Οι τιμές των ακινήτων, οι δείκτες και η πραγματικότητα

Οι Δείκτες των Τιμών των Ακινήτων είναι χρήσιμα εργαλεία και η χρησιμότητα τους είναι αδιαμφισβήτητη.

Σήμερα, υπάρχουν δυο γενικά αποδεκτοί Δείκτες Τιμών Ακινήτων. Ο πρώτος είναι των RICS, ο οποίος δημιουργήθηκε με βάση τη μεθοδολογία του Πανεπιστημίου Reading του Ηνωμένου Βασιλείου. Ξεκίνησε τη λειτουργία του στις αρχές του 2010 και εκδίδεται κάθε τριμηνία. Το ύψος και οι διακυμάνσεις του βασίζονται στην κρίση και εκτίμηση κάποιων εγκεκριμένων αδειούχων εκτιμητών ακινήτων.

Ο δεύτερος είναι αυτός που εκδίδει η Κεντρική Τράπεζα της Κύπρου. Αυτός ξεκίνησε να λειτουργεί στις αρχές του 2006, εκδίδεται κάθε τριμηνία και βασίζεται πάνω στις εκτιμήσεις ακινήτων που κατέχουν οι τράπεζες.

Οι δείκτες κατά κύριο λόγο πρέπει να ερμηνεύονται στη βάση ότι προσφέρουν τις τάσεις των τιμών των ακινήτων από τριμηνία σε τριμηνία ή από περίοδο σε περίοδο. Με δυο λόγια καταγράφουν την τάση σ’ ό,τι αφορά τις τιμές και όχι το καθαυτό ύψος των τιμών των ακινήτων.

Να ερμηνεύονται έχοντας υπόψη τους ακόλουθους περιορισμούς

ΙΣΤΟΡΙΚΑ ΔΕΔΟΜΕΝΑ - Οι Δείκτες αυτοί εκδίδονται με κάποια καθυστέρηση τουλάχιστον 3-4 μηνών. Αν η τάση του δείκτη είναι αρνητική, επηρεάζει και τους χρήστες που την διαβάζουν 3-4 μήνες μετά. Οπόταν, οι αναφορές που δίδονται στη δημοσιότητα δεν αντικατοπτρίζουν την πραγματικότητα της δεδομένης στιγμής. Ουσιαστικά είναι μια καταγραφή ιστορικών δεδομένων και όχι των τάσεων που επικρατούν στην ημερομηνία έκδοσης του Δείκτη. Τον Απρίλιο 2014 εκδόθηκαν οι δείκτες της τριμηνίας 1/10/2013 – 31/12/2013. Η τάση του δείκτη για την τριμηνία ήταν αρνητική ενώ η τάση τον Απρίλιο θα μπορούσε να ήταν θετική.  

ΠΡΟΣΟΧΗ ΣΤΙΣ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΕΣ ΠΕΡΙΟΔΟΥΣ - Επιπρόσθετα, στον τύπο υπάρχει σύγχυση αν γίνεται σύγκριση μια τριμηνίας με την αμέσως προηγούμενη ή με την αντίστοιχη του προηγούμενου χρόνου, αυτό θα πρέπει να συνοδεύεται με προσεκτική μελέτη ώστε να εξάγονται τα σωστά συμπεράσματα. Παράδειγμα, όταν εκδόθηκε ο δείκτης της τριμηνίας 1/10/2013 – 31/12/2013 οι τίτλοι κάποιων εφημερίδων ήταν «πτώση 13.3% τα διαμερίσματα με βάση τον δείκτη της 4ης τριμηνίας του 2013». Θα ήταν καλό να γνώριζαν όσοι διάβασαν μόνο τον τίτλο ότι η ετήσια πτώση ήταν 13.3% και όχι τριμηνιαία που ήταν μόνο 1,6%.

Επίσης οι δείκτες και τα ποσοστά τείνουν να συγχύζουν. Αν για παράδειγμα, ο Δείκτης ανεβεί από το 50 στο 100 σημαίνει ότι υπήρξε αύξηση 100%, ενώ εάν μειωθεί από το 100 στο 50 η μείωση είναι 50%. Δηλαδή με αύξηση 100% και μείωση 50% ο δείκτης επέστρεψε εκεί από όπου ξεκίνησε.

Ο Δείκτης των RICS αφορά μόνο κτισμένα ακίνητα (γραφεία, καταστήματα, σπίτια, διαμερίσματα και αποθήκες) ενώ αυτός της κεντρικής τράπεζας μόνο σπίτια και διαμερίσματα. Επειδή το κατασκευαστικό κόστος δεν μειώθηκε παρά την κρίση, η πτώση των τιμών των κτισμένων ακινήτων ήταν πολύ μικρότερη σε σχέση με την πτώση των τιμών στα χωράφια και οικόπεδα.

Για παράδειγμα, ο Δείκτης των διαμερισμάτων των RICS είχε μείωση 28,4% για τα 3 χρόνια από το 4ο τρίμηνο του 2010 μέχρι το 4ο τρίμηνο του 2013. Αν υπήρχε Δείκτης για τα χωράφια και τα οικόπεδα, η πτώση σίγουρα θα ήταν πολύ μεγαλύτερη.

Είναι δεδομένο ότι οι Δείκτες Ακινήτων καταγράφουν ένα μέσο όρο της τάσης των τιμών των ακίνητων. Λόγω όμως της δεινής οικονομικής κατάστασης που περιήλθαν κάποιοι ιδιοκτήτες ακινήτων, αυτοί αναγκάζονται να πωλήσουν πολύ πιο κάτω από το μέσο όρο και γι’ αυτό σήμερα υπάρχουν και οι ευκαιρίες.

Οι Δείκτες γενικά αγνοούν και δεν λαμβάνουν υπόψη τις ακραίες τιμές είτε προς τα πάνω είτε προς τα κάτω (ευκαιρίες).

Σε τελευταία ανάλυση, όταν ρωτάμε αν θα μειωθούν οι τιμές των ακινήτων, για να αγοράσουμε ένα ακίνητο πρέπει να μας ενδιαφέρει η τάση και το ύψος του Δείκτη ή πρέπει να δούμε το συγκεκριμένο ακίνητο που μας ενδιαφέρει, το οποίο πιθανό να είχε μείωση σημαντικά μεγαλύτερη από αυτή που είχε ο Δείκτης Τιμών;