Αγορά ακινήτων: Ένας κλάδος σε αναβρασμό…

Η επιβολή του νέου φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας, ήρθε να προστεθεί στη μείωση των πωλητήριων εγγράφων και του ενδιαφέροντος από ξένους (κυρίως κινέζους) επενδυτές, με αποτέλεσμα να προκληθεί αναστάτωση σε ένα κλάδο που επηρεάζει ολόκληρη την κυπριακή οικονομία

Η αρχική αισιοδοξία σε σχέση με τους ξένους επενδυτές φαίνεται σιγά – σιγά να καταλαγιάζει. Το μεγάλο deal, το οποίο ανακοινώθηκε στην Πάφο θεωρήθηκε ως προπομπός και για άλλες συμφωνίες στον τομέα της αγοράς ακινήτων. Ωστόσο, μέχρι σήμερα όχι μόνο δεν επαληθεύτηκαν οι προσδοκίες, αλλά φαίνεται να παρατηρείται και γενικότερη μείωση του ενδιαφέροντος από ξένους επενδυτές, το οποίο αποτυπώνεται με τη μείωση των πωλητήριων εγγράφων.

Νέα μείωση στις πωλήσεις ακινήτων
Ειδικότερα, νέα πτώση κατέγραψαν οι πωλήσεις ακινήτων τον Αύγουστο. Η έλλειψη ρευστότητας στην αγορά και η μη παραχώρηση δανείων από τις τράπεζες, φρενάρει τις πωλήσεις ακινήτων.Φορείς της αγοράς αναμένουν ότι η συρρίκνωση του κλάδου αναμένεται να έχει διάρκεια τουλάχιστον δύο χρόνια ενώ αναμένεται περαιτέρω πτώση των τιμών. Σύμφωνα με στοιχεία που ανακοίνωσε το κτηματολόγιο, τα πωλητήρια έγγραφα που έχουν κατατεθεί, μειώθηκαν τον Αύγουστο του 2013 στα 266 τεμάχια έναντι 316 τον Αύγουστο του 2012, καταγράφοντας ετήσια μείωση 16% από τα ήδη χαμηλά περσινά επίπεδα.
Τον Αύγουστο οι πωλήσεις σε ντόπιους μειώθηκαν κατά 9% στα 210 τεμάχια από 232 τον Αύγουστο του 2012. Η μείωση στις πωλήσεις σε ξένους ήταν μεγαλύτερη φθάνοντας το 33,3% στα 56 τεμάχια από 84 τον περσινό Αύγουστο. Τον Ιούλιο οι πωλήσεις σε ξένους είχαν αυξηθεί κατά 49,3%. Η νέα μείωση στις συνολικές πωλήσεις ακινήτων τον Αύγουστο έχει ως αποτέλεσμα η συρρίκνωση για το οκτάμηνο να ανέρχεται στο 46% με τις πωλήσεις να μειώνονται σε 2399 τεμάχια από 4434 την αντίστοιχη περσινή περίοδο.

Μείωση των πωλήσεων παρατηρείται σε όλες τις πόλεις. Οι μεγαλύτερες μειώσεις παρατηρούνται στην Αμμόχωστο (-65%) με τις πωλήσεις να μειώνονται στα 149 τεμάχια από 431 πέρσι και στη Λευκωσία (-61%) καθώς από 1143 πέρσι μειώθηκαν φέτος στα 446.
Μειωμένες κατά 48% και 47% αντίστοιχα είναι και οι πωλήσεις σε Λεμεσό και Λάρνακα.
Στην Πάφο η μείωση περιορίζεται στο 15% με τις πωλήσεις να φθάνουν τις 789 από 926.

Δανός: Επιβεβαιώνει την πτώση
Ανάλυση της εταιρείας Δανός, Διεθνείς Σύμβουλοι και Εκτιμητές Ακινήτων επιβεβαιώνει το γεγονός της μείωσης του ενδιαφέροντος από ξένους επενδυτές. Σε ανασκόπηση της αγοράς κατά το πρώτο εξάμηνο του 2013, σημειώνεται μεταξύ άλλων ότι παρά την αναμενόμενη ζήτηση από κινέζους επενδυτές, οι συνολικές πωλήσεις στην ξένη αγορά μειώθηκαν κατά 44% το Μάρτιο, σε σχέση με τον αντίστοιχο περσινό μήνα. Συνολικά, κατά το πρώτο τρίμηνο του 2013 οι πωλήσεις σε ξένους αγοραστές έχουν μειωθεί κατά 45% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του προηγούμενου έτους. Ταυτόχρονα, η εταιρεία Δανός καταγράφει τις τάσεις που παρατηρούνται όσον αφορά στα διάφορα είδη αγορών.

