Επανατοποθέτηση και ρευστοποίηση ακινήτων

«Όταν οι άνθρωποι κάνουν σχέδια, ο Θεός γελάει». Κανείς δεν μπορεί να καταλάβει καλύτερα την ουσία αυτής της φράσης από τους επενδυτές ακινήτων, τους κτηματομεσίτες και τις τράπεζες. Πριν από τρία χρόνια όταν αποφάσιζαν να προχωρήσουν με επενδύσεις, τίποτα δεν μπορούσε να πάει στραβά. Είχαν προβεί σε έρευνα αγοράς, προσλάβει γνωστό αρχιτέκτονα και επιλέξει την ιδανική τοποθεσία. Σήμερα μετανιώνουν για την απόφασή τους και εύχονται να μπορούσαν να γυρίσουν το χρόνο πίσω.

Ο τρόπος με τον οποίο πρέπει κανείς να προσεγγίσει ένα χαρτοφυλάκιο προβληματικών ακινήτων είναι σχετικά απλός. Τα περιουσιακά στοιχεία να χωριστούν σε διαφορετικά υπο-χαρτοφυλάκια, όπου κριτήρια για το διαχωρισμό τους μπορεί να είναι το είδος του ακινήτου (οικιστικό, εμπορικό, κτλ.), η τοποθεσία του, το πόσο γρήγορα αναμένεται να ρευστοποιηθεί, αλλά και τον ιδιαίτερο τρόπο με τον οποίο θα γίνει η διαχείριση του. Αφού συσταθεί και πραγματοποιηθεί έλεγχος του φακέλου που αφορά το κάθε περιουσιακό στοιχείο (τίτλος ιδιοκτησίας, άδεια οικοδομής, αρχιτεκτονικά σχέδια, συμβόλαια μίσθωσης, φορολογική θέση, κτλ),  πρέπει να ακολουθηθεί μια συγκεκριμένη σειρά δραστηριοτήτων που στοχεύουν στο να προετοιμάσουν το ακίνητο προς πώληση ή ενοικίαση. Αυτές περιλαμβάνουν επιτόπιους, τεχνικούς και νομικούς ελέγχους καθώς και τη διεξαγωγή ανεξάρτητων αποτιμήσεων.

Ο έλεγχος του φακέλου πριν από την έναρξη της διαδικασίας πώλησης θα πρέπει να θεωρείται υποχρεωτικός για όλα τα περιουσιακά στοιχεία. Είναι σημαντικό να έχει εντοπισθεί οποιοσδήποτε παράγοντας θα μπορούσε να επηρεάσει την αξία του ακινήτου, καθώς και να έχουν παρθεί μέτρα που θα περιορίσουν ή επιλύσουν τυχόν προβλήματα. Δεν είναι σπάνιο να ανακαλύπτει κανείς ότι πολλά αρχεία περιέχουν ανεπαρκείς, λανθασμένες ή μη επικαιροποιημένες πληροφορίες, ή ότι τα προβλήματα που επηρεάζουν την αξία δεν έχουν ακόμη εντοπιστεί ή αντιμετωπιστεί. Τα μέτρα αυτά πρέπει να λαμβάνονται με τρόπο ώστε να μην ‘πέσουν χρήματα στο τραπέζι’ αλλά και να μεγιστοποιηθεί η πιθανότητα πώλησης των περιουσιακών στοιχείων σε δίκαιη τιμή.

Τα περιουσιακά στοιχεία θα πρέπει στη συνέχεια να αξιολογηθούν κατά περίπτωση με βάση την προσπάθεια που απαιτείται (σε χρόνο και χρήμα) σε σχέση με τον στόχο του πελάτη. Ένα χρηματοπιστωτικό ίδρυμα για παράδειγμα, μπορεί να ‘στριμώχνεται’ οικονομικά και χρονικά τόσο ώστε να μη θέλει να αφιερώσει αξιόλογους πόρους στα κατασχεμένα ακίνητα του. Είναι όμως πιθανό να είναι πρόθυμο να επενδύσει ένα μικρό ποσό χρημάτων προκειμένου τα ακίνητα αυτά να μη χάσουν, ή ακόμα και να αυξήσουν, την αξία τους. Μια προβληματική επιχείρηση μπορεί να θέλει να διαθέσει περιουσιακά στοιχεία στην αγορά το συντομότερο δυνατόν, μεγιστοποιώντας έτσι τη ρευστότητά τους αλλά ’θυσιάζοντας’ τη διατήρηση της τιμής τους σε ένα ορισμένο επίπεδο. Από την άλλη, ένας ιδιοκτήτης ο οποίος έχει πιο μακροπρόθεσμο ορίζοντα είναι πιο πιθανό να φανεί περισσότερο δεκτικός στο να επενδύσει χρόνο και χρήμα για να αυξήσει την αξία της επένδυσης του μέσω ανακαίνισης ή συντήρησης των κτιρίων, επανασχεδιασμού χώρων ή επεκτάσεων, επαναδιαπραγμάτευση μισθώσεων, κτλ. Και βέβαια είναι δυνατόν ο ίδιος ιδιοκτήτης να ακολουθεί όλες τις παραπάνω στρατηγικές εφόσον κρίνει ότι για κάθε ακίνητο, ανάλογα με τα χαρακτηριστικά του, απαιτείται διαφορετική προσέγγιση.
 
Υπάρχουν πολλοί τρόποι να κινηθεί κανείς στρατηγικά σε ότι αφορά την επανατοποθέτηση ακινήτων. Ο στόχος πρέπει να είναι καθώς ο ιδιοκτήτης προσπαθεί να διασφαλίσει ή και να αυξήσει την αξία των περιουσιακών του στοιχείων, παράλληλα να ενισχύει τη ρευστότητά τους και να μειώσει τις δαπάνες του. Αυτό ενισχύει την σημασία του ρόλου του διαχειριστή ακινήτων, κυρίως όταν πρόκειται για μεγάλα και σύνθετα χαρτοφυλάκια. Ο διαχειριστής ακινήτων οφείλει να χρησιμοποιήσει εύρος γνώσεων και εξειδικευμένων συμβούλων ώστε να μεγιστοποιήσει την απόδοση και να ελαχιστοποιήσει το ρίσκο, εξετάζοντας το κάθε ακίνητο ξεχωριστά αλλά και σχεδιάζοντας διαδικασίες με τις οποίες οι αποφάσεις να παίρνονται με τρόπο αμερόληπτο, αποδοτικό, και αποτελεσματικό.