Μνημόνιο και αγορά ακινήτων 2013

Είναι γεγονός ότι από το τέλος του 2008 μέχρι και σήμερα βιώνουμε την πρώτη σημαντική μείωση των τιμών των ακινήτων στη Κυπριακή Κτηματαγορά.

Είναι σημαντικό να αναφερθεί ότι μετά την ένταξή μας στην Ε.Ε. το 2004, υπήρξε μια ανοδική πορεία των τιμών, με κορύφωση την μεγάλη ζήτηση και τη «τρέλα» / μέθη που υπήρξε για επένδυση σε ακίνητα κυρίως κατά το 2007 και 2008. Συνεπώς, μετά από αυτή τη τρομακτική αύξηση των τιμών η αγορά διέρχεται μια σημαντική διόρθωση, και η σκέψη ότι οι τιμές στη Κύπρο δεν μειώνονται ποτέ έπαψε να ισχύει αφού τα δεδομένα έχουν αλλάξει, και η υφιστάμενη ύφεση έχει φέρει πτώση στις τιμές ανά το Παγκύπριο.

Εν μέσω όμως της αβεβαιότητας και της ύφεσης που παρατηρείται και με το Μνημόνιο να καθορίζει ουσιαστικά σημεία που αφορούν τα ακίνητα, οι επενδυτές τηρούν στάση αναμονής και αναμένουν να δουν τις εξελίξεις.

Είμαι της άποψης ότι η αβεβαιότητα σκοτώνει την όποια επιχειρηματική δραστηριότητα και συνεπώς σε μια ύφεση όπου όλοι έχουν μερίδιο ευθύνης [Κράτος, Χρηματοπιστωτικοί Οργανισμοί, Επαγγελματίες, κ.λ.π.] θα πρέπει να υπάρξει και μια τελική κατάληξη, και άμεση χρηματοδότηση.

Οι προτάσεις τις Τρόικας που αφορούν την κτηματαγορά έχουν ως ακολούθως:

•    Επιπλέον Φορολόγηση Ακίνητης Περιουσίας [Property  Taxation] τουλάχιστον επιπλέον 69εκ.

•    Έκδοση Τίτλων Ιδιοκτησίας [μέχρι τέλος 2013]. Δεν πιστεύω ότι αυτό το χρονοδιάγραμμα είναι εφικτό, αλλά το θέμα των τίτλων ιδιοκτησίας θα πρέπει να επιλυθεί το συντομότερο δυνατό.

•    Επίσης μέχρι το 2014 θα πρέπει να υπάρχει συγκεκριμένη μεθοδολογία σε σημερινές τιμές φορολόγησης [current market value] ως επίσης και συγκεκριμένη μελέτη ενοποίησης όλων των φορολογιών σε ένα Φόρο [unit tax base] που θα συμπεριλαμβάνει όλους τους Κοινοτικούς / Δημοτικούς Φόρους, Αποχετευτικά κ.λ.π. [παράγραφος 3.10] υλοποίηση μέχρι τις αρχές του 2015.
•    Δημιουργία Εταιρεία Διαχείρισης Ακινήτων [Cyprus Asset Management Company], και να υπάρχει εγκριμένο νομικό πλαίσιο μέχρι το Μάιος 2013 [παράγραφος 1.23 -1.25] και που θα μεταφερθούν όλα τα προβληματικά δάνεια (μη εξυπηρετούμενα κλπ).

•    Επίσης στο τελικό κείμενο δίνονται περισσότερες λεπτομέρειες και έμφαση στη διαδικασία εκποίησης ακινήτων και διαδικασίας εκδίκασης [court procedure] για γρήγορη εκποίηση των ακινήτων [εντός 18 μηνών] από την ημερομηνία έγκρισης της Νέας Νομοθεσίας (δίδεται περίοδος χάριτος εφαρμογής της Νομοθεσίας μέχρι το τέλος του 2013 πλέων οι 18 μήνες).