Εμπορική αγορά: Εντός της αγοράς εμπορικών ακινήτων, της Λευκωσίας, η παροχή των διαθέσιμων ακινήτων έχει ξεπεράσει την τρέχουσα ζήτηση. Οι τιμές των εμπορικών ακινήτων έπεσαν σε όλες τις πόλεις κατά τη διάρκεια του πρώτου εξαμήνου του 2013. Οι αποδόσεις των επενδύσεων είναι της τάξης του 4 – 8% ενώ τα τρέχοντα επίπεδα ενοικίασης έχουν γνωρίσει σημαντική πτώση.
Αγορά γραφείων: Παραδοσιακά, χώροι γραφείων στην Κύπρο υπήρχαν σε κοινούς τύπους πολυώροφα κτίρια. Τον τελευταίο καιρό όμως, φαίνεται ότι υπάρχει μια ισχυρή ζήτηση για γραφεία με όλες τις σύγχρονες απαιτήσεις και προδιαγραφές. Αυτό το είδος του χώρου γραφείων θέτει τον πήχη λίγο ψηλότερα τόσο για κεφαλαιουχικές αξίες όσο και για τα μισθώματα. Η ζήτηση γραφείων προέρχεται από εταιρείες όπως η Total, ACNielsen, Eni, καθώς και από ξένες κυβερνήσεις όπως το Κουβέιτ, η Λιβύη, το Κατάρ, το Ισραήλ που θέλουν να μεγαλώσουν την παρουσία τους στο νησί.

Λιανική αγορά: Στην ευρύτερη περιοχή της Λευκωσίας, αποδόσεις για καταστήματα και γραφεία κυμαίνονται μεταξύ 5,5 – 8%. Οι τιμές της αγοράς για τα καταστήματα που βρίσκονται έξω από το κέντρο της Λευκωσίας φαίνεται να είναι χαμηλότερες. Η Λήδρας και η Ονασαγόρου, γνωρίζουν μια σημαντική ανάπτυξη αφού τον τελευταίο χρόνο μια σειρά από νέα καταστήματα, εστιατόρια και μπαρ έχουν ανοίξει στους δυο δρόμους φέρνοντας έτσι ζωή σε μια προηγουμένως εγκαταλελειμμένη περιοχή. Από την άλλη, η λεωφόρος Μακαρίου η οποία είναι από τους σημαντικότερους δρόμους της Λευκωσίας, έχει δει μια σημαντική μείωση της κατανάλωσης.

Οικιστική αγορά:Οι τιμές κατοικιών και διαμερισμάτων έπεσαν στο πρώτο εξάμηνο του 2013 κατά 1,1% και 3,1% αντίστοιχα με τη μεγαλύτερη μείωση για τα σπίτια στη Λεμεσό με ποσοστό 2,5% και για τα διαμερίσματα στην Αμμόχωστο στο 7%. Επιπλέον, οι ένοικοι των διαμερισμάτων κάνουν επαναδιαπραγμάτευση του ενοικίου που καταβάλλουν, ή ακόμα ψάχνουν για ακίνητα με χαμηλότερα ενοίκια.

