Τα ακίνητα θεμέλιος λίθος του τραπεζικού συστήματος

Στην Κύπρο, οι διακυμάνσεις στις τιμές ακινήτων έχουν σημαντικές επιπτώσεις στη χρηματοπιστωτική σταθερότητα του τόπου γιατί τα περισσότερα δανειοδοτικά κριτήρια που εφαρμόζουν (ή εφάρμοζαν) οι τοπικές τράπεζες είναι πολλές φορές ‘κυκλικά’ και μπορεί να ενισχύουν τις διακυμάνσεις των τιμών ακινήτων.

Οι τράπεζες στην Κύπρο πολλές φορές ‘υποεκτίμησαν’ τους πιστωτικούς κινδύνους που ενσωματώνονται στα δάνεια με εξασφάλιση ακίνητα κατά τη διάρκεια της ανοδικής φάσης των τιμών των ακινήτων (βλ. περίοδο 2004-2008). Αυτό κυρίως μπορεί να οφειλόταν σε διάφορους λόγους, όπως π.χ. ανεπάρκεια εξελιγμένων συστημάτων αξιολόγησης κινδύνων, στην έλλειψη αξιόπιστων στοιχείων και πληροφόρησης, αλλά σε σημαντικό βαθμό επειδή η ίδια η αύξηση των τιμών ακινήτων δημιουργούσε και  μια (ψευδ-)αίσθηση ‘ασφάλειας’ στις κυπριακές τράπεζες και ‘κίνητρο’ για περαιτέρω πιστωτική επέκταση.

Η μυωπική αντιμετώπιση ήταν ένας από τους κυριότερους παράγοντες της διατήρησης της ανοδικής τάσης των τιμών και της συνεπακόλουθης αύξησης του πιστωτικού κινδύνου των εγχώριων τραπεζών. Σήμερα, η κατακόρυφη πτώση των τιμών και μείωση της αξίας των υποθηκευμένων ακινήτων, αυξάνει ακόμη περισσότερο τον πιστωτικό κίνδυνο και τις κεφαλαιακές απαιτήσεις των τραπεζών, οδηγώντας σε σημαντικό περιορισμό πιστωτικής επέκτασης (μηδενική επέκταση), μείωση της ζήτησης για αγορά ακινήτων, εμπορικές επενδύσεις, κτλ και συνεπώς σε ενδυνάμωση της πτωτικής πορείας των τιμών ακινήτων.

Επομένως, με δεδομένο την ποιότητα των δανειοδοτικών χαρτοφυλακίων των τραπεζών τα οποία έχουν κυρίως σαν έμπρακτη εξασφάλιση ακίνητα στην Κύπρο, τόσο η Κεντρική Τράπεζα Κύπρου (ΚΤΚ) αλλά και οι ίδιες οι τράπεζες θα πρέπει να έχουν σαφή εικόνα των συνεπειών που συνεπάγονται με την μείωση των τιμών των ακινήτων στα χαρτοφυλάκια και την ανακεφαλαιοποίηση τους, αλλά κα στη σταθερότητα του χρηματοπιστωτικού συστήματος, ώστε να προσαρμόσουν ανάλογα την πολιτική τους. Για να γίνει αυτό δυνατό χρειάζεται η συλλογή στοιχείων για όλα τα ακίνητα τα οποία η τράπεζα έχει υποθηκευμένα, καθώς και ανάλυση αυτών των δεδομένων με στατιστικά μοντέλα και χαρτογραφικά εργαλεία ώστε, για παράδειγμα, να υπολογιστεί η γεωγραφική συγκέντρωση των ακινήτων/ υποθηκών, η αξιολόγηση του ρίσκου στη διάθεση/ εκποίηση συγκεκριμένων ακινήτων ή/ και σε συγκεκριμένες περιοχές, κτλ.

Οι αγορές ακινήτων γίνονται πιο ευπαθείς στη διακύμανση των τιμών εξαιτίας του ρόλου που παίζει το τραπεζικό σύστημα. Θεωρητικά, η απόφαση χορήγησης ενός δανείου πρέπει να βασίζεται σε μακροχρόνιες προβλέψεις όσον αφορά την αξία του χρηματοδοτούμενου ακινήτου μέχρι την εξόφληση του δανείου. Όμως, η έλλειψη επαρκούς πληροφόρησης για την αξιολόγηση των τάσεων που επικρατούν στην αγορά και την πιθανή διαμόρφωση των τιμών στο μέλλον, έχει ως αποτέλεσμα οι αποφάσεις χρηματοδότησης να βασίζονται κατά κύριο λόγο στις τιμές που διαμορφώνονται για παρόμοια ακίνητα κατά την συγκεκριμένη περίοδο. Οι τρέχουσες τιμές όμως υπόκεινται σε βραχυχρόνιες διακυμάνσεις και ενδεχομένως ενσωματώνουν ‘φούσκες’ και η απλή προέκτασή τους αποτελεί ανασφαλή μέθοδο της μελλοντικής διαμόρφωσής τους.

Η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι οι τιμές των ακινήτων χαρακτηρίζονται από σημαντικές διακυμάνσεις που μπορεί να ταυτίζονται (ή όχι) με τους ‘οικονομικούς κύκλους’. Υπό ορισμένες μάλιστα συνθήκες, οι διακυμάνσεις αυτές μπορεί να ενισχυθούν και να γίνουν πιο έντονες από την πιστοδοτική πολιτική που εφαρμόζουν τα πιστωτικά ιδρύματα, όταν δηλαδή η πολιτική τους αυτή έχει κυκλικό χαρακτήρα. Σε κάθε περίπτωση, η παρακολούθηση της εξέλιξης των τιμών των ακινήτων πρέπει να ενδιαφέρει άμεσα τις νομισματικές και εποπτικές αρχές καθώς, όπως η πρόσφατη εμπειρία από την εγχώρια χρηματοπιστωτική κρίση επισημαίνει, απότομη πτώση τους μπορεί να έχει σημαντικές επιπτώσεις στις τραπεζικό τομέα και κατ΄ επέκταση στην πραγματική οικονομία του τόπου.

Το ερώτημα είναι κατά πόσο τόσο οι αρχές όσο και οι τράπεζες θα προχωρήσουν σε εκσυγχρονισμό των συστημάτων αξιολόγησης και παρακολούθησης των υποθηκών/ ακινήτων ώστε να γίνει καλύτερη διαχείριση του χαρτοφυλακίου τους.
 

www.leafresearch.com