Εκτιμητές: Εισηγήσεις στον Πρόεδρο για Κτηματαγορά

Σημαντικό αριθμό εισηγήσεων για αναζωογόνηση της κτηματαγοράς απέστειλε ο Σύνδεσμος Εκτιμητών Ακινήτων στον πρόεδρο της Δημοκρατίας.
Μεταξύ άλλων, οι εισηγήσεις του Συνδέσμου, επικεντρώνονται στην προσπάθεια ο τομέας των ακινήτων να γίνει πιο φιλικός προς την επιχειρηματικότητα και να δημιουργηθούν όλες οι απαραίτητες προϋποθέσεις για επαναδραστηριοποίηση του κλάδου.

    Τραπεζικά Επιτόκια – Μη εξυπηρετούμενα δάνεια.

o    Με την αναμενόμενη εμβάθυνση της ύφεσης σε απρόβλεπτα ίσως ποσοστά φέτος, θα πρέπει τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα του τόπου να προβούν σε αποκλιμάκωση των επιτοκίων (καταθετικά - δανειστικά) και πιο σημαντικά στην επιμήκυνση και παγιοποίηση των υφιστάμενων δανείων, έτσι ώστε για κάποιο χρονικό διάστημα οι οφειλέτες να καταβάλλουν μόνο τους νενομισμένους τόκους επί των δανείων τους.

o    Αυτό θα αμβλύνει τις πιέσεις ρευστότητας στις επιχειρήσεις και νοικοκυριά και θα βοηθήσει στην συγκράτηση της αναμενόμενης πτώσης των αξιών των ακινήτων.

    Τη διαμόρφωση κινήτρων επαναπατρισμού κεφαλαίων για επενδύσεις σε ακίνητα με σημαντικά οικονομικά οφέλη. Θα πρέπει να δοθούν κίνητρα επαναπατρισμού κεφαλαίων στην Κύπρο, με φορολογικές ελαφρύνσεις σε περιπτώσεις επενδύσεων σε ακίνητα. Για παράδειγμα, τα εισοδήματα από ενοίκια και πιθανά μελλοντικά κέρδη (φόρος κεφαλαιουχικών κερδών) από αγορά και μελλοντική πώληση να μην φορολογούνται, με τους σημερινούς συντελεστές, αλλά με χαμηλότερους νοουμένου ότι εντός περιόδου 6 – 9 μηνών επανεπενδυθούν σε ακίνητη ιδιοκτησία και δεν υπάρξει εκροή. Σε αντίθετη περίπτωση να φορολογούνται, αλλά να παρέχεται το κίνητρο της ταχείας απόσβεσης. Το Κράτος θα επωφεληθεί από ψήφο εμπιστοσύνης, αύξηση εσόδων από μεταβιβαστικά δικαιώματα ή Φ.Π.Α., εργοδότηση προσωπικού από γραφεία Εκτιμητών ή και Κτηματομεσιτών, εισροή ρευστότητας στους χρηματοπιστωτικούς οργανισμούς, μείωση των μη εξυπηρετούμενων δανείων  και άλλα πολλά. Το αποτέλεσμα θα είναι να υπάρχει στροφή των ξένων επενδυτών και επαναπατρισμός κεφαλαίων στην Κύπρο.

    Την εξεύρεση λύσεων στο θέμα της καταβολής ήδη συμφωνηθέντων ή/και επιδικασθέντων αποζημιώσεων από απαλλοτριώσεις, ούτως ώστε να καταβληθούν οι αποζημιώσεις που οφείλει το κράτος στους επηρεαζόμενους ιδιοκτήτες (περί τα €400- €500 εκατομμύρια). Πρέπει ίσως από το ύψος των χρημάτων της δανειακής σύμβασης, ένα μικρό μέρος, έστω €100 - €125 εκατομμύρια (πλέον τόκοι) να καταβάλλεται στους δικαιούχους. Αυτό αναμένεται να έχει αλυσιδωτές θετικές επιπτώσεις (multiplier effect) στην οικονομία γενικότερα. Θα πρέπει επίσης να επιταχυνθεί και επισπευθεί η ψήφιση και ο εκσυγχρονισμός του περί αναγκαστικής απαλλοτρίωσης ακίνητης ιδιοκτησίας νόμου, με την οποία θα μειωθεί τουλάχιστον το πολύ ψηλό ποσοστό καταβολής του τόκου (απλός τόκος 9% σήμερα). Επιπλέον, θα πρέπει μεσοπρόθεσμα να μελετηθεί και προωθηθεί άμεσα η δημιουργία Ειδικού Δικαστηρίου Αποζημιώσεων για τα θέματα απαλλοτριώσεων ακίνητης ιδιοκτησίας (Lands Tribunal), έτσι ώστε τα προωθούμενα υπό απαλλοτρίωση έργα να αποπερατώνονται το γρηγορότερο δυνατό και να αποφεύγονται οι καθυστερήσεις που συνεπάγονται πολλά εκατομμύρια σε αποζημιώσεις.

