Επενδύσεις σε δάνεια

Μετά από την συνεισφορά των καταθετών της Τράπεζας Κύπρου η οποία αποφασίστηκε ότι θα είναι στο 47.5%, το νέο «καυτό θέμα» συζήτησης είναι τα δάνεια με εξασφαλίσεις ακίνητα. Αναμένεται ότι τα ενυπόθηκα οικιστικά δάνεια, τα εμπορικά δάνεια, τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια, κλπ. θα γίνουν σύντομα διαθέσιμα αφού οι επενδυτές έχουν ήδη αρχίσει να περιτριγυρίζουν τα τοπικά χρηματοπιστωτικά ιδρύματα.

Η επένδυση σε ιδιωτικά δάνεια ακινήτων αποτελεί την απόκτηση εξυπηρετούμενων ή/και μη εξυπηρετούμενων δανείων από ιδιωτικά χρηματοδοτικά ιδρύματα ή από «κακές τράπεζες» που επιχορηγούνται από το κράτος. Ο επενδυτής αποκτά το δικαίωμα να λαμβάνει τις αποπληρωμές για τα δάνεια τα οποία είναι εξασφαλισμένα έναντι ακίνητων περιουσιακών στοιχείων. 

Υπάρχουν δύο είδη δανείων: τα εξυπηρετούμενα και τα μη εξυπηρετούμενα. Τα δάνεια είναι εξυπηρετούμενα όταν καταβάλλεται το επιτόκιο και ο δανειολήπτης δεν παραβιάζει τους Δείκτες Δανείου-Αξίας (Loan-To-Value (LTV)), δηλαδή, όταν το ανεξόφλητο υπόλοιπο του δανείου είναι κατώτερο από κάποιον συγκεκριμένο δείκτη σε σχέση με την αξία της περιουσίας ή τις συμφωνίες κάλυψης επιτοκίου, δηλαδή, όπου το κόστος επιτοκίου είναι κατώτερο από κάποιον συγκεκριμένο δείκτη σε σχέση με το εισόδημα που αποφέρει η περιουσία. Βασικά, ο επενδυτής αγοράζει το δικαίωμα λήψεως μελλοντικών πληρωμών τόκων και αποπληρωμών κεφαλαίου. Τα χρέη είναι μη εξυπηρετούμενα όταν ο δανειολήπτης παραβιάζει τους Δείκτες Δανείου-Αξίας ή τις συμφωνίες κάλυψης επιτοκίου, παρά το γεγονός ότι ο δανειολήπτης δυνατόν να καταβάλλει κάποιους τόκους για το δάνειο.  

Στην περίπτωση μη εξυπηρετούμενων δανείων, η ταμειακή ροή του επενδυτή σχετίζεται αμεσότερα με το προφίλ του περιουσιακού στοιχείου. Το εισόδημα που προέρχεται από το δάνειο αποτελεί ουσιαστικά μια συνάρτηση του εισοδήματος που προκύπτει από τη μίσθωση του ακινήτου, ενώ η αποπληρωμή του κεφαλαίου αποτελεί ουσιαστικά μια συνάρτηση της αξίας κεφαλαίου του ακινήτου κατά τη λήξη του δανείου. Ο αγοραστής έχει στη διάθεση του δύο κυρίως επιλογές σε σχέση με ένα μη εξυπηρετούμενο δάνειο:
•    Ο δανειστής μπορεί να εξασκήσει τα δικαιώματα του για να προβεί σε κατάσχεση του περιουσιακού στοιχείου. Εάν το περιουσιακό στοιχείο δεν πωληθεί αμέσως, χρειάζεται η συνεχής διαχείριση του περιουσιακού στοιχείου. Από αυτό προκύπτει το ζήτημα όσον αφορά το ποιες είναι οι υποχρεώσεις του δανειστή έναντι του δανειολήπτη μόλις αποκτήσει τον έλεγχο του περιουσιακού στοιχείου.

•    Ο δανειστής μπορεί να συνεργαστεί με τον δανειολήπτη ώστε το δάνειο να γίνει εξυπηρετούμενο. Στα πλαίσια ενός χαρτοφυλακίου, αυτό μπορεί να περιλαμβάνει τη διάθεση και την ενεργή διαχείριση των περιουσιακών στοιχείων ή την ανάπτυξη ή την επανέναρξη της ανάπτυξης των περιουσιακών στοιχείων.