Δυστυχώς η απραξία και η ατολμία για διαρθρωτικά μέτρα στην οικονομία μας έχει φέρει τα πάνω κάτω. Είναι δεδομένο ότι η Κτηματαγορά ακολουθεί την πορεία της οικονομίας με κάποια καθυστέρηση. Αν δεν υπάρξουν ο απαιτούμενες τομές στην Κυπριακή Οικονομία τότε ο κλάδος των ακινήτων δεν θα ανακάμψει. Στο παρόν στάδιο προέχει ο εξορθολογισμός των δημοσιονομικών και η ανακεφαλαίωση των Χρηματοπιστωτικών Οργανισμών, αφού χωρίς πρόσβαση σε ρευστότητα με χαμηλό κόστος δεν μπορεί να υπάρξει ανάπτυξη.
Το πρώτο βήμα που θα πρέπει να αντιληφθούμε στην αγορά των ακινήτων είναι ότι θα πρέπει να υπάρξει αναδιάρθρωση του φορολογικού συστήματος. Το ζητούμενο είναι η υιοθέτηση ενός απλού φορολογικού πλαισίου το οποίο να είναι δίκαιο και εύκολα κατανοητό με αδιαμφισβήτητο τρόπο είσπραξης των φόρων. Θα πρέπει να υπάρξει μία συνολική προσέγγιση επί του θέματος, με στόχο να παραμείνει ελκυστική η αγορά των ακινήτων, εν σύγκριση με άλλες αγορές. Μόνο έτσι θα υπάρχει το ενδιαφέρον για ξένες επενδύσεις που είναι και το ζητούμενο. Συνεπώς όλοι οι επηρεαζόμενοι του Κλάδου  [Εκτιμητές Ακινήτων, Επιχειρηματίες ανάπτυξης γης, Κτηματομεσίτες, Δικηγόροι, κ.λ.π.] θα πρέπει να βρούμε τρόπους προσέγγισης ξένων επενδύσεων.

Για να πετύχουμε αυτό το στόχο θα πρέπει και το Κράτος να αντιληφθεί ότι θα πρέπει να ανταποκρίνεται γρήγορα και επαγγελματικά χωρίς χρονοβόρες διαδικασίες και πολλαπλές φορολογίες κάτι που σκοτώνει την αγορά. Θετικά μέτρα είναι η κατάργηση των  μεταβιβαστικών δικαιωμάτων σε όλα τα καινούργια ακίνητα [μέχρι τις 31/12/2014] καθώς επίσης και η μείωση των Φ.Π.Α. σε 5% για τη μόνιμη / πρώτη κατοικία.

Πρέπει να συνειδητοποιήσουμε ότι η κτηματαγορά αποτελεί ένα από τους βασικούς πυλώνες ανάπτυξης όπου σήμερα διέρχεται μια πολύ δύσκολη φάση με κύριο χαρακτηριστικό την έλλειψη ρευστότητας σε χαμηλό κόστος που είναι και το ζητούμενο. Δυστυχώς εδώ που φτάσαμε δεν μπορούμε να αποφύγουμε τους δανειστές μας. Είμαι βέβαιος ότι υπάρχει μέλλον στην Κυπριακή Οικονομία και την Κτηματαγορά μας και ότι μεσομακροπρόθεσμα [περί τα 3-5 χρόνια] θα βιώσουμε ξανά ευφορία στην Κτηματαγορά. Καταλύτης στο πιο πάνω θα είναι φυσικά η ορθή διαχείριση του φυσικού αερίου όπου δίνει μακροπρόθεσμα τη λύση στη δανειστική μας σύμβαση. Η Κύπρος για πάντοτε θα είναι ένας στρατηγικός και ελκυστικός προορισμός για τους ξένους επενδυτές φτάνει να διαχειριζόμαστε επαγγελματικά και ορθολογιστικά τις προκλήσεις που έχουμε να αντιμετωπίσουμε.