Condo Ηotels: Γνωρίζουμε αρκετά;

Η χωρίς δημιουργικότητα αντιγραφή των μοντέλων άλλων χωρών δεν θα διασφαλίσει τη βιωσιμότητα της κυπριακής τουριστικής οικονομίας

Παρά το ότι η ανάπτυξη καταλυμάτων μεικτών τουριστικών αναπτύξεων με άλλες χρήσεις εντός του κέλυφους του κτιρίου/ων της ξενοδοχειακής μονάδας (“Condo Hotels”) υπήρξε ιδιαίτερα δημοφιλής σε πολλές χώρες, στις πλείστες περιπτώσεις η περιπλοκότητα του θεσμού οδηγεί στη μη επιτυχημένη εφαρμογή του. Στόχος του άρθρου είναι να επιστήσει την προσοχή των ιδιοκτητών τουριστικών καταλυμάτων σε βασικά ζητήματα που πρέπει να λάβουν υπόψη εφόσον αποφασίσουν να προχωρήσουν στην ανάπτυξη τέτοιων έργων στην Κύπρο.

1.    Συμβάσεις διαχείρισης ενοικίασης: Σύμφωνα με το πλαίσιο που έχει δοθεί στη δημοσιότητα, ο ιδιοκτήτης της επιμέρους μονάδας (condo unit) θα έχει τη δυνατότητα να συμμετέχει εθελοντικά σε μια σύμβαση διαχείρισης ενοικίασης. Η σύμβαση δίνει το δικαίωμα στον ξενοδόχο να μισθώνει επιμέρους μονάδες (condo units), μετά από συμφωνία με τον ιδιοκτήτη τους, στα πλαίσια των εργασιών του ξενοδοχείου. Η επιλογή αυτή μπορεί να αποβεί επωφελής και για τα δύο μέρη.  Ενδέχεται ωστόσο να προκύψει περιπλοκότητα στην όλη διευθέτηση.

2.    Εποχικότητα: Οι υποψήφιοι αγοραστές επιμέρους μονάδων (condo units) ενδιαφέρονται για ένα χώρο διακοπών, τον οποίο θα μπορούν κατά προτίμηση να επισκέπτονται πολλές φορές το χρόνο. Άλλοι πάλι ίσως προτιμούν να κάνουν χρήση της μονάδας τους αποκλειστικά κατά τις καλοκαιρινές διακοπές, αφήνοντάς την άδεια το υπόλοιπο του χρόνου. Και στις δύο περιπτώσεις, θα πρέπει να αρθούν οι περιορισμοί στις αερομεταφορές, που παρεμποδίζουν την ευελιξία και τη συχνότητα των αεροπορικών πτήσεων από διάφορες χώρες προς την Κύπρο.

3.    Τέλος διαχείρισης και λειτουργικά έξοδα: Η πρόκληση σε αυτή την παράμετρο έγκειται στην εξεύρεση της σωστής ισορροπίας μεταξύ του κόστους απόκτησης της μονάδας και του τέλους διαχείρισης για τη χρήση της, ώστε να αποτελεί  ελκυστική επένδυση για τον υποψήφιο αγοραστή.

4.    Κεφαλαιουχικές δαπάνες: Ο ξενοδόχος θα πρέπει να διατηρεί αποθεματικό για μελλοντικές κεφαλαιουχικές δαπάνες. Επίσης, η συμφωνία πρέπει να καθορίζει ποιος έχει την ευθύνη για τη λήψη αποφάσεων σε ό,τι αφορά την ποιότητα και τα επίπεδα των κεφαλαιουχικών δαπανών καθώς και τη σχετική ασφαλιστική κάλυψη.