Ο φόρος προκαλεί αναστάτωση
Το γεγονός ότι ο κόσμος σε μια τέτοια οικονομική κατάσταση θα κληθεί να πληρώσει φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας εις διπλούν, (το φόρο που ήδη υπήρχε και πληρωνόταν στο Δημαρχείο ή την Κοινότητα και το νέο φόρο που επέβαλε η Κυβέρνηση) είναι από μόνο του ένα θέμα που δημιουργεί μεγάλη αναστάτωση στα νοικοκυριά. Ωστόσο, σύμφωνα με εμπλεκόμενους στο χώρο της αγοράς ακινήτων, ο νέος φόρος δημιουργεί και στρεβλώσεις στον κλάδο. Ενδεικτικές είναι οι θέσεις που διατύπωσε ο Αντιπρόεδρος Οικονομίας του ΚΕΒΕ, Ανδρέας Μάτσης. Μεταξύ άλλων αναφέρει: Η βάση της φορολογίας είναι λανθασμένη. Ο Φόρος Ακίνητης Ιδιοκτησίας  πρέπει να αφορά το κάθε ακίνητο ξεχωριστά και όχι το άτομο ,τον ιδιοκτήτη. Ο εκάστοτε ιδιοκτήτης απλά πληρώνει το φόρο του συγκεκριμένου ακινήτου. Διαφορετικά δημιουργούνται στρεβλώσεις στην αγορά. Η πρώτη στρέβλωση που θα αποφεύγετο με την, κατά ακίνητο, φορολογία είναι η πολύ ψηλότερη φορολογία που πληρώνουν οι αγοραστές που δεν έχουν τίτλο. Ένας ντεβελοπερ έχει κτίσει 100 σπίτια και διαμερίσματα τα οποία έχει πωλήσει σε 100 διαφορετικούς αγοραστές αλλά είναι ακόμα εγγεγραμμένα στο όνομα του οπόταν φορολογείται με ψηλό συντελεστή και διαμοιράζει το ποσό στους 100 αγοραστές. Ενώ αν η φορολογία ήταν κατά μονάδα θα ήταν πολύ πιο χαμηλή. Αφήνω πως αυτός ο τρόπος επιβολής δημιουργεί πρόβλημα ρευστότητας στους ντεβελοπερς που χρειάζεται να πληρώνουν πολύ μεγαλύτερα ποσά  από όσα θα έπρεπε να καταβάλουν με το ορθόδοξο σύστημα.

Πρόσθετα: Όταν κάποιος ενδιαφέρεται να αγοράσει ένα κτήμα ερωτά βέβαια και για το φόρο που πληρώνει το κτήμα. Η απάντηση δεν μπορεί να είναι, όπως σήμερα στη Κύπρο, αν ανήκει στον Α πληρώνει τόσα, αν ανήκει στον Β τόσα και αν ανήκει στο Γ τόσα. Ο φόρος πρέπει να είναι ένας για το κάθε κτήμα. Επίσης όταν κάποιος έχει αριθμό κτημάτων και θέλει η χρειάζεται να αγοράσει επιπρόσθετο, είναι πιθανό η αύξηση της ετήσιας φορολογίας που θα φέρει η νέα αγορά, να τον αποτρέψει από την πραγματοποίηση της. Ή κάποιος άλλος, λόγω της ψηλής ετήσιας φορολογίας που πολλαπλασιάζεται αν έχεις περισσότερα κτήματα, να αναγκασθεί να πωλήσει. Αυτά δημιουργούν στρεβλώσεις στην κτηματαγορά που οφείλονται καθαρά στο μη ουδέτερο της φορολογίας.

Έργα εκατομμυρίων ψάχνουν επενδυτές
Στο μεταξύ, σε μια άλλη εξέλιξη και με στόχο να αναβαθμίσει την Κύπρο ως επενδυτικό προορισμό ξεκίνησε τη λειτουργία του ο Σύνδεσμος Μεγάλων Αναπτυξιακών Έργων που υπάγεται στο ΚΕΒΕ. Στο Σύνδεσμο λαμβάνουν μέρος 25 εταιρείες που έχουν σχεδιάσει μεγάλα αναπτυξιακά έργα και σε ορισμένες περιπτώσεις βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο.Τα μέλη του Συνδέσμου εκπροσωπούν συνολικά έργα αξίας πέραν των 8 δις ευρώ για αρκετά από τα οποία υπάρχει συγκεκριμένο ενδιαφέρον και από ξένους επενδυτές.

