Stand by οι ξένοι επενδυτές

Πώς είναι η ζωή μετά τις αποφάσεις του Eurogroup για την αγορά ακινήτων; Οι δυο εκτιμήτριες της G&P Lazarou valuation services, καταγράφουν τα σημερινά δεδομένα και αναλύουν τις μελλοντικές εξελίξεις


Αισιόδοξες για το μέλλον της αγοράς ακινήτων, εφόσον βέβαια δεν προκύψουν αποφάσεις τύπου Eurogroup, παρουσιάζονται οι εκτιμήτριες Άντρια και Εύη Αρχοντίδου. Η εκ νέου κινητικότητα από πλευράς ξένων επενδυτών, μετά το αρχικό πάγωμα του Μαρτίου, το γεγονός ότι οι τιμές βρίσκονται σε επίπεδα τα οποία δεν «επιτρέπουν» περαιτέρω μειώσεις και η στροφή των Κυπρίων προς την ακίνητη ιδιοκτησία μετά το χτύπημα που δέχτηκε το χρηματοπιστωτικό σύστημα, είναι παράγοντες που επιτρέπουν σε κάποιον να είναι αισιόδοξος.

Το αρχικό πάγωμα και ο φόβος κατάρρευσης
Μετά την απόφαση του Eurogroup το Μάρτιο, υπήρξε ένα πάγωμα στην αγορά ακινήτων, τόσο από το εσωτερικό, όσο και από ξένους επενδυτές, που διήρκεσε μέχρι και τον Απρίλη. Περί τα τέλη Απριλίου και αρχές Μαϊου, η αγορά ξεκίνησε να ζωντανεύει και πάλι. Το ενδεχόμενο κατάρρευσης των τιμών των ακινήτων, το οποίο ανησυχούσε αρκετούς, δεν επαληθεύτηκε και δεν βλέπουμε να συμβαίνει από δω και πέρα. Πλέον, αρκετοί πελάτες μας, κυρίως οι Κύπριοι, οι οποίοι είχαν χρήματα τα οποία δεν κουρεύτηκαν και υπό το φόβο για νέο κούρεμα επιδιώκουν να τα επενδύσουν σε ακίνητα.
Περαιτέρω, ο κόσμος αντιλήφθηκε ότι με τα νέα δεδομένα, δεν μπορεί να περιμένει αποδώσεις από τις καταθέσεις του, της τάξης του 4 – 5%, μιας και το ύψος του καταθετικού επιτοκίου δεν θα υπερβαίνει πλέον το 1,5 – 2%. Ο κόσμος αντιλαμβάνεται την τεράστια προοπτική που διανοίγεται στον τομέα των ακινήτων. Οι τιμές είναι ήδη υποτιμημένες και αρκετοί είναι εκείνοι που ψάχνουν να βρουν την κατάλληλη ευκαιρία για τη δική τους ζωή.

Το Κτηματολόγιο «αντιστέκεται»
Ένα φαινόμενο που παρατηρήσαμε τελευταία με ιδιαίτερη ευχαρίστηση, είναι ότι το Κτηματολόγιο δεν δέχεται να καταχωρήσει πράξεις, στις οποίες καταγράφονται τεράστιες μειώσεις τιμών από την απόφαση του Eurogroup και μετά. Τι εννοούμε. Σύμφωνα με τα όσα πληροφορούμαστε από το Κτηματολόγιο, μετά την γνωστή απόφαση, κάποιοι προσπάθησαν να δηλώσουν την αξία ενός ακινήτου σε πολύ χαμηλότερο ποσό σε σχέση με την πραγματική αξία του ακινήτου. Εάν για παράδειγμα αγοραστής και πωλητής δηλώσουν την αξία ενός ακινήτου 40% πιο κάτω σε σχέση με την αξία του ίδιου ακινήτου το Μάρτιο, το Κτηματολόγιο δεν το αποδέχεται. Η μείωση που μπορεί να αποδεχτεί είναι της τάξης του 5%.