5.    Επιδιορθώσεις και συντήρηση: Σε αυτού του είδους τα έργα, την ευθύνη για τη φυσική φθορά φέρει ο ιδιοκτήτης της μονάδας. Στις περιπτώσεις όπου η μονάδα συμμετέχει σε προγράμματα διαχείρισης ενοικίασης, θα πρέπει να παρακρατείται ένα ποσοστό σε κάποιο αποθεματικό από το οποίο να μπορούν να καλύπτονται οι διάφορες ανάγκες για επιδιορθώσεις και συντήρηση όταν αυτές προκύψουν.

6.    Branding: Σε πολλές περιπτώσεις, η διασύνδεση των μονάδων με ένα επώνυμο ξενοδοχείο/ξενοδοχειακή αλυσίδα συμβάλλει στην αυξημένη τιμολόγηση και, κάποιες φορές, σε πιο ευνοϊκούς όρους για τον ξενοδόχο, κάτι που μακροπρόθεσμα θα παρουσιάσει προκλήσεις για τα μέρη.

7.    Χρηματοοικονομική Αναφορά: Είναι σημαντικό ο ξενοδόχος να διαθέτει την απαραίτητη γνώση σε σχέση με τη χρηματοοικονομική αναφορά (financial reporting) του ξενοδοχείου και να διατηρεί ξεχωριστές οικονομικές καταστάσεις για τις επιμέρους μονάδες, ώστε να δίνονται απαντήσεις στα συνεχή ερωτήματα των ιδιοκτητών.

8.    Διαχείριση των αντιδράσεων των οργανωτών ταξιδιών: Δεδομένης της μεικτής χρήσης στους χώρους του ξενοδοχείου, οι διαχειριστές του ξενοδοχείου θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί στη διαχείριση των αντιδράσεων των οργανωτών ταξιδίων όταν αυτοί θα ενημερωθούν για τη πρόθεσή τους να μετατρέψουν μέρος του ξενοδοχείου σε μονάδες συνιδιοκτησίας (condo units).

9.    Αγορά εξοχικών κατοικιών: Τα τελευταία χρόνια έχει καταγραφεί στην Κύπρο σημαντική ανάπτυξη της αγοράς αυτής, η οποία επηρεάστηκε σε μεγάλο βαθμό από την οικονομική κρίση. Ο αντίκτυπος του θεσμού αυτού στην αγορά εξοχικών κατοικιών και στην τουριστική οικονομία γενικότερα είναι κάτι που πρέπει να αξιολογηθεί.

10.    Νομικά ζητήματα: Αφορούν κατά κύριο λόγο τη λειτουργία/διαχείριση των καταλυμάτων, την ποιότητα τους και τις επιπτώσεις στην διατήρηση του απαιτούμενου επιπέδου του καταλύματος και των υπηρεσιών.

Χωρίς να υποτιμούμε τα ενδεχόμενα οφέλη από μια πιθανή ανάπτυξη ξενοδοχείων μεικτής χρήσης / συνιδιοκτησίας για την κυπριακή οικονομία (δημιουργία νέων θέσεων εργασίας, χρηματοδότηση, επαναλαμβανόμενος τουρισμός), αναμένεται ότι θα προκύψουν διάφορα περίπλοκα ζητήματα και προκλήσεις. Ως εκ τούτου, οι ιδιοκτήτες / ξενοδόχοι θα πρέπει να έχουν καλή γνώση του θεσμού και να μελετήσουν τις διάφορες παραμέτρους πριν προχωρήσουν στην υιοθέτησή του. Οι Κύπριοι επιχειρηματίες θα πρέπει να αποφύγουν την πιστή αντιγραφή ενός προϊόντος που έχει αναπτυχθεί αλλού. Αντίθετα, λαμβάνοντας υπόψη τα μοναδικά χαρακτηριστικά της Κύπρου, με καινοτόμα σκέψη και υποστηριζόμενοι από κατάλληλη εμπειρογνωμοσύνη, καλούνται να διαμορφώσουν ένα βιώσιμο προϊόν που θα στοχεύει στην εξύψωση της Κυπριακής Τουριστικής Βιομηχανίας.