Οι εταιρείες, οι οποίες μετέχουν στο Σύνδεσμο προχωρούν σειρά έργων τα οποία επιδιώκουν να δώσουν το κάτι διαφορετικό σε ότι υπάρχει μέχρι στιγμής από πλευράς ανάπτυξης και παράλληλα, να εμπλουτίσουν το υφιστάμενο προϊόν από πλευράς μαρίνων, γηπέδων γκολφ, οικιστικών μονάδων, μικτών αναπτύξεων και πολλά άλλα. Ειδικότερα, μεταξύ των έργων, περιλαμβάνονται:Αθλητικό κέντρο μεταξύ Λευκωσίας-Λάρνακας και Λεμεσού.Κέντρο υγείας και ευεξίας κοντά στο φράγμα Καλαβασού. Σύνθετη ανάπτυξη η οποία θα περιλαμβάνει: Ξενοδοχείο 5*, Ιατρικό Κέντρο, Οικιστική Ανάπτυξη και Πολυθεματικό Πάρκο, Καζίνο ( νοουμένου και εκδοθεί σχετική άδεια).Οικολογικό θέρετρο Υγείας και ευεξίας και θεματικό Πάρκο εκτάσεως  246,648 τμ. που θα αναπτυχθεί στην Κοινότητα του Νέου Χωριού Πάφου.Ανέγερση πολυτελών κατοικιών, Βoutique Ξενοδοχείου και πολυτελών διαμερισμάτων, συνολικού κόστους €30,000,000. Γήπεδογκολφκαιοικιστικήανάπτυξη. Μαρίνες σε συνδυασμό με οικιστικές και εμπορικές αναπτύξεις. Ηλιοθερμικός σταθμός παραγωγής ενέργειας 50.76MW. Πανεπιστήμιο. Golfcourses.

Σημειώνεται ότι κατά τη διάρκεια της εκλογικής συνέλευσης του Συνδέσμου, υπήρξε συζήτηση των κυριοτέρων θεμάτων που απασχολούν τον τομέα. Εκεί τονίσθηκε ότι η στρατηγική του συνδέσμου θα πρέπει να αποτελέσει το επίκεντρο της προσπάθειας για ώθηση και επανεκκίνηση της κυπριακής οικονομίας, ιδιαίτερα την περίοδο αυτή που η Κύπρος αντιμετωπίζει σοβαρά προβλήματα.Η προώθηση των μεγάλων αναπτυξιακών έργων θα αποτελέσει τον κύριο πυλώνα στήριξης της κυπριακής οικονομίας, θα επαναδραστηριοποιήσει τον τομέα κατασκευών και γενικότερα την οικοδομική βιομηχανία, προσφέροντας ουσιαστική στήριξη στην κοινωνία και στην αντιμετώπιση του σοβαρότατου προβλήματος ανεργίας με τη δημιουργία χιλιάδων θέσεων εργασίας.Ανάμεσα στις προτεραιότητες του συνδέσμου είναι και το θέμα της απλούστευσης των διαδικασιών, της επίσπευσης των διαδικασιών έκδοσης των πολεοδομικών και των αδειών οικοδομής και η παροχή πολεοδομικών κινήτρων για προώθηση και υλοποίηση των μεγάλων έργων που εμπίπτουν εντός και εκτός των ορίων ανάπτυξης της δήλωσης πολιτικής.

ΣΥΝΕΔΡΙΟ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΓΗΣ
«Η επόμενη μέρα»
Η «επόμενη μέρα» κάθε άλλο παρά «καλή» ήταν για τις εταιρείες ανάπτυξης γης και τον τομέα των ακινήτων. Η 15η Μαρτίου σηματοδότησε μια νέα και οδυνηρή αρχή για την Κύπρο και την οικονομία της, πόσο μάλλον για τον κλάδο των ακινήτων, που ήδη μετρούσε πληγές και απώλειες από χρόνια. Σήμανε παράλληλα και επίσημα, πλέον, το τέλος μιας εποχής που χαρακτηριζόταν από ανεξέλεγκτη ανάπτυξη, υπερβολικά ψηλές τιμές, υπερμεγέθη δανεισμό και μεγάλα μη βιώσιμα χρέη. Σήμερα, η μείωση των πόρων χρηματοδότησης, τα πολλά ενυπόθηκα δάνεια με τα ψηλά επιτόκια, η κάθετη πτώση στις τιμές των ακινήτων και η έλλειψη στρατηγικής για αντιμετώπιση των προβλημάτων σείουν συθέμελα τον τομέα. Γίνεται αντιληπτό ότι δημιουργείται μια νέα τάξη πραγμάτων.

