Εταιρείες ανάπτυξης γης: Run Forest! Run!

Οι εταιρίες ανάπτυξης γης είναι υπερδανεισμένες, αλλά διατηρούν μεγάλο αριθμό ακινήτων – ολοκληρωμένα έργα αλλά και γη για μελλοντική ανάπτυξη. Οι τράπεζες τις πιέζουν να πουλήσουν αυτά τα ακίνητα όσο πιο γρήγορα γίνεται ώστε να αποπληρώσουν τα δάνεια τους. Οι εταιρίες ανάπτυξης αντιστέκονται και ζητάνε είτε  περισσότερο χρόνο είτε  αναδιάρθρωση των δάνειων τους έτσι ώστε να τα αποπληρώσουν σε βάθος χρόνου. Αυτό το άρθρο εξετάζει τη δυναμική μεταξύ αυτών των δύο μερών, με τη χρήση ενός απλού μαθηματικού παραδείγματος.

Ο Ανδρέας αποφασίζει να κτίσει μια πολυκατοικία η οποία αποτελείται δέκα διαμερίσματα.

Ο Αντρέας έχει €200,000 σε μετρητά και χρειάζεται €1,200,000 για να αγοράσει τη γη και να κτίσει τα διαμερίσματα. Πηγαίνει στην τράπεζα και δανείζεται €1,000,000 με επιτόκιο 6.0% ανά έτος (€60,000 το χρόνο) και πληρωμή ολόκληρου του ποσού σε τρία χρόνια (πρέπει να πληρώσει το ποσό του δανείου σε τρία χρόνια και στο ενδιάμεσο χρονικό διάστημα να πληρώνει τον τόκο, δηλαδή στο τέλος των τριών χρόνων θα έχει δώσει στην τράπεζα €1,180,000).  Ο Ανδρέας έχει σκοπό να πουλήσει τα διαμερίσματα €180,000 το κάθε ένα, κάτι που θα του αφήσει κέρδος €420,000.

Κατά τη διάρκεια του πρώτου χρόνου, ο Ανδρέας πουλά ένα διαμέρισμα για €180,000. Ο Ανδρέας είναι πολύ συνετός και ως εκ τούτου πληρώνει την τράπεζα €60,000 για τον τόκο του πρώτου χρόνου και βάζει στην άκρη τις υπόλοιπες €120,000 για τις επόμενες δύο δόσεις. Σε αυτό το σημείο αρχίζει η οικονομική ύφεση. Ο Ανδρέας δεν καταφέρνει να πουλήσει κανένα διαμέρισμα το δεύτερο και το τρίτο έτος, αλλά διαθέτει τα χρήματα για την πληρωμή του τόκου από την πώληση του διαμερίσματος το πρώτο έτος.

Στο τέλος του τρίτου έτους πηγαίνει στην τράπεζα και ζητά παράταση του δανείου του. Οι τιμές ακινήτων έχουν τώρα μειωθεί κατά το ένα τρίτο, με την τιμή των διαμερισμάτων να έχει πέσει στις €120,000. Του έχουν μείνει ακόμη εννέα διαμερίσματα για να πουλήσει (συνολικής αξίας €1,080,000, ποσό υπεραρκετό για να καλύψει το δάνειο του).

Ο Ανδρέας πιστεύει πως σε αυτές τις μειωμένες τιμές μπορεί να πουλήσει τρία διαμερίσματα το πρώτο έτος και δύο διαμερίσματα ανά έτος για το υπόλοιπο χρονικό διάστημα. Η τράπεζα τον πιέζει να πουλήσει όλα τα ακίνητα άμεσα σε ακόμα πιο μειωμένη τιμή, στα €108,000 (10% μείωση). Αυτό ισοδυναμεί με συνολικό εισόδημα €972,000, €28,000 λιγότερα από το δάνειο που έχει πάρει. Έχει τρελαθεί τελείως η τράπεζα; Δεν θέλει πίσω τα χρήματα της;

Όπως έχουν τα πράγματα, ο Ανδρέας χρωστάει €1,000,000 και έχει εννέα διαμερίσματα. Πουλάει τρία κατά το πρώτο έτος και παίρνει εισόδημα €360,000 και χρωστά €60,000 σε τόκο. Σε αυτό το σημείο χρωστά στην τράπεζα το υπόλοιπο ποσό των €700,000 και διαθέτει ακόμη έξι διαμερίσματα. Πουλάει ακόμη δύο διαμερίσματα το δεύτερο έτος και παίρνει εισόδημα €240,000 και χρωστά τόκο €42,000 (6% των €700,000).  Στο σημείο αυτό χρωστά €502,000 και διαθέτει ακόμη τέσσερα διαμερίσματα. Το τρίτο έτος πουλά ακόμη δύο διαμερίσματα με συνολικά έσοδα €240,000 και χρωστά €30,120 σε τόκο (6% των €502,000). Έτσι χρωστά ακόμη €292,120 και διαθέτει ακόμη δύο διαμερίσματα. Το τελευταίο έτος πουλά τα τελευταία δύο διαμερίσματα και παίρνει συνολικό εισόδημα €240,000 και χρωστά €17,527 σε τόκο (6% των €292,120).  Ως εκ τούτου, μετά από τέσσερα χρόνια ακόμη χρωστά στην τράπεζα €69,647 και δεν διαθέτει άλλα διαμερίσματα.

Η τράπεζα γνωρίζει πως όσο παραπάνω χρόνο κάνει ο Ανδρέας να πουλήσει τα διαμερίσματα τόσο παραπάνω θα αυξάνεται το ποσό το οποίο θα πηγαίνει στην πληρωμή των τόκων αντί στην αποπληρωμή του αρχικού κεφαλαίου. Η τράπεζα θέλει να μειώσει τις ζημιές της, καθώς διατρέχει τον κίνδυνο ο Ανδρέας να χρειαστεί ακόμη περισσότερο καιρό να ξεπληρώσει το δάνειο, που σημαίνει πως η διαφορά μεταξύ του ποσού που οφείλει και του ποσού που θα λάβει τελικά η τράπεζα θα γίνει ακόμη μεγαλύτερη.

Ο χρόνος που θα χρειαστεί προκειμένου να γίνουν οι απαραίτητες πωλήσεις είναι εξίσου σημαντικός όσο η επιτευχθείσα τιμή. Όσο πιο μεγάλο το δάνειο και πιο υψηλό το επιτόκιο, τόσο μεγαλύτερη η σημασία του ρυθμού των πωλήσεων. Στο τρέχον οικονομικό περιβάλλον στο οποίο τα έργα ανάπτυξης είναι υπερδανεισμένα και το επιτόκιο υψηλό, ο ρυθμός πώλησης είναι ύψιστης σημασίας.

Γιατί θα πρέπει να μας ενδιαφέρει ο ρυθμός πώλησης; Επειδή το €1,000,000 που δανείστηκε ο Ανδρέας είναι τα χρήματα τα οποία εμείς έχουμε καταθέσει στην τράπεζα. Εάν η τράπεζα δεν πάρει τα χρήματα της πίσω, δεν θα έχει χρήματα για να μας δώσει πίσω τις καταθέσεις μας.

Leaf Research