Τερματίστηκε η φιλοσοφία ότι «τα ακίνητα δεν έχουν κόστος»

Η «φιλοσοφία» που υπήρχε μέχρι σήμερα, ότι η ιδιοκτησία ακίνητης περιουσίας δεν επιφέρει οποιοδήποτε κόστος, δεν υφίσταται πλέον. Αυτό θα οδηγήσει αρκετούς, οι οποίοι έχουν κυρίως αδρανή περιουσία, να την αξιοποιήσουν ή να αλλάξουν τον τρόπο διαχείρισης της ή να την διαθέσουν, σημειώνει μεταξύ άλλων ο Παύλος Λοϊζου, managing partner στη Leaf Research.

Ξεκινώντας από το θέμα του νέου φόρου ακινήτων, αναμένετε ότι θα υπάρξουν ευρύτερες συνέπειες στον κλάδο, είτε σε σχέση με τις τιμές, είτε σε σχέση με την ιδιοκτησία μεγάλων εκτάσεων από ορισμένους developers;
Το ύψος και το πλαίσιο επιβολής του φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας θα αλλάξει το 2014, άρα πρέπει να αναμένουμε τι θα αποφασίσει η Βουλή προτού προβούμε σε πιο ακριβείς προβλέψεις. Εκείνο το οποίο είναι σίγουρο, είναι πως η «φιλοσοφία» που υπήρχε μέχρι σήμερα, ότι η ιδιοκτησία ακίνητης περιουσίας δεν επιφέρει οποιοδήποτε κόστος, δεν υφίσταται πλέον. Αυτό θα οδηγήσει αρκετούς, οι οποίοι έχουν κυρίως αδρανή περιουσία, να την αξιοποιήσουν ή να αλλάξουν τον τρόπο διαχείρισης της ή να την διαθέσουν. Γενικά, θα αναγκάσει όλους μας να εξετάσουμε πιο επισταμένα το πώς μπορούμε να χρησιμοποιήσουμε τα ακίνητα για να παράγουν κάποιο εισόδημα, π.χ. ενοικίαση της γης για γεωργικούς σκοπούς, αξιοποίηση της ως χώρο στάθμευσης, κτλ. Με τον ίδιο τρόπο θα πρέπει να πράξουν και οι developers.

Συμμερίζεστε τις ανησυχίες που είχαν εκφραστεί πρόσφατα για ενδεχόμενο μαζικών πωλήσεων ακινήτων, εξαιτίας της φορολογίας, ιδιαίτερα μάλιστα με τις νέες τιμές που θα υιοθετηθούν; Αν υπάρχει τέτοιο ενδεχόμενο, υπάρχουν αγοραστές για να απορροφήσουν όλα αυτά τα ακίνητα;
Δεν συμμερίζομαι καθόλου αυτήν την άποψη. Το ύψος του φόρου σε σχέση με την αξία του ακινήτου δεν είναι σε τέτοιο βαθμό δυσανάλογο, ώστε να προκαλέσει πληθώρα πωλήσεων. Μπορεί αρκετοί να μην έχουν την ρευστότητα να πληρώσουν τους φόρους τους, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι θα προβούν σε «αναγκαστική» διάθεση τους. Αντίθετα, κάποιος, ο οποίος έχει αρκετά ακίνητα, έχει την δυνατότητα είτε να προβεί σε κάποιου είδους «φορολογική ευθυγράμμιση» (π.χ. να τα μεταβιβάσει σε μέλη της οικογένειας του και να μειώσει την φορολογία) ή να διαθέσει ένα από αυτά και να πληρώσει τις υποχρεώσεις του. Φυσικά, το πρόβλημα δεν έγκειται τόσο στη διάθεση ή απορρόφηση των όποιων ακινήτων, αλλά στην αξία/τιμή την οποία πολλοί ιδιοκτήτες επιθυμούν να λάβουν για αυτά, η οποία συνήθως είναι εξωπραγματική.