Πολλοί μιλούν για μια διόρθωση, που ήταν αναπόφευκτη. Ήρθε, όμως, σε στιγμή και με τρόπο που αναγκάζει τον κλάδο να αναμετρηθεί με προκλήσεις που συχνά υπερβαίνουν τις δυνατότητές του. Την ίδια ώρα οι επενδυτές - καταναλωτές παρουσιάζονται πιο διστακτικοί από ποτέ. Μια νέας μορφής αγορά δημιουργείται. Πρωτόγνωρη για την Κύπρο. Άλλες πραγματικότητες και τάσεις διαμορφώνουν, τώρα, το σκηνικό. Οι εταιρείες του τομέα καλούνται να ανταποκριθούν με ευελιξία, τόλμη και κυρίως διορατικότητα, όμως συχνά τους λείπουν εχέγγυα, όπως η έγκυρη πληροφόρηση και η στήριξη, ώστε να ελιχθούν.
Το 9ο Συνέδριο Ανάπτυξης Γης και Οικοδομών που οργανώνεται στις 12 Νοεμβρίου στο ξενοδοχείο HiltonPark (Λευκωσία), με έγκυρους αναλυτές, έχει αυτόν ακριβώς το σκοπό. Να στηρίξει τον κλάδο, μέσω της ολοκληρωμένης πληροφόρησης για τις πραγματικότητες του σήμερα και για το τι πρόκειται να φέρει το αύριο. Να συμβάλει στην ανάπτυξη, να βοηθήσει στους εταιρικούς σχεδιασμούς και συνεπώς στην επιβίωση και στις επόμενες στρατηγικές κινήσεις κάθε εταιρείας, που είτε προχωρά μόνη είτε αποφασίζει να τολμήσει το δικό της deal συνεργασίας. Την ίδια ώρα διεισδύει στην αγορά και με οδηγό τη γνώση διακεκριμένων επαγγελματιών - ομιλητών αποκαλύπτει ευκαιρίες για επενδυτές, επισημαίνοντας τα πλεονεκτήματα, αλλά και τις παγίδες της δεδομένης χρονικής στιγμής.

Συγκεκριμένα αναλύει, μεταξύ άλλων:
• Emerging Trends in European Real Estate
• What next for the Cyprus economy?
• Private Equity Firms specialized in Real Estate
• Εξαγορές και Συγχωνεύσεις Εταιρειών: Διέξοδος για τις εταιρείες Ανάπτυξης Γης; 
• Alternative Financing in a New Era
• Πως διαμορφώνεται η σχέση των τραπεζών με τις εταιρείες ανάπτυξης γης και οικοδομών;
• Πόσο απέχουμε από την κατάσχεση και εκποίηση ακινήτων από τις τράπεζες;
• Η Αγορά Ακινήτων στην Κύπρο - ΠΡΟΒΛΕΨΕΙΣ 2014-2015
• Εκτιμήσεις Ακινήτων στην Κρίση – Το μεγάλο debate
• Ενοίκια: Δια νόμου ρύθμιση ή διόρθωση μέσω των δυνάμεων της αγοράς;
• Αναπτυξιακά Έργα Δημοσίου και Συγχρηματοδοτούμενα Έργα από ΕΕ  για τα επόμενα χρόνια
• Το μνημόνιο και η φορολογία των ακινήτων – Περισσότερο βάρος σε έναν ήδη βεβαρημένο κλάδο;
Το συνέδριο απευθύνεται σε εταιρείες ανάπτυξης γης και ακινήτων, κατασκευαστικές, εργολάβους, κτηματομεσίτες, επιμετρητές ποσοτήτων, εκτιμητές ακινήτων, αρχιτέκτονες, πολιτικούς μηχανικούς, χρηματοοικονομικούς οργανισμούς (τράπεζες, συνεργατικά), δικηγόρους και νομικούς συμβούλους, λογιστές, ιδιώτες επενδυτές, στελέχη κυβερνητικών τμημάτων και τοπικής αυτοδιοίκησης.