Ιδού το νομοσχέδιο για εκποιήσεις

Το Υπουργικό Συμβούλιο κατά τη συνεδρία του της 30ης Ιουλίου 2014, αποφάσισε να εγκρίνει το νομοσχέδιο με τίτλο «Ο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικός) Νόμος του 2014». Το Υπουργείο Οικονομικών και το Υπουργείο Εσωτερικών ετοίμασαν σχετικό νομοσχέδιο που τροποποιεί τους περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμους.

Το νέο νομοθετικό πλαίσιο θα επιτρέπει τη διεξαγωγή πλειστηριασμών και πωλήσεων των υποθηκευμένων ακινήτων από τους ενυπόθηκους δανειστές, χωρίς την εμπλοκή κυβερνητικής υπηρεσίας.

Η διαδικασία

 (α)  Η διαδικασία πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου μπορεί να ξεκινήσει όταν το ενυπόθηκο χρέος έχει καταστεί πληρωτέο και υπάρχουν καθυστερήσεις πέραν των 90 ημερών (με βάση την υφιστάμενη νομοθεσία η περίοδος αυτή είναι 30 ημέρες).  

Κατά τη διάρκεια των 90 ημερών, ο οφειλέτης δύναται να ζητήσει αναδιάρθρωση του χρέους του, σύμφωνα με την περί της Διαχείρισης Καθυστερήσεων Οδηγία της Κεντρικής Τράπεζας ή να ζητήσει υπηρεσίες διαμεσολαβητή σύμφωνα με τις πρόνοιες του περί της Σύστασης και Λειτουργίας του Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηματοοικονομικής Φύσεως (Τροποποιητικού) Νόμου του 2014 που ψηφίστηκε πρόσφατα από τη Βουλή των Αντιπροσώπων.  Στις πιο πάνω αναφερόμενες περιπτώσεις, η προώθηση της διαδικασίας εκποίησης ακινήτου αναστέλλεται.

Εντός των 90 ημερών ο οφειλέτης μπορεί επίσης να καταθέσει αίτηση στο Δικαστήριο για οποιοδήποτε λόγο που αφορά την πιστωτική διευκόλυνση που έχει λάβει από το δανειστή.  Σε τέτοια περίπτωση η προώθηση της διαδικασίας εκποίησης είναι σε αναμονή μέχρι την ολοκλήρωση των νομικών διαδικασιών.

(β) Μετά την πάροδο της περιόδου των 90 ημερών, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να αποστείλει ειδοποίηση στον οφειλέτη, ζητώντας την αποπληρωμή του οφειλόμενου χρέους μέσα σε 30 ημέρες από την ημερομηνία της ειδοποίησης. Σε διαφορετική περίπτωση ο ενυπόθηκος δανειστής θα μπορεί να ασκήσει το δικαίωμά του για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου.

Κατά την διάρκεια της περιόδου των 30 ημερών, ο οφειλέτης μπορεί και πάλι να προσφύγει στο Δικαστήριο αμφισβητώντας το ποσό που ζητά ο δανειστής ή για οποιοδήποτε άλλο θέμα.

(γ) Σε περίπτωση όπου ο ενυπόθηκος οφειλέτης δεν έχει συμμορφωθεί, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη δεύτερη ειδοποίηση με την οποία ενημερώνει ότι το ενυπόθηκο ακίνητο θα πωληθεί σε πλειστηριασμό (αναφέροντας ημερομηνία, χώρο και ώρα). Η ειδοποίηση αυτή επιδίδεται όχι λιγότερο από 30 ημέρες πριν την καθορισμένη ημέρα πλειστηριασμού του ενυπόθηκου ακινήτου.

Ο ενυπόθηκος οφειλέτης μπορεί, εντός 30 ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης να καταθέσει αίτηση στο Δικαστήριο, για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης για τους ακόλουθους λόγους:
(i)    η ειδοποίηση δεν πληροί τις προϋποθέσεις κατά τον τύπο και περιεχόμενο,
(ii)    η ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί,
(iii)    η ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή,
(iv)    εκκρεμεί αγωγή ενώπιον Δικαστηρίου για την ειδοποίηση που αναφέρεται στο σημείο (β) πιο πάνω.

(δ) Ο ενυπόθηκος δανειστής επιδίδει παράλληλα ειδοποίηση στον ενυπόθηκο οφειλέτη, όπως εντός 10 ημερών προχωρήσει στο διορισμό αδειούχου εκτιμητή για σκοπούς καθορισμού της αγοραίας αξίας του ενυπόθηκου ακινήτου. Ο ενυπόθηκος δανειστής θα διορίσει δεύτερο εκτιμητή.

