Εκποιήσεις ακινήτων: Κινδυνολογίες και αλήθειες

Επειδή πολλοί κινδυνολογούν με το θέμα των πιθανών μαζικών εκποιήσεων ενυπόθηκων ακινήτων από τράπεζες, ισχυριζόμενοι μάλιστα ότι κάποιοι καραδοκούν, για να βρουν ευκαιρίες για αγορά ακινήτων, να τονίσουμε ότι τα δεδομένα που έχουμε μπροστά μας δεν συνηγορούν με την παραπάνω άποψη.

Το τι ακριβώς εννοούμε θα προσπαθήσουμε να το αναλύσουμε στη συνέχεια. Στηρίζουμε βασικά τη θέση μας στο βασικό δεδομένο που υπάρχει, ότι δηλαδή πριν καταλήξει ένα ακίνητο σε εκποίηση, οι τράπεζες  υποχρεούνται να εξαντλήσουν όλα τα περιθώρια που καθορίζει η Κεντρική Τράπεζα και προνοεί η επικείμενη σχετική νομοθεσία όπως προωθήθηκε στη βουλή για ψήφιση.

Ξεκαθαρίζουμε ότι η στρατηγική πολιτική τόσο της κυβέρνησης όσο και της Κεντρικής Τράπεζας δεν αποσκοπεί στην εκποίηση ακινήτων δια της δημοπρασίας, αλλά αντίθετα επιδιώκει να προλάβει και να αποτρέψει ένα τέτοιο ενδεχόμενο.

Η Κεντρική Τράπεζα έχει ήδη εκδώσει οδηγίες  προς όλα τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, για καθορισμό πλαισίου ως προς την αποτελεσματική διαχείριση  των υφιστάμενων ή και αναμενόμενων μη εξυπηρετούμενων δανείων.  Συγκεκριμένα οι πολιτικές αφορούν την διαδικασία διαχείρισης Καθυστερήσεων, Αναδιαρθρώσεων και Ανάκτησης χρεών.
Να τονίσουμε ότι  σύμφωνα με αυτές, τα ιδρύματα είναι υποχρεωμένα, ως πρώτο βήμα, να ενεργήσουν προληπτικά καταβάλλοντας κάθε δυνατή προσπάθεια για την είσπραξη και διευθέτηση των καθυστερήσεων.
Στις περιπτώσεις που ο δανειολήπτης αδυνατεί να ανταποκριθεί στις υποχρεώσεις του και συσσωρεύονται καθυστερήσεις στην εξυπηρέτηση των δανείων , επιβάλλεται όπως οι τράπεζες να επαναξιολογήσουν την οικονομική κατάσταση του δανειολήπτη και να προτείνουν δίκαιους τρόπους για αναδιάρθρωση, ώστε το δάνειο του να καταστεί ή να παραμείνει εξυπηρετούμενο.

Αφού  η τράπεζα προβεί σε επικαιροποιηση των οικονομικών δεδομένων του δανειολήπτη, προτείνει βιώσιμες επιλογές για αναδιάρθρωση του υφιστάμενου δανείου, όπως παροχή περιόδου χάριτος κεφαλαίων ή και τόκων, μείωσης της δόσης μέσω επιμήκυνση διάρκειας αποπληρωμής, μείωση επιτοκίου, κεφαλαιοποίηση καθυστερημένων δόσεων κτλ.  
Η υποχρέωση των τραπεζών να ενεργήσουν με αυτή τη διαδικασία προήλθε πρόσφατα, και μάλιστα οι τράπεζες ολοκλήρωσαν σύντομα τις διαδικασίες για δημιουργία και στελέχωση των απαραίτητων υπηρεσιών.
Νοείται ότι, εάν ο οφειλέτης κριθεί μη συνεργάσιμος, τότε διακόπτεται η διαδικασία και παραπέμπεται από την τράπεζα σε νομική διαδικασία και στον αρμόδιο τμήμα Ανάκτησης Χρεών
Εάν, με την προαναφερθείσα διαδικασία, δεν ικανοποιηθεί ο δανειολήπτης, τότε θα έχει το δικαίωμα να προσφύγει στο χρηματοοικονομικό επίτροπο, ο οποίος παραπέμπει σε διαμεσολάβηση.
Εάν η εξασφάλιση ενός μη εξυπηρετούμενου δανείου αφορά κύρια κατοικία (υποθήκη) αξίας μέχρι και 350.000 ευρώ, τότε η τράπεζα είναι υποχρεωμένη να συμμετάσχει στη διαμεσολάβηση. Στις άλλες περιπτώσεις, οι τράπεζες καλούνται να προσέλθουν σε διαμεσολάβηση, πάνω σε εθελοντική βάση. (Να σημειώσουμε ότι τα παραπάνω αφορούν πρόνοιες νομοσχεδίου που βρίσκεται στη Βουλή και θα ψηφιστεί σύντομα σε νόμο).
Ακόμη και αν η διαμεσολάβηση δεν καταλήξει σε συμφωνία αναδιάρθρωσης του δανείου, ο οφειλέτης έχει δικαίωμα να προσφύγει στο δικαστήριο αμφισβητώντας τις χρεώσεις ή άλλες παραμέτρους που αφορούν το δάνειο του. Μόνο μετά από όλη τη διαδικασία θα έχει τη δυνατότητα η τράπεζα να προχωρήσει σε ιδιωτική δημοπρασία του ακινήτου.
Ξεκαθαρίζουμε, λοιπόν, ότι πρώτο οι ίδιες τράπεζες επανειλημμένα έχουν ξεκαθαρίσει ότι δεν επιθυμούν να προβούν σε μαζικές εκποιήσεις ακινήτων, γιατί απλώς αυτό δεν τους συμφέρει, άποψη που είναι και θέση της Τρόικας. Κανένας δεν αμφισβητεί το γεγονός ότι οι μαζικές εκποιήσεις θα μειώσουν περαιτέρω τις τιμές των ακινήτων, επηρεάζοντας αρνητικά τις εξασφαλίσεις των τραπεζών με αποτέλεσμα να δημιουργηθεί η ανάγκη για επιπρόσθετα κεφάλαια από τις τράπεζες.  
Δεύτερο, πιστεύουμε ότι ακολουθώντας την πορεία που αναλύσαμε πιο πάνω, τα πλείστα από τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια θα αναδιαρθρωθούν μετά από κοινή συμφωνία οφειλέτη και τραπεζών. Η μείωση των μη εξυπηρετούμενων δανείων βελτιώνει την ρευστότητα των τραπεζών, απομακρύνει την αβεβαιότητα και επιτρέπει την ανάκτηση της εμπιστοσύνης από τους καταθέτες. Με αυτά τα δεδομένα, οι τράπεζες θα μπορέσουν να χρηματοδοτήσουν την πολυπόθητη ανάπτυξη της οικονομίας μας.  
Εν κατακλείδι, ευελπιστούμε ότι η οικονομία μας θα αρχίσει να ανακάμπτει και η δυνατότητα αποπληρωμής των μη εξυπηρετούμενων δανείων θα είναι ευκολότερη.