Κατά την επίσκεψη του στην Κύπρο, ο FlavioGonzagaNunes, παγκόσμιος πρόεδρος της FIABCI International, ανέφερε ότι οι τιμές των πολυτελών ακινήτων δεν έχουν μειωθεί ιδιαίτερα, ενώ για τα υπόλοιπα είδη ακινήτων, σημείωσε ότι οι τιμές έχουν ως ένα βαθμό σταθεροποιηθεί. Ποιες είναι οι δικές σας εκτιμήσεις και πώς προβλέπεται να κινηθούν οι τιμές στο άμεσο μέλλον;
Θεωρώ ότι έχει εν μέρει δίκαιο, ειδικά σε σχέση με τις τιμές των πολυτελών κατοικιών, όπου υπάρχει περιορισμένη προσφορά και κατ’ επέκταση δεν γίνονται πολλές συναλλαγές. Οι τιμές άλλων ακινήτων βρίσκονται σε καθοδική πορεία, ειδικά η τιμή της γης. Η αξία/ τιμή της γης δεν είναι τίποτε άλλο, από ένα παράγωγο της ευρύτερης οικονομίας. Όσο η πραγματική οικονομία υποφέρει, η κτηματαγορά δεν μπορεί να σταθεροποιηθεί. Θεωρώ ότι για τα επόμενα δύο χρόνια οι τιμές θα συνεχίσουν να μειώνονται λόγω της αύξησης της ανεργίας και της μείωσης των μισθών, ενώ θα υπάρξουν επιπρόσθετες αυξήσεις στη φορολογία που θα μειώσουν την αγοραστική δύναμη των καταναλωτών και θα συνεχιστεί η έλλειψη ρευστότητας, όσο το χρηματοπιστωτικό σύστημα ανασυντάσσεται.

Τα μη εξυπηρετούμενα…
Αρκετοί είναι αυτοί που θεωρούν ότι η πορεία ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων, συνδέεται άμεσα με την πορεία εξυγίανσης των τραπεζών και το ξεκαθάρισμα των μη εξυπηρετούμενων δανείων. Πόσο σας βρίσκει σύμφωνο αυτό;
Το μέλλον μας βρίσκεται στην διαχείριση των προβλημάτων του παρελθόντος, με ένα μεγάλο μέρος των προβλημάτων να έγκεινται στη λειτουργία της κυβερνητικής μηχανής και στα μη εξυπηρετούμενα δάνεια. Αναφορικά με τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια πρέπει να διαχωρίσουμε το πρόβλημα σε δύο μέρη. Πρώτο, στα δάνεια τα οποία δεν εξυπηρετούνται «προσωρινά» λόγω της ευρύτερης κατάστασης της οικονομίας. Για παράδειγμα κάποιος που αδυνατεί να πληρώνει την δόση του λόγω του ότι είναι άνεργος. Δεύτερο, στα δάνεια τα οποία δεν μπορούν να αποπληρωθούν γιατί, για παράδειγμα, η εταιρεία έχει χρεοκοπήσει ή το ύψος του δανείου είναι πολύ πιο μεγάλο από την όποια εξασφάλιση ή δεν υπάρχει δυνατότητα αποπληρωμής.
Για την πρώτη κατηγορία πρέπει να γίνει αναδιάρθρωση των δανείων, ενώ για την δεύτερη τα δάνεια και οι εξασφαλίσεις τους πρέπει να τύχουν επαγγελματικής διαχείρισης, ώστε να περιοριστεί η μείωση στην αξία των εξασφαλίσεων και, όπου είναι δυνατό, τα ακίνητα να παράγουν εισόδημα ως την διάθεση τους, π.χ. μια οικοδομή η οποία είναι υπό κατασκευή να ολοκληρωθεί και να πουληθούν οι μονάδες, να εκδοθούν τίτλοι ιδιοκτησίας σε σύνθετες αναπτύξεις ώστε νε ευκολυνθεί η διάθεση τους, να ενοικιαστούν καταστήματα ώστε να μην είναι κενά, κτλ. Αυτό φυσικά απαιτεί τεχνογνωσία και την δημιουργία ειδικών τμημάτων διαχείρισης των ακινήτων, τα οποία θα λειτουργούν με εξωτερικούς συμβούλους και συνεργάτες για την επίλυση και διαχείριση των όποιων ζητημάτων αφορούν κάθε ακίνητο.

