Απαιτείται αλλαγή νοοτροπίας των τραπεζών για τα ΜΕΔ

Ο μέσος Κύπριος αγοραστής διερωτάται αν θα μειωθούν περαιτέρω οι τιμές των ακινήτων, αν ο νόμος περί εκποιήσεων θα σπρώξει αρκετά ακίνητα σε δημοπρασίες, αν θα μπορεί να εξασφαλίσει δάνειο από τράπεζες με λογικούς όρους για να χρηματοδοτήσει την αγορά κάποιου ακινήτου. Μπροστά σ’ αυτά τα δεδομένα τι να κάνει; Να περιμένει ή να προχωρήσει με αγορά;

Ο νόμος περί εκποιήσεων είναι δεδομένος, ψηφίστηκε και βρίσκεται σε ισχύ και γνωρίζουμε τις πρόνοιές του. Εκτίμησή μας είναι ότι αν μια τράπεζα επιλέξει τη διαδικασία της εκποίησης με το νέο νόμο θα χρειαστούν από 4 έως 5 χρόνια, για να ολοκληρωθεί η διαδικασία και όχι οι 18 μήνες που ήταν η αρχική απαίτηση της Τρόικας. Γνωρίζουμε ότι υπάρχει ένας τεράστιος αριθμός Μη Εξυπηρετούμενων Δανείων (ΜΕΔ), που κυμαίνεται γύρω στο 50% των συνολικών δανείων του τραπεζικού συστήματος.

Η σωστή διαχείριση αυτών των ΜΕΔ θα αποτελέσει τον πρωταρχικό παράγοντα για την οικονομικής επιτυχία ή όχι των τραπεζών από δω και μπρος.

Όπως είναι γνωστό, η Κεντρική Τράπεζα έχει εκδώσει πολυσέλιδη οδηγία προς τις τράπεζες για το πώς θα διαχειριστούν τα ΜΕΔ και τα ακίνητα που εξασφάλισαν αυτά τα δάνεια.

Είναι πεποίθησή μας ότι μέσα από όλη αυτή τη διαδικασία δεν λαμβάνεται υπόψη μια πολύ σημαντική επιλογή: Ενώ οι τράπεζες αποδέχονται διαφοροποίηση των πλείστων παραμέτρων της σχέσης με το δανειολήπτη, δεν συζητούν και δεν αποδέχονται κατά κανόνα το ενδεχόμενο ο δανειολήπτης εθελοντικά να προσφέρει ένα ακίνητό του έναντι του δανείου του.

Για να γίνουμε ξεκάθαροι, η δική μας εισήγηση είναι η εξής: Μετά που θα καθοριστεί η αγοραία αξία του ακινήτου από ανεξάρτητους εκτιμητές, το ακίνητο να μεταβιβαστεί στην Τράπεζα με αντίστοιχη μείωση του ποσού του δανείου.

Εάν αυτό γινόταν ως αποδεκτή πρακτική, θα είχε τα εξής οφέλη:

1.    Η Τράπεζα δεν θα πρέπει να αναμένει τέσσερα χρόνια, για να εισπράξει  οποιοδήποτε ποσό, από αναγκαστική πώληση του ακινήτου, μέσω δημοπρασίας, η οποία μπορεί να αποφέρει πολύ λιγότερα έσοδα από τη σημερινή αξία του ακινήτου.

2.    Υπάρχουν πολλά ΜΕΔ για τα οποία δεν θα υπάρξει η δυνατότητα αποπληρωμής. Σε τέτοιες περιπτώσεις η εισήγησή μας είναι η μόνη επιλογή πέραν της δημοπρασίας.

Είναι σε όλους γνωστό και ιδιαίτερα στις τράπεζες ότι εάν γίνουν μαζικές εκποιήσεις, θα πέσουν σημαντικά προς τα κάτω τις τιμές όλων των ακινήτων και ταυτόχρονα οι αξίες όλων των ενυπόθηκων ακινήτων. Αυτό θα δημιουργήσει την ανάγκη για περαιτέρω κεφαλαιοποίηση των τραπεζών. Είμαστε σχεδόν σίγουροι ότι οι τράπεζες δεν θα επιλέξουν τη συγκεκριμένη λύση. Ίσως χρησιμοποιήσουν αυτό το εργαλείο επιλεκτικά σε περιπτώσεις όπου ο οφειλέτης είναι μη συνεργάσιμος.

3.    Αναγνωρίζουμε ότι τόσο η Κεντρική Τράπεζα όσο και τα τραπεζικά ιδρύματα, δεν θέλουν να καταλήξουν να έχουν στα χέρια τους μεγάλους αριθμούς ακινήτων, γιατί δεν είναι αυτή η δουλειά τους.

Όμως ως βραχυπρόθεσμο μέτρο μπορούν να γίνουν προσωρινά ιδιοκτήτες αυτών των ακινήτων που εθελοντικά θα τους προσφέρουν οι δανειολήπτες και θα μπορούν να διαχειριστούν καλύτερα αυτές τις περιουσίες είτε με το να τις ομαδοποιήσουν και να τις προσφέρουν σε μεγάλους επενδυτές είτε με το να τις πωλήσουν στον καταλληλότερο, κατά την άποψή τους χρόνο. Η κεντρική τράπεζα δίνει στις τράπεζες 3 χρόνια για να εκποιήσουν ακίνητα που απόκτησαν από αναδιαρθρώσεις. Λίγη παράταση, εάν χρειαστεί, δεν θα κάνει και τόση ζημιά.

Αναγνωρίζουμε ότι η εισήγησή μας μπορεί και να μη θεωρείται η καλύτερη τραπεζική πρακτική, αλλά κάτω από τις πολύ δύσκολες οικονομικές συνθήκες που ζούμε, ίσως να είναι η καλύτερη προσέγγιση τόσο για το δανειολήπτη, ο οποίος θα πάρει μια ανάσα, αφού οι υποχρεώσεις του θα μειωθούν και θα σταματήσει να τρέχει ο τόκος, όσο και για τις τράπεζες, οι οποίες θα είναι πλέον οι ιδιοκτήτες των ενυπόθηκων ακινήτων και θα μπορούν να τα διαχειριστούν και να τα αξιοποιήσουν με τον καλύτερο δυνατό τρόπο σε εύλογο χρονικό πλαίσιο.