Ακίνητα: Η συτζιά του μαύρου

Παρατηρώ με ιδιαίτερο ενδιαφέρον την φιλολογία που έχει αναπτυχθεί γύρω από τα ακίνητα και συγκεκριμένα γύρω από την παρούσα αξία τους, την προσπάθεια εξόδου από την κρίση μέσω της ανάπτυξης μεγαλεπήβολων έργων, και τον φόβο εκποίησης ακινήτων από τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα. Ανάμεσα στα πολλά που έχουν ειπωθεί, πρόσφατα έγιναν δηλώσεις στη Βουλή ότι οι εκτιμητές ακινήτων υπολογίζουν την αξία των ακινήτων πιο χαμηλά από ότι είναι στην πραγματικότητα, έτσι ώστε τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα να παρουσιάζουν τα δάνεια τους ως μη εξυπηρετούμενα και να μπορούν να πιέζουν τους δανειστές για περισσότερες εξασφαλίσεις ή για να τα πουλήσουν όσο-όσο. Ομοίως, πριν από μερικούς μήνες υπήρχε έντονη αρθρογραφία ότι οι μειώσεις στις αξίες των ακινήτων είναι αποτέλεσμα πλεκτάνης (ξένος δάκτυλος, φυσικά) ώστε να καταρρεύσουν οι τράπεζες μας και να χρεοκοπήσει το κράτος, για να «μας πιάσουν το γκάζι».

Ας πάρουμε τα πράγματα από την αρχή.

Αναφορικά με τις τιμές των ακινήτων, όπως ακριβώς αναρριχήθηκαν όταν υπήρχε έξαρση στη ζήτηση από ντόπιους και ξένους, έτσι και τώρα που η ζήτηση έχει εξαφανιστεί, αυτές πέφτουν. Από το 1998 ως το 2008, οι τιμές των οικοπέδων στη Μακεδονίτισσα σημείωσαν αύξηση της τάξης του 576%. Σήμερα, αν και μειωμένες κατά 50%, συνεχίζουν να είναι τριπλάσιες από το 1998.  Στην Τερσεφάνου κτίστηκαν πέραν των 750 διαμερισμάτων λόγω της προτεινόμενης ανάπτυξης γηπέδου γκολφ. Το γήπεδο δεν κτίστηκε ποτέ και τα πλείστα διαμερίσματα, που ανήκουν στην πλειονότητα τους σε ξένους που τα αγόρασαν με δάνεια σε Ελβετικό Φράγκο, παραμένουν κενά. Στη Πάφο, όπου ο αριθμός των οικιστικών μονάδων διπλασιάστηκε από το 2000 ως το 2010, η ζήτηση έχει μειωθεί κάθετα από το 2008 και μετά με αποτέλεσμα οι τιμές να έχουν μειωθεί πέραν του 50%. Δεν χρειάζεται ξένος δάκτυλος για να πέσουν οι τιμές – τις έχει ρίξει η αγορά λόγω της κάθετης μείωσης στη ζήτηση και της αύξησης στη προσφορά.

Πολλοί λένε ότι είναι αδύνατον να πέφτουν οι τιμές των ακινήτων τόσο πολύ. Σε αυτούς έχω να θέσω δύο ερωτήματα: Πρώτο, γιατί δεν διερωτούνταν τι γινόταν όταν οι τιμές ανέβαιναν με γοργούς ρυθμούς και κατά πόσο η κατάσταση αυτή ήταν εκτός ελέγχου; Δεύτερον, γιατί επιλέγουν να αγνοούν το γεγονός ότι  πριν από ένα χρόνο, ως αποτέλεσμα των οικονομικών εξελίξεων, για να εξασφαλίσει οποιοσδήποτε το παραμικρό ρευστό  έπρεπε να σταθεί μαζί με όλο τον κόσμο σε μια ουρά μπροστά από αυτόματες ταμειακές μηχανές; Τα ακίνητα αποτελούν κομμάτι της οικονομίας το οποίο συνδέεται άρρηκτα με την αγοραστική δύναμη και τις μεταβολές στο Ακαθάριστο Εγχώριο Προϊόν (ΑΕΠ). Σήμερα, η ανεργία έχει εκτοξευθεί στο 17%, οι μισθοί έχουν μειωθεί, οι φόροι αυξάνονται, το ΑΕΠ συρρικνώθηκε κατά 5.3% μόνο πέρσι, και αφού κανείς δεν θέλει και δεν μπορεί να αγοράσει, οι τιμές πέφτουν.

Αναφορικά με τον ρόλο των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων στις εκτιμήσεις των ακινήτων, αξίζει να τονιστεί ότι όλα τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα (τράπεζες και συνεργατικά) εργάζονται αποκλειστικά με εξωτερικούς εκτιμητές. Οι κανονισμοί της Κεντρικής Τράπεζας είναι ξεκάθαροι και διασφαλίζουν ότι καμία εκτίμηση δεν μπορεί να γίνει από υπάλληλο του ιδρύματος. Ας σημειωθεί επίσης ότι έμμεσα ο δανειζόμενος είναι αυτός που πληρώνει τον εκτιμητή (ο δανειζόμενος τον δανειστή και αυτός τον εκτιμητή) και ότι ο εκτιμητής φέρει ευθύνη και προς τα δύο μέρη.