(ε) Οι δύο εκτιμητές, ταυτόχρονα και ανεξάρτητα, χωρίς να διαβουλεύονται μεταξύ τους και χωρίς να ανακοινώσουν την εκτίμησή τους, πρέπει να παραδώσουν τις εκτιμήσεις τους στον ενυπόθηκο οφειλέτη και στον ενυπόθηκο δανειστή, μέσα σε 30 ημέρες από τον διορισμό τους.

(στ)  Αν η διαφορά των 2 εκτιμήσεων της αγοραίας αξίας του ακινήτου δεν υπερβαίνει το 25%, τότε ως αγοραία αξία θα λογίζεται ο μέσος όρος των δύο εκτιμήσεων.

(ζ)  Σε περίπτωση όπου η διαφορά μεταξύ των δύο εκτιμήσεων, είναι ίση ή μεγαλύτερη από 25%, ο δανειστής οφείλει μέσα σε 5 μέρες, από την ημέρα παράδοσης των εκθέσεων εκτίμησης, να ζητήσει από το Επιστημονικό και Τεχνικό Επιμελητήριο Κύπρου το διορισμό τρίτου ανεξάρτητου εκτιμητή, ο οποίος, εντός 30 ημερών, ετοιμάζει τρίτη ανεξάρτητη εκτίμηση του ακινήτου και παραδίδει αντίγραφο της έκθεσης εκτίμησής του στο δανειστή και στον ενυπόθηκο οφειλέτη.

(η)  Ως αγοραία αξία του ενυπόθηκου ακινήτου θα λογίζεται ο μέσος όρος των 2 πλησιέστερων, από τις 3 εκτιμήσεις.

(θ)  Η αρχική προσπάθεια πώλησης διενεργείται από τον ενυπόθηκο δανειστή μόνο με πλειστηριασμό και στον πλειστηριασμό αυτό ισχύει επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης, η οποία αντιστοιχεί στο 80% της αγοραίας αξίας του ακινήτου.  Κανένα ενυπόθηκο ακίνητο δεν μπορεί να πωληθεί κάτω από την επιφυλασσόμενη τιμή.

(ι)  Σε περίπτωση που ο πλειστηριασμός δεν καταλήξει σε πώληση του ακινήτου, ο δανειστής μπορεί να προχωρήσει σε περαιτέρω προσπάθειες πώλησης του ακινήτου (μέσω νέων πλειστηριασμών ή πωλήσεων με άλλους τρόπους) για περίοδο 3 μηνών, με επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης, η οποία παραμένει στο 80% της αγοραίας αξίας του ακινήτου.

(ια)  Εάν το ενυπόθηκο ακίνητο δεν πωληθεί, η επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης μπορεί να μειωθεί σε ποσοστό όχι χαμηλότερο από το 50% της αγοραίας αξίας του ακινήτου, για περίοδο 9 μηνών στην οποία συνεχίζονται οι προσπάθειες πώλησης του ακινήτου. Με την συμπλήρωση και αυτής της περιόδου η διαδικασία εκτίμησης επαναλαμβάνεται με την επιφυλασσόμενη τιμή να συνεχίζει να μην είναι χαμηλότερη από το 50%.

(ιβ)  Ο ενυπόθηκος δανειστής έχει την επιλογή να αγοράσει ο ίδιος το ενυπόθηκο ακίνητο μόνο μετά τη συμπλήρωση 12 μηνών από την έναρξη της διαδικασίας εκποίησης.

(ιγ)  Η διαδικασία επαναλαμβάνεται κάθε χρόνο, όσο το ενυπόθηκο ακίνητο δεν έχει πωληθεί.

7.  Σημειώνεται ότι στις περιπτώσεις που το ενυπόθηκο ακίνητο είναι η κύρια κατοικία του οφειλέτη, οι διατάξεις του νομοσχεδίου θα αρχίσουν να εφαρμόζονται την 1η Ιανουαρίου 2015, όταν θα τεθεί σε εφαρμογή το πλαίσιο αφερεγγυότητας. Το πλαίσιο αφερεγγυότητας θα καλύπτει, μεταξύ άλλων, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, θέματα προστασίας της κύριας κατοικίας. Θα προνοεί επίσης ταχεία διευθέτηση χρεών που οφείλονται από άτομα χωρίς εισόδημα και περιουσιακά στοιχεία.

8.  Το προτεινόμενο νομοσχέδιο, το οποίο έχει εξεταστεί νομοτεχνικά από το Γραφείο του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας επισυνάπτεται στο Παράρτημα Ι μαζί με αντίγραφο της υπογεγραμμένης από το Γενικό Εισαγγελέα, Αιτιολογικής Έκθεσης και αντίγραφο συμπληρωμένου ερωτηματολογίου ανάλυσης αντίκτυπου στο Παράρτημα ΙΙ.  Το νομοσχέδιο κατατίθενται στη Βουλή των Αντιπροσώπων για ψήφιση του νομοσχεδίου σε Νόμο.