Περιοχές που αντέχουν
Πέραν του γενικότερου συμπεράσματος, ότι οι τιμές σε όλες τις περιοχές παρουσιάζουν πτωτική πορεία, υπάρχουν ορισμένες περιοχές οι οποίες φαίνεται να αντέχουν στις εξελίξεις. Για παράδειγμα, η περιοχή της Καλλιθέας, (Carlsberg) στη Λευκωσία, ενώνει τρεις επαρχίες – Λευκωσία, Λεμεσό, Λάρνακα - ενώ ταυτόχρονα αποτελεί εύκολη είσοδο και έξοδο για τη Λευκωσία. Οι παράγοντες αυτοί καθιστούν τη συγκεκριμένη περιοχή ελκυστική με αποτέλεσμα να μην βλέπουμε ιδιαίτερη πτώση στις τιμές, σε σχέση για παράδειγμα με περιοχές όπως η Δευτερά και η Ψημολόφου.

Τα roadshows στην Κίνα
Όπως λέμε πάντοτε, η γη δεν εισάγεται, δεν παράγεται, δεν μετακινείται και δεν αυξάνεται.
Υπάρχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον από κινέζους επενδυτές, που θέλουν να χρησιμοποιήσουν τον όρο για αγορά ακινήτου με στόχο την εξασφάλιση της άδειας προσωρινής παραμονής στη χώρα μας. Έχουμε υπογράψει με περισσότερα από 30 γραφεία της Κίνας συμβόλαιο συναντίληψης και συνεργασίας, με βάση το οποίο θα φέρουν στο νησί ενδιαφερόμενους πελάτες. Εξάλλου, αρχές Ιουλίου, αντιπροσωπεία του γραφείου μας θα μεταβεί για διάστημα ενός περίπου μηνός στην Κίνα για τη διοργάνωση roadshows σε πέντε διαφορετικές πόλεις, μεταξύ των οποίων η Σαγκάη και το Πεκίνο. Την ίδια ώρα, ενδιαφέρον παρουσιάζεται από τις αγορές του Λιβάνου, Αιγύπτου, Συρίας και Ρωσίας. Μετά το Σεπτέμβρη, όταν και αναμένεται να ξεκαθαρίσει η κατάσταση με το χρηματοπιστωτικό μας σύστημα, αναμένουμε ότι θα υπάρξει κινητικότητα και από τις πιο πάνω αγορές. Το ενδιαφέρον είναι σοβαρό, ωστόσο οι επενδυτές από τις συγκεκριμένες χώρες τηρούν προς το παρόν στάση αναμονής.

Ψήφος εμπιστοσύνης το deal
Ανακοινώθηκε πρόσφατα το deal στο Χα Ποτάμι. Με τα ποσά που διέθεσε η συγκεκριμένη εταιρεία, θα μπορούσε να αποκτήσει ολόκληρο, ή το μεγαλύτερο ποσοστό ενός χρηματοπιστωτικού οργανισμού, ή οποιασδήποτε άλλης εταιρείας. Επέλεξε ωστόσο να επενδύσει σε κυπριακή γη. Επέλεξαν να αγοράσουν τη συγκεκριμένη χρονική περίοδο σε μια αρκετά καλή τιμή για τους ίδιους. Αναμένεται ότι θα αναπτύξουν το τεμάχιο αυτό και θα ακολούθως θα πωλήσουν σε ενδιαφερόμενους στο εξωτερικό και κυρίως στην Κίνα.
Όλα αυτά θεωρούμε ότι αποτελούν ψήφο εμπιστοσύνης προς τη χώρα και αναμένουμε ότι  θα οδηγήσουν σε ανάπτυξη τον κλάδο και την κυπριακή οικονομία στο σύνολο της.

Παραδείγματα προς μίμηση ή αποφυγή…
● Το Φεβρουάριο του 2013, ένας πελάτης ήρθε στο γραφείο μας και ήθελε να πωλήσει ακίνητο που είχε στη Λευκωσία. Το εν λόγω ακίνητο, αγόρασε ένα άλλο άτομο, το οποίο μόλις είχε λάβει το εφάπαξ του. Η πώληση είχε γίνει σε τιμή 20 – 30% χαμηλότερη της αξίας του ακινήτου. Όταν ρώτησα τον πωλητή γιατί θέλησε να προχωρήσει σε αυτή την κίνηση, μου απάντησε ότι θέλει να αγοράσει μετοχές της Τράπεζας Κύπρου, καθώς θεωρούσε την τιμή τους πολύ ελκυστική. Σήμερα, ο μεν πωλητής έχασε σχεδόν όλα του τα χρήματα, ο δε αγοραστής απολαμβάνει το ακίνητο που αγόρασε σε χαμηλότερη τιμή από την αξία του.

