Τίτλοι ιδιοκτησίας: Μύθοι και πραγματικότητες

Σε μια περίοδο κρίσης, όπως είναι αυτή που διανύουμε και υπό την απειλή της κατάρρευσης των μεγάλων εταιρειών ανάπτυξης γης, με τις εκποιήσεις να επικρέμανται ως δαμόκλειος σπάθη, το οποιοδήποτε ενδιαφέρον αγοραστών, ντόπιων και ξένων, επικεντρώνεται αποκλειστικά σε ακίνητα που διαθέτουν τίτλους ιδιοκτησίας.

Και αυτό τη στιγμή που είναι γεγονός ότι οι μεγάλες ευκαιρίες στα ακίνητα, αφορούν κυρίως ακίνητα που δεν διαθέτουν τίτλους ιδιοκτησίας.

Αυτή όμως η πραγματικότητα δεν θα έπρεπε να αποτελεί αποτρεπτικό παράγοντα στην αγορά ενός ακινήτου, για όλους που θα εξηγήσουμε στην συνέχεια.

Κατ’ αρχήν  ποιοι κίνδυνοι ελλοχεύουν από την αγορά ενός ακινήτου χωρίς τίτλο ιδιοκτησίας;

1.    Το ακίνητο να είναι υποθηκευμένο σε τραπεζικό οργανισμό και να μην μπορεί να μεταβιβαστεί στον αγοραστή, έστω κι αν αυτός το αποπληρώσει.
2.    Να υπάρχουν σοβαρές παρανομίες και να μην μπορεί να εκδοθεί ο τίτλος ιδιοκτησίας.
3.    Υποχρεώσεις του πωλητή – ντεβέλοπερ για οφειλές έναντι του κράτους αναφορικά με φόρο κεφαλαιουχικών κερδών, εταιρικού φόρου, φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας, αποχετευτικά και δημοτικά τέλη


Ο αγοραστής, προτού καταβάλει οποιαδήποτε ποσό στο Πωλητή πέραν την αρχικής προκαταβολής ως συνήθως €3500, μπορεί να διασφαλιστεί έναντι των προαναφερθέντων κινδύνων

Στις πλείστες περιπτώσεις, το ακίνητο που πωλείται είναι υποθηκευμένο. Ο αγοραστής πρέπει να ελέγξει στο κτηματολόγιο αν υπάρχει υποθήκη στο συγκεκριμένο ακίνητο και να μεριμνήσει ώστε η υποθήκη να ακυρωθεί ή να εξασφαλίσει απαλλαγή από το ενυπόθηκο δανειστή, δηλαδή την τράπεζα.

Παράλληλα, εύκολα μπορεί να γίνει έλεγχος και να εξεταστεί κατά πόσο υπάρχουν παρατυπίες ή και παρανομίες στην κατασκευή, συγκρίνοντας τα εγκεκριμένα σχέδια της άδειας οικοδομής με την υφιστάμενη  κατάσταση. Η πιστοποίηση μπορεί να δοθεί από τον επιβλέποντα αρχιτέκτονα / μηχανικό του έργου είτε από ανεξάρτητο που θα διορίσει ο αγοραστής.  

Καλό θα ήταν να ζητείτε ο αριθμός φακέλου αίτησης για έκδοση πιστοποιητικού τελικής έγκρισης έτσι ώστε να ενημερωθείτε κατευθείαν από τις αρμόδιες δημοτικές αρχές για τυχών παρατηρήσεις που έχουν σημειωθεί στο φάκελο.

Αυτή τη διαδικασία μπορεί εύκολα να την φέρει σε πέρας ένας επαγγελματίας του κλάδου. Εξάλλου, είναι και υποχρέωση του κτηματομεσίτη να ενημερώσει τον αγοραστή για όλα αυτά τα δεδομένα.

Επιπρόσθετα, η νομοθεσία που τέθηκε σε ισχύ από την 1η Αυγούστου 2011, ο περί πώλησης ακινήτων νόμος, διασφαλίζει τη μεταβίβαση του ακινήτου στον αγοραστή  κατόπιν έκδοσης διατάγματος του δικαστηρίου (ειδική εκτέλεση), όταν ο πωλητής αδυνατεί να εκπληρώσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις. Απαραίτητη προϋπόθεση για τα πιο πάνω είναι η κατάθεση του Αγοραπωλητήριου Συμβολαίου στο κτηματολόγιο.

Τέλος, ο πιο πάνω νόμος δίδει τη δυνατότητα στον αγοραστή να μεταπωλεί το ακίνητο του χωρίς την ύπαρξη τίτλου ιδιοκτησίας με την σύναψη σύμβασης εκχώρησης.

Είναι φανερό, λοιπόν, ότι οι λεγόμενοι κίνδυνοι μπορούν να ξεπεραστούν

Ακόμη και στην περίπτωση πτώχευσης του ντιβέλοπερς, εφόσον τα πιο πάνω διασφαλιστούν, ο αγοραστής μειώνει σημαντικά το ρίσκο του και περιορίζει σε μερικές χιλιάδες τον κίνδυνο (γύρω στις 5000 ευρώ για ένα διαμέρισμα).

Αυτό το ποσό αφορά δικαιώματα, τέλη και φόρους που τυχόν θα επιβαρύνουν το ακίνητο που μεταβιβάζεται.

Έχοντας υπόψιν όλα αυτά τα δεδομένα, και τον τρόπο να εκμηδενιστεί το ρίσκο, αξίζει τον κόπο ένας που ενδιαφέρεται να αγοράσει ακίνητο, να προχωρήσει, γιατί υπάρχουν ευκαιρίες και το όφελος γι αυτόν, με τις σημερινές τιμές, ίσως φτάνει ή και ξεπερνά το 50% της αξίας του ακινήτου έστω και αν αυτό δεν έχει τίτλο ιδιοκτησίας.