Όσοι θυμούνται ότι ο ορισμός των μη εξυπηρετούμενων δανείων έχει αλλάξει, θα διερωτούνταν ποιά ήταν η χρησιμότητα των δηλώσεων των βουλευτών την προηγούμενη εβδομάδα. Υπενθυμίζω ότι σύμφωνα με τον ορισμό που ισχύει σήμερα, αν ένα δάνειο δεν εξυπηρετείται για τρεις μήνες (αν, δηλαδή, δεν πληρώνονται οι δόσεις του) τότε το δάνειο θεωρείται ως μη εξυπηρετούμενο ανεξάρτητα με την αξία της εξασφάλισης του. Ανεξάρτητα! Η σύνδεση της αξίας του ακινήτου με τον ορισμό του μη εξυπηρετούμενου δανείου ίσχυε βέβαια στον προηγούμενο ορισμό, αλλά με ακριβώς τον αντίθετο τρόπο. Σύμφωνα με τον προηγούμενο ορισμό, αν το δάνειο δεν εξυπηρετείτο για περισσότερους από τρείς μήνες και το ποσό του δανείου και των τόκων ήταν μεγαλύτερο από την αξία του ακινήτου (της εξασφάλισης) μόνο τότε θεωρείτο το δάνειο ως μη εξυπηρετούμενο.

Οι αξίες των ακινήτων δεν έχουν καμία άμεση σχέση με το 53%, το 47% και το 48% των μη εξυπηρετούμενων δανείων της Τράπεζα Κύπρου, της Ελληνικής Τράπεζας και του Συνεργατισμού αντίστοιχα. Αυτά είναι καθαρά δικό μας δημιούργημα.

Άφησα τελευταίο το θέμα των εκποιήσεων, του τρόμου που επικρατεί, και τις προσπάθειες προστασίας της πρώτης κατοικίας. Πιστεύετε ότι τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα θέλουν να εκποιήσουν τα σπίτια «του κόσμου» ή τα περιουσιακά στοιχεία των επιχειρηματιών ανάπτυξης γης, τα εξοχικά και τα επιπρόσθετα ακίνητα που έχουν κάποιοι; Ο σκοπός είναι να πουληθούν τα ακίνητα σε τρίτους, και δεν υπάρχει κανένα χρηματοπιστωτικό ίδρυμα που πιστεύει ότι θα εισπράξει περισσότερα λεφτά πουλώντας το σπίτι κάποιου. Πιστεύουν όμως ότι υπάρχει πιθανό εισόδημα με την διάθεση των άλλων του ακινήτων. Ακολουθείται το ίδιο χρονικό. Στην Ιρλανδία, η πρώτη περιουσία που εκποιήθηκε ανήκε στον Sean Quinn. Ο Sean Quinn ήταν ο πιο πλούσιος άντρας στην Ιρλανδία και από τους πιο πλούσιους στην Ευρώπη και προς «υπεράσπιση του» κάλεσε τους υπαλλήλους του να διαδηλώσουν ώστε το δικαστήριο να τον αφήσει ήσυχο. Με τον διασυρμό του και τη φυλάκιση του για εννέα εβδομάδες για ασέβεια προς το δικαστήριο, οι άλλοι έχοντες άρχισαν να φέρνουν λεφτά από το εξωτερικό (σας θυμίζει κάτι;) και οι υπόλοιποι, ο «απλός κόσμος», αύξησε τις προσπάθειες του για αποπληρωμή ή  εξυπηρέτηση των δανείων  του γιατί κατάλαβε ότι δεν έχει πλέον επιλογή.

Έχουμε βάλει τον εαυτό μας σε περιπέτειες λόγω του ότι δεν ήμαστε διατεθειμένοι να πάρουμε δύσκολες αποφάσεις οι οποίες ενδεχομένως να «χαλούσαν την ζωούλα μας». Πλέον, έχουμε μπει σε μια περίοδο ανασύνταξης και αναπροσαρμογής, η οποία θα διαρκέσει πολλά χρόνια, ωσότου να διορθώσουμε τα λάθη του παρελθόντος και να μάθουμε να είμαστε παραγωγικοί και όχι ευκαιριακοί.  Το σημαντικό, ωστόσο, είναι να θυμόμαστε να παραμένουμε προσηλωμένοι στον στόχο (to stay on track?) και να μην μας παρασύρουν οι όποιες «σειρήνες» θα θελήσουν να μας σαγηνεύσουν με μόνο στόχο την εξασφάλιση μιας ψήφου ή της επιείκειάς μας.

www.leafresearch.com