● Πριν λίγο καιρό, το γραφείο μας είχε κάνει παρουσίαση σε Ταμείο Προνοίας, με στόχο την πώληση των φοιτητικών εστιών στο European University. Μεταξύ άλλων, είχαμε αναφέρει ότι υπάρχει 6% απόδοση. Το επιχείρημα των αρμοδίων ήταν ότι με τα χρεόγραφα, είχαν απόδοση 7%, χωρίς να υπάρχει μεσολάβηση από κανένα. Σήμερα, αυτοί που αποφάσισαν να αγοράσουν τα ακίνητα έχουν απόδοση 6% των χρημάτων τους, ενώ θα απολαμβάνουν στο μέλλον και την υπεραξία που θα δημιουργεί το ίδιο το ακίνητο, ενώ οι κάτοχοι χρεογράφων δεν έχουν σήμερα καμιά απόδοση.

Πτώση στα ενοίκια
Οι τιμές ενοικίασης καταγράφουν σημαντική πτώση, πολύ μεγαλύτερη από τις τιμές πώλησης. Ο λόγος είναι ο εξής: Κάποιος προτιμά να ρίξει την τιμή του ενοικίου και να έχει μικρότερο εισόδημα. Ο ιδιοκτήτης ξοδεύει λιγότερα και δίνει μικρότερη δόση, λόγω και της μείωσης των επιτοκίων. Την ίδια ώρα βέβαια, διατηρεί την κυριότητα του ακινήτου και αναμένεται να ωφεληθεί από τη μελλοντική του υπεραξία.

Τιμές κόστους στις πωλήσεις
Είμαστε σχεδόν βέβαιοι, ότι αν δεν υπάρξει άλλη απόφαση, ανάλογη με αυτή του Eurogroup του περασμένου Μάρτιου, ή άλλο τραγικό γεγονός, οι τιμές των ακινήτων δεν πρόκειται να πάνε άλλο προς τα κάτω. Να εξηγήσουμε γιατί, δίνοντας ένα παράδειγμα. Για να χτίσεις σήμερα ένα διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων θα πρέπει με βάση τους κανονισμούς της Πολεοδομίας να είναι το λιγότερο 75 μέτρα. Αν σε αυτά προσθέσεις βεράντες και κοινόχρηστα, φτάνει στα 100 μέτρα. Για να χτιστεί ένα τέτοιο διαμέρισμα, πρέπει να δαπανήσεις τουλάχιστον 80 – 90 χιλιάδες ευρώ. Οι προσφορές που υπάρχουν σήμερα στην Πάφο, είναι σε αυτές τις τιμές. Άρα, οι developers, ουσιαστικά κάνουν δώρο στον αγοραστή, τη γη. Εάν οι τιμές μείνουν σε αυτά τα επίπεδα, δεν αναμένουμε ότι οι επιχειρηματίες θα χτίσουν ξανά διαμερίσματα, αφού από τη μια κάνουν δώρο τη γη και από την άλλη δεν έχουν κανένα κέρδος.
Το 70% του κόστους ανέγερσης μιας οικοδομής είναι τα υλικά. Αυτά δεν κατασκευάζονται για την Κύπρο. Άρα αυτό το κόστος δεν θα μειωθεί. Το μόνο που μπορεί να μειωθεί, είναι το εργατικό κόστος και η αξία της γης. Δεδομένης της μέχρι τώρα μείωσης, τα περιθώρια περαιτέρω μείωσης είναι πολύ μικρά. Επομένως, αν δεν είμαστε ήδη στον πάτο, είμαστε πολύ κοντά σε αυτόν.