    Δημιουργία Εταιρείας Διαχείρισης Κρατικής Περιουσίας. Αναγκαιότητα δημιουργίας εταιρείας Διαχείρισης Κρατικής Περιουσίας με εμπειρογνώμονες (π.χ. εκτιμητές ακινήτων/πολεοδόμους). Στόχος της εταιρείας είναι να καθορίσει στρατηγικές και πολιτικές που αφορούν τη διαχείριση της κρατικής περιουσίας, να παρακολουθεί στο σύνολο τα προβλήματα της ανάπτυξης και να προβαίνει σε εισηγήσεις και διαχείριση της περιουσίας αυτής. Επιπλέον θα πρέπει να της δοθούν δικαιώματα απαλλοτρίωσης και αγοράς ιδιοκτησίας.  Παρόμοιοι φορείς υπάρχουν σε άλλες χώρες.  Οι βασικοί στόχοι της εταιρείας, μεταξύ άλλων, μπορεί να είναι οι πιο κάτω:

    Να διασφαλίζει ότι, θα υπάρχει διαθέσιμη οικιστική γη στην κατάλληλη περίοδο προς ικανοποίηση των σχεδίων ανάπτυξης (εθνικών, περιφερειακών και τοπικών)

    Να διασφαλίζει ότι το μεγαλύτερο μέρος της αξίας της ανάπτυξης που δημιουργείται από την κοινωνία, να επιστρέφει σε αυτή και το κόστος της γης για ικανοποίηση των βασικών αναγκών στέγασης θα μειωθεί.

    Να μεγιστοποιεί την αξία της κρατικής περιουσίας προς όφελος του δημοσίου συμφέροντος.


    Τη διαμόρφωση πολεοδομικών, οικονομικών και άλλων κινήτρων (απλούστευση διαδικασιών, μείωση γραφειοκρατίας). Είναι επιθυμητή η μείωση της γραφειοκρατίας σε όλους τους τομείς που αφορούν τα ακίνητα όπως:

    Έκδοση Πολεοδομικής Άδειας
    Έκδοση Οικοδομικής Άδειας
    Έκδοση Πιστοποιητικών Τελικής  Έγκρισης
    Έκδοση Εκσυγχρονισμένου τίτλου ιδιοκτησίας
    Εγγραφή Εταιρειών κ.λπ.