Για το δανειοδοτικό ίδρυμα, η σειρά των επιλογών μπορεί να περιπλέξει λίγο περισσότερο τα πράγματα. Το πρώτο βήμα είναι ο διαχωρισμός των περιουσιακών στοιχείων σε βασικά και μη βασικά (core και non-core) καθώς και σε εξυπηρετούμενα και μη εξυπηρετούμενα. Το δεύτερο βήμα είναι η ίδρυση ενός τμήματος αναδιάρθρωσης το οποίο θα επιχειρήσει να προβεί στη μείωση των μη βασικών χαρτοφυλακίων χωρίς να επιβάλει υπερβολικό φόρτο στην κεφαλαιουχική επάρκεια του ιδρύματος. Το τρίτο βήμα είναι να αποφασίσει ποια θα είναι η γενική και ποια η συγκεκριμένη στρατηγική σχετικά με κάθε περιουσιακό στοιχείο - το κατά πόσο να διατηρήσει το δάνειο μέχρι τη λήξη του, να το διαθέσει προς πώληση, να προβεί σε μια άσκηση βελτιστοποίησης της απόδοσης του ή να προσπαθήσει να μετατρέψει το δάνειο σε εξυπηρετούμενο όπως περιγράφεται πιο πάνω. Για κάθε ένα από τα βήματα αυτά, η σημαντικότερη απόφαση αφορά το κατά πόσον το ίδρυμα επιθυμεί (και είναι σε θέση) να έχει μια ενεργή ή μια παθητική στρατηγική διαχείρισης χαρτοφυλακίου. 

Σε ένα σημαντικό βαθμό, το φάσμα επιλογών οι οποίες είναι διαθέσιμες στον δανειστή θα καθοριστεί από το προφίλ του δανείου και από το ίδιο το περιουσιακό στοιχείο. Σχετικά ερωτήματα που θέτονται είναι κατά πόσον τα περιουσιακά στοιχεία αποτελούν μια μόνιμη επένδυση ή αποτελούν ευκαιρίες ανάπτυξης, κατά πόσον απαιτείται εξειδικευμένη διαχείριση των περιουσιακών στοιχείων, ποια είναι η συμπεριφορά του δανειολήπτη, ποιο είναι το χρονικό περιθώριο που έχει στη διάθεση του το ίδρυμα και/ή ποιοι είναι οι στόχοι του.

Δύο παραδείγματα τονίζουν την αξία της λήψεως ενεργού ενδιαφέροντος όσον αφορά τον τρόπο διαχείρισης της εγγύησης (collateral) ή των δανείων που κατασχέθηκαν. Το πρώτο παράδειγμα είναι η στρατηγική που ακολουθεί η FDIC (Federal Deposit Insurance Corporation) στις Ηνωμένες Πολιτείες Αμερικής όπου για το σκοπό αποφυγής γρήγορων πωλήσεων ('fire sales') ο σύμβουλος ακινήτων ενθαρρύνεται να βρει επενδυτές οι οποίοι θα λάβουν μια θέση στο κεφάλαιο του περιουσιακού στοιχείου. Δηλαδή, η FDIC, ενεργώντας εκ μέρους του δανειστή, μετατρέπεται σε εταίρος της κοινοπραξίας κατά την ανάπτυξη / επένδυση του περιουσιακού στοιχείου, αξιοποιώντας την τεχνογνωσία του επενδυτή και μειώνοντας το 'κόστος εισόδου' του στην επένδυση. Με παρόμοιο τρόπο, η NAMA (η ‘κακή τράπεζα’ που συστάθηκε στην Ιρλανδία) έχει ανακοινώσει πρόσφατα ότι θα προβεί στην ανάπτυξη ενός οικιστικού πύργου στην περιοχή του λιμανιού του Δουβλίνου και παράλληλα ότι θα παρέχει χρηματοδότηση για κάποια ημιτελή έργα τα οποία πρόκειται να ολοκληρωθούν. Και στις δύο περιπτώσεις, τα ιδρύματα αυτά συνειδητοποίησαν ότι με το να προβούν σε επενδύσεις δημιουργούν επίσης περιουσιακά στοιχεία τα οποία θα είναι έτοιμα να διατεθούν κατά τα προσεχή έτη.

Το ερώτημα είναι κατά πόσον η Κύπρος είναι έτοιμη να ξεφύγει από τους λαϊκιστές δημαγωγούς που μιλούν για την ανάγκη διαφάνειας και κατά πόσον είναι έτοιμη να αναλάβει ενεργό έλεγχο της κατάστασης. Και όπως καλά γνωρίζουμε, στην Κύπρο μόνο ένας καφές μπορεί να απαντήσει το ερώτημα αυτό…

Leaf Research