ΝΑΜΑ: Δείχνει το δρόμο και στις ελληνικές τράπεζες

Το μοντέλο Ιρλανδίας και συγκεκριμένα τις πρακτικές, που υιοθέτησε η τοπική bad bank, ΝΑΜΑ, για την πώληση προβληματικών δανείων μελετούν ελληνικές τράπεζες, αλλά και οι αρχές της χώρας, επιδιώκοντας να βρουν αποδοτικές λύσεις στη διαχείριση του «καυτού» προβλήματος των μη εξυπηρετούμενων δανείων.
Τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια αποτελούν το υπ’ αριθμόν ένα πρόβλημα των ελληνικών τραπεζών, καθώς η βαθιά ύφεση, οι συνθήκες ασφυξίας στην αγορά, αλλά και η επιμένουσα νοοτροπία «δεν πληρώνω» έχουν ήδη καταστήσει επισφαλή, δάνεια τα οποία αντιστοιχούν στο 29% των εν Ελλάδι χορηγήσεων, σύμφωνα με την πρόσφατη έκθεση της Ε.Ε.

Στο πλαίσιο μάλιστα της προεργασίας για τα επικείμενα stress tests, η BlackRock θα αξιολογήσει τα μοντέλα χειρισμού των μη εξυπηρετούμενων δανείων που εφαρμόζουν οι ελληνικές τράπεζες και θα προτείνει στρατηγικές για τη βελτιστοποίησή τους.

Οι τράπεζες επιδιώκουν η αξιολόγηση της BlackRock, καθώς και οι προτεινόμενες βελτιώσεις στο χειρισμό των προβληματικών δανείων, να συμπεριληφθούν στα πλάνα αναδιάρθρωσης των τραπεζών που αποτελούν και τον «οδικό χάρτη» για την επόμενη τριετία.
Η επιδίωξή τους σχετίζεται με την ανάγκη να προταχθούν λύσεις αντιμετώπισης των προβληματικών δανείων τις οποίες να υπηρετούν και οι άλλες ενέργειες, όπως για παράδειγμα, η πώληση περιουσιακών στοιχείων των τραπεζών σε Ελλάδα και Ν. Α Ευρώπη.
Προτεραιότητα της Τρόικας και των τραπεζών στην τρέχουσα συγκυρία είναι να μπουν κανόνες τόσο στο θέμα της προστασίας δανειοληπτών για στεγαστικά δάνεια πρώτης κατοικίας, όσο και σε αυτό του χειρισμού των παραπάνω προβληματικών δανείων από πλευράς τραπεζών.

Η ελληνική κυβέρνηση θα πρέπει αφενός να εξειδικεύσει τα κριτήρια βάσει των οποίων καθορίζονται ποια στεγαστικά δάνεια υπάγονται στην απαγόρευση πλειστηριασμών και αφετέρου σε συνεργασία με τις αρχές να υιοθετηθούν τυποποιημένα πρωτόκολλα για τη διαχείριση των υπόλοιπων προβληματικών στεγαστικών δανείων.
Η εμπειρία της Ιρλανδίας στο συγκεκριμένο θέμα είναι σημαντική όχι μόνο στο θέμα των κριτηρίων, βάσει των οποίων μπορεί ένας δανειολήπτης να υπαχθεί σε καθεστώς προστασίας, αλλά και στις πρακτικές που υιοθετήθηκαν για την πώληση των προβληματικών δανείων.

Κλειδί η πώληση προβληματικών δανείων με προκαταβολή
Οι ελληνικές τράπεζες εξετάζουν τη λύση του vendor finance που εφαρμόζει η ιρλανδική Bad Bank, National Asset Management Agency (ΝΑΜΑ). Η ΝΑΜΑ παρέχει τη δυνατότητα στους υποψήφιους αγοραστές κατοικιών που περιήλθαν στην κατοχή της μαζί με μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια, να τις αγοράσουν, προκαταβάλλοντας μόλις το 30% της αξίας τους και εξοφλώντας το υπόλοιπο 70% σε 5 με 7 έτη.
Το παραπάνω μοντέλο πίστωσης από τον ιδιοκτήτη (vendor finance) θα μπορούσε να εφαρμοσθεί κυρίως για αγορά στεγαστικών, αλλά και άλλου είδους δάνειων στην Ελλάδα και εξετάζεται ήδη από κάποιες τράπεζες.

