Εκτίμηση Ακίνητων : Περιορισμός Ρίσκου από Τράπεζες

Το 2012 ήταν μια δύσκολη χρονιά για τα ακίνητα όπου παρουσιάστηκαν σημαντικές πτώσεις στις σχετικές αξίες σε περιοχές  με ζήτηση κατεξοχήν από τους ντόπιους και οι οποίες δεν ήταν τόσο επιρρεπείς σε εξωγενείς παράγοντες.  Η έλειψε ρευστότητας κυρίως λόγο του περιορισμένου δανεισμού τόσο για ιδιώτες αλλά και  επιχειρηματίες, τα ψηλά επίπεδα ανεργίας αλλά και η αβεβαιότητα τόσο σε πολιτικό αλλά και οικονομικό επίπεδο έχουν συνδράμει  άμεσα στην ντόπια αγορά. Επιπρόσθετα, στον ορίζοντα πλανάτε το Μνημόνιο με την Τρόικα αλλά και η φορολόγηση των ακινήτων, για την οποία αναμένεται ακόμη η φόρμουλα στην οποία θα καταλήξει το Κράτος και η Τρόικα.

Για 30 χρόνια οι αξίες ήταν ανοδικές και  οι εξασφαλίσεις των Τραπεζών ήταν  επαρκείς. Παρόλα αυτά, βρισκόμαστε σε μια πρωτόγνωρη για τα δεδομένα της Κύπρου κατάσταση, όπου η υπερβολική και ξαφνική αύξηση στις αξίες των ακινήτων σε συνδυασμό με χαμηλό κόστος δανεισμού, βρίσκει σήμερα πολλές τράπεζες εκτεθειμένες.  Η κρίση στην οικονομία έχει αναδείξει αρκετές από τις αδυναμίες του τραπεζιτικού συστήματος το οποίο διέπεται από το εποπτικό πλαίσιο, γνωστό και ως Βασιλεία II. Η ονομασία προέρχεται από την ομώνυμη πόλη της Ελβετίας, όπου έχει την έδρα της η Επιτροπή της Βασιλείας για την Εποπτεία του Τραπεζικού Συστήματος (Basel Committee on Banking Supervision). Η Επιτροπή ιδρύθηκε με στόχο τη διαμόρφωση προτύπων εποπτείας και κατευθυντηρίων οδηγιών για τη λειτουργία του τραπεζικού συστήματος, καθώς επίσης και η αντιμετώπιση του πιστωτικού κινδύνου μέσω της θέσπισης ελάχιστων κεφαλαιακών απαιτήσεων. Στην αρχή της δεκαετίας του 2000 το πλαίσιο Βασιλεία ΙΙ, αποσκοπούσε στην πληρέστερη απεικόνιση των αναλαμβανομένων κινδύνων από τα πιστωτικά ιδρύματα και στη σύνδεση των κεφαλαιακών απαιτήσεων με τους κινδύνους αυτούς. Τέλος, στο πλαίσιο Βασιλεία ΙΙΙ, το οποίο αναμένεται το 2013 παρουσιάζονται κανονιστικά πρότυπα που αφορούν την κεφαλαιακή επάρκεια και ρευστότητα των τραπεζών.

Στο πλαίσιο Βασιλεία ΙΙΙ, τα πρότυπα (δείκτες) που πρέπει να τηρούν οι τράπεζες θα είναι αυστηρότερα, ουσιαστικά αυξάνοντας και το κόστος δανεισμού. Σε περίπτωση παραχώρησης δάνειου σε ιδιώτη ή επιχειρηματία, πρέπει να ζητείται από τον εκτιμητή του εν λόγο ακινήτου μια πιο εμπεριστατωμένη και λεπτομερής έκθεση εκτίμησης από την τράπεζα. Δεν πρέπει να δίνεται έμφαση μόνο στην αξία του ακινήτου καθώς δυο ακίνητα ίδιας αξίας, έστω €500,000 εκ των οποίων το ένα βρίσκεται στο κέντρο της πόλης και το άλλο σε μια γεωργική περιοχή εκτός της πόλης έχουν διαφορετικό ρίσκο προς την τράπεζα, το οποίο ουσιαστικά αντικατοπτρίζει της προοπτικές διάθεσης του, σε περίπτωση μη πληρωμής του δανείου.

