, η τιμή της εκποίησης δεν πρέπει να πέσει κάτω από το 75% της εκτίμησης  του ακινήτου εκτός και αν η τράπεζα δέχεται να αναλάβει το υπόλοιπο της ζημιάς, χωρίς να έχει απαιτήσεις από τον δανειολήπτη να της καλύψει την ζημιά. Όπως δηλαδή θα κάνει και αν έχει κέρδος….δεν θα του αποδώσει του δανειολήπτη το κέρδος. Δίκαια πράγματα και για τους δύο.

Καταλήγοντας, θα ήθελα να εστιάσω στο ότι δεν είναι δυνατόν να κάνουμε κανόνα για τις εξαιρέσεις (περιπτώσεις εκείνες που στοχευμένα δεν πληρώνουν) αλλά να κάνουμε εξαίρεση της διαδικασίας εκποιήσεων για τις εξαιρέσεις. Να δημιουργηθεί νόμος πλαίσιο που να στοχεύει σε εκείνες τις εξαιρέσεις. Δεν θα πρέπει να δωθεί στις τράπεζες νομοσχέδιο με τέτοιες εν λευκώ δικαιοδοσίες εκποιήσεων.