Συναφώς, ποια είναι η πληροφόρηση που έχετε όσον αφορά στα μη εξυπηρετούμενα δάνεια που σχετίζονται με την αγορά ακινήτων και πόσο επηρεάζουν την πορεία ανάκαμψης των τραπεζών;
Τα τελευταία στοιχεία που έχουν δοθεί στην δημοσιότητα, αναφέρουν ότι το 40-50% των δανείων είναι μη εξυπηρετούμενα. Για αυτό τον λόγο, οι πλείστες τράπεζες/ συνεργατικά βρίσκονται σε μια διαδικασία αναδιάρθρωσης τους και ήδη γίνονται οι πρώτες σκέψεις για το πώς θα διαχειριστούν τα διάφορα ακίνητα που θα λάβουν/ εκποιήσουν. Αυτές οι σκέψεις είναι ακόμα σε πρώιμο στάδιο, αν και πρέπει να προχωρήσουν με πολύ γοργούς ρυθμούς για να αντιμετωπίσουν τον όγκο και την πολυπλοκότητα των προβλημάτων, π.χ. έλλειψη τίτλων ιδιοκτησίας, κακοτεχνίες, ασφάλιση οικοδομών, παράνομες κατασκευές, κτλ.

Μπάχαλο στην αγορά
Ποια η άποψη σας σχετικά με την θεσμοθέτηση των ενοικίων; Πόσο τελικά αυτό αντιβαίνει στους όρους της προσφοράς και της ζήτησης;
Στις πλείστες περιπτώσεις, οι ιδιοκτήτες έχουν μειώσει τα ενοίκια τους, ακόμα και εκεί όπου συμβατικά θα μπορούσαν να τα διατηρήσουν σε πιο ψηλά επίπεδα. Θεωρώ ότι αυτή η προσπάθεια μείωσης των ενοικίων θα δημιουργήσει ένα «μπάχαλο» στην αγορά γιατί θα μεταφέρει το πρόβλημα από τους ενοικιαστές στους ιδιοκτήτες των ακινήτων (που μπορεί να είναι πιο λίγοι και να μην αντιπροσωπεύουν πολλούς ψήφους, αλλά έχουν και αυτοί δικαιώματα και  δάνεια που πρέπει να αποπληρώσουν), θα φέρει τους ενοικιαστές σε ρήξη με τους ιδιοκτήτες των ακινήτων και θα δημιουργήσει κακό προηγούμενο στην αγορά.
Στην Ελλάδα έγινε κάτι αντίστοιχο όπου η Βουλή έδωσε το δικαίωμα στους ενοικιαστές να μπορούν να τερματίσουν τα συμβόλαια τους με δύο μήνες προειδοποίηση ανεξάρτητα με τους όρους των συμβολαίων μίσθωσης. Το αποτέλεσμα ήταν/ είναι η έλλειψη δανειοδότησης από τις τράπεζες, μιας και δεν έχουν οποιαδήποτε εξασφάλιση ότι ο δανειολήπτης (ο ιδιοκτήτης του ακινήτου) θα έχει σταθερό εισόδημα για να αποπληρώνει το δάνειο του. «Έλυσαν» ένα πρόβλημα, δημιουργώντας τεράστια προβλήματα στις τράπεζες που είχαν ήδη υποθηκεύσει ακίνητα και παγώνοντας τις επενδύσεις στη κτηματαγορά.
Υπάρχει και μια άλλη πτυχή του ζητήματος. Αφού έχει γίνει θεσμοθέτηση των ενοικίων, θα  έπρεπε να υπάρξει και θεσμοθέτηση που να δίνει το δικαίωμα στους ιδιοκτήτες ακινήτων να διώχνουν τους ασυνεπείς ενοικιαστές τους με ταχύτερες διαδικασίες (στην Ελλάδα ο νόμος 4055.2012 προβλέπει εξώσεις ακόμη και χωρίς τη διεξαγωγή δίκης, ενδεχομένως και εντός 50 ημερών αν ο ιδιοκτήτης προσκομίσει τα απαιτούμενα δικαιολογητικά). Δεν μπορούμε απαιτούμε και να έχουμε μείωση των ενοικίων και ο νόμος/διαδικασίες να καθυστερούν την έξωση των κακοπληρωτών για τρία – τέσσερα χρόνια ζημιώνοντας τον ιδιοκτήτη.

Από το κυριακάτικο ένθετο της Σημερινής: Business Weekly