Η ενοποίηση/επίσπευση/απλοποίηση είναι πολύ σημαντικό γεγονός το οποίο θα βοηθήσει τον τομέα και θα επανέλθει η εμπιστοσύνη στην αγορά ακινήτων, ιδιαίτερα από ξένους επενδυτές/αγοραστές.
Επιπρόσθετα γίνονται οι ακόλουθες εισηγήσεις:
-    Παροχή χαρισμένου συντελεστού δόμησης, σε ποσοστό έστω 10%, σε αδειοδοτημένες αναπτύξεις, νοουμένου ότι υλοποιηθούν εντός 6 μηνών από την εξασφάλιση της Πολεοδομικής Άδειας.
-    Αλλαγή της Πολιτικής για Μεμονωμένη Κατοικία και επιστροφή στο προηγούμενο ισχύον καθεστώς με Πολεοδομικά όμως κριτήρια, αλλά χωρίς την εφαρμογή κοινωνικοοικονομικών κριτηρίων, τα οποία έχουν ουσιαστικά  απαγορεύσει εντελώς την ανέγερση μεμονωμένης κατοικίας και εκμηδενίσει σε μεγάλο βαθμό τις αξίες ακίνητης ιδιοκτησίας που είναι εντός Γεωργικής Ζώνης στα χωριά και την ύπαιθρο.
-    Θα πρέπει να μελετηθεί πολύ σοβαρά η αύξηση συντελεστού δόμησης στις περιοχές που είναι εντός Ζώνης Ανάπτυξης, πάντοτε μέσα στα πλαίσια της ορθολογικής Πολεοδομικής Ανάπτυξης, έτσι ώστε τις οποιεσδήποτε αναμενόμενες μειώσεις στις αξίες των ακινήτων να αντισταθμιστούν με την αύξηση στο συντελεστή δόμησης. Αυτό θα έχει εφαρμογή ως επί το πλείστον στην κενή γη (οικόπεδα, χωράφια, και άλλα κενά γήπεδα), αλλά και σε υφιστάμενες αναπτύξεις, οπόταν και το αντιστάθμισμα στην μείωση των αξιών δεν θα προκαλέσει συστημικό κίνδυνο στα χαρτοφυλάκια των Χρηματοπιστωτικών Ιδρυμάτων.
-    Να μελετηθεί από την Γενική Εισαγγελία το Νομοθετικό πλαίσιο για πιθανή δημιουργία  Real Estate Investment Trusts (REITS) όπου θα βοηθήσει μεσομακροπρόθεσμα στην απορρόφηση των ακινήτων από επενδυτικές εταιρείες με δυνατότητα συμμετοχής μετόχων (επενδυτών).
-    Να προωθηθεί άμεσα η νομοθεσία για το Leasing Ακινήτων καθώς και μελέτη για τροποποίηση του περί Ενοικιοστασίου Νόμου.

    Την αναδιάρθρωση της φορολογίας ακίνητης ιδιοκτησίας (ενοποίηση / κατάργηση φορολογιών) ώστε να υπάρχει απλούστευση στη διαδικασία καταβολής του φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας. Ο μεγάλος αριθμός φορολογιών στα ακίνητα δημιουργεί σύγχυση στην αγορά και στις επενδύσεις ακινήτων και συνεπώς οι σύγχρονες τάσεις και πρακτικές για τη φορολογία ακίνητης ιδιοκτησίας είναι να εισάγεται, αν είναι εφικτό, ένας ενιαίος φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας. Η φορολογία αυτή θα πρέπει να είναι ανά ακίνητο (per property) και όχι ανά φυσικό ή νομικό πρόσωπο. Είναι απαραίτητο να προχωρήσει άμεσα η Γενική Εκτίμηση και τα μέλη του Συνδέσμου μας μπορούν να βοηθήσουν στην γρηγορότερη ολοκλήρωση του έργου. Η επικαιροποίηση στις τιμές (επανεκτίμηση) θα έχει ως αποτέλεσμα την δικαιότερη φορολόγηση με σταθερά έσοδα του Κράτους από τους φόρους.

    Ξένες Επενδύσεις και Προώθηση της Κύπρου στο Εξωτερικό. Αναβάθμιση του ρόλου και των αρμοδιοτήτων του CIPA (Cyprus Investment Promotion Agency) ώστε να παρέχει ουσιαστική βοήθεια στον ιδιωτικό τομέα  με προσέλκυση ξένων επενδύσεων και εξεύρεση επενδυτών για έργα του ιδιωτικού και δημοσίου τομέα.

    Την έκδοση των τίτλων ιδιοκτησίας. Αντιλαμβάνεστε την σοβαρότητα του προβλήματος και θα πρέπει τάχιστα να βρεθεί τρόπος για αντιμετώπιση του θέματος (backlog) αλλά και την διασφάλιση μέσο νομοθεσίας, ότι τέτοια κατάσταση / εικόνα δεν θα επανέλθει, στο μέλλον. Επι του θέματος έχουμε συγκεκριμένες προτάσεις. Νοείται ότι τα ταμεία του Κράτους θα έχουν έσοδα από τα μεταβιβαστικά τέλη.

    Τη δημιουργία συνθηκών για συνεργασία ιδιωτικού και δημόσιου τομέα (P.P.P – Private Public Partnership) σε θέματα ανάπτυξης και προώθησης μεγάλων επενδύσεων.