Στα πλεονεκτήματά του περιλαμβάνονται το γεγονός ότι το δάνειο μετά την πώληση καθίσταται ενήμερο και το γεγονός ότι η τράπεζα λαμβάνει πολύτιμη ρευστότητα. Το ιρλανδικό μοντέλο παρέχει, δε, την ευχέρεια στον αγοραστή να μειώσει την αξία αγοράς του ακινήτου που περιήλθε στη NAMA ως αποτέλεσμα μη εξυπηρετούμενου δανείου αν η εμπορική του αξία υποχωρήσει στο διάστημα της 5ετίας ή 7ετίας μέχρι την πλήρη εξόφλησή του.
Αντίστοιχη ρήτρα θα μπορούσε να μπει και από τις ελληνικές τράπεζες, εφόσον υιοθετηθεί ένας αξιόπιστος τρόπος μέτρησης της εμπορικής αξίας των ακινήτων.
Το καυτό ερώτημα είναι αν θα μπορούσε η πρακτική του vendor finance να επεκταθεί και στην πώληση επιχειρηματικών δανείων που έχουν ως εξασφαλίσεις επαγγελματικά ακίνητα ή ξενοδοχεία.
Στελέχη των τραπεζών διατυπώνουν αμφιβολίες για το αν βρεθούν υποψήφιοι αγοραστές για να αγοράσουν προβληματικά δάνεια στην ονομαστική τους αξία με δέλεαρ μόνο ότι θα καταβάλουν μια μικρή προκαταβολή.

Οι διαφορές Ελλάδας – Ιρλανδίας
Άλλωστε, το μοντέλο ανακεφαλαιοποίησης και εξυγίανσης του τραπεζικού συστήματος που υιοθετήθηκε στην Ελλάδα είναι διαφορετικό από το Ιρλανδικό.
Στην Ιρλανδία συστήθηκε μια Bad Bank η οποία αγόρασε με discount 57% όλα τα προβληματικά δάνεια των Ιρλανδικών τραπεζών. Στην Ελλάδα οι συστημικές τράπεζες διατήρησαν το χαρτοφυλάκιο προβληματικών δανείων και ανακεφαλαιοποιήθηκαν με στόχο να διαθέτουν επαρκείς προβλέψεις επισφαλειών ως και το τέλος του 2014.

Ακόμη και οι ειδικές εκκαθαρίσεις τραπεζών (ΑΤΕ, Τ.Τ., Tbank, Proton Bank, FBB, Probank, συνεταιριστικές) δεν διαθέτουν την ευχέρεια χρήσης πρακτικών vendor finance, ενώ δεν έχει αποφασισθεί ακόμη αν ενοποιηθούν λειτουργικά ή έστω υπό την ομπρέλα εταιρείας διαχείρισης προβληματικών δανείων.
Επιπρόσθετα, οι συστημικές τράπεζες έχουν μεν την υποχρέωση να συστήσουν ξεχωριστές οντότητες διαχείρισης των προβληματικών δανείων οι οποίες θα είναι αυτόνομες διοικητικά και δεν θα συσχετίζονται με το μηχανισμό χορήγησης δανείων αλλά δεν προβλέπεται ρητά ότι τα δάνεια θα μεταβιβασθούν απομειωμένα ώστε η αναβαθμισμένη θυγατρική που θα λειτουργεί ως bad bank να προχωρήσει ευχερέστερα στην πώλησή τους.
Τέλος για την αποτελεσματική αντιμετώπιση των προβληματικών επιχειρηματικών δανείων απαιτείται συνεννόηση μεταξύ των τεσσάρων συστημικών τραπεζών ώστε να υπάρχουν αφενός οι απαραίτητες πλειοψηφίες πιστωτών αφετέρου ένα σχέδιο δράσης το οποίο θα επιτρέψει στο σύστημα να κινηθεί ταχύτερα. Κάτι που προς το παρόν δεν είναι ορατό.

Οι επιδόσεις της ΝΑΜΑ
Η ΝΑΜΑ ξεκίνησε τη λειτουργία της τον Δεκέμβριο του 2009, έχοντας υπό τη διαχείρισή της δάνεια ονομαστικής αξίας 74,2 δισ. ευρώ τα οποία απέκτησε με discount 57% καταβάλλοντας, δηλαδή 31,7 δισ. ευρώ.
Μέχρι τον Φεβρουάριο του 2013 πρόσφερε ρευστότητα 31,8 δισ. ευρώ στις ιρλανδικές τράπεζες και ολοκλήρωσε το 95% των συμβιβασμών με οφειλέτες που προέβλεπε το business plan της. Σε αυτό βέβαια βοήθησε το γεγονός ότι σε 190 μεγάλους οφειλέτες της αντιστοιχούν δάνεια ονομαστικής αξίας 61 δισ. ευρώ. Το σημαντικό όμως είναι ότι 126 από τους 190 μεγαλο-οφειλέτες της ΝΑΜΑ έχουν προχωρήσει στη σύνταξη βιώσιμων επιχειρησιακών σχεδίων (business plans)

Οι προκλήσεις για τη NAMA παραμένουν ιδιαίτερα φιλόδοξες. Σύμφωνα με το επιχειρησιακό της σχέδιο μέσα στα επόμενα 8 χρόνια θα πρέπει να έχουν ανακτηθεί στεγαστικά δάνεια αξίας 26,6 δισ. ευρώ και η ίδια θα πρέπει να εξυπηρετήσει μέχρι το τέλος του έτους τόκους δανείων ύψους 7,5 δισ. ευρώ.
Το χαρτοφυλάκιο της ΝΑΜΑ απαρτίζονταν από 2.000 μονοκατοικίες, 6.000 διαμερίσματα, 143 ξενοδοχεία, 20 γήπεδα γκολφ, και 180 εταιρείες οικιστικής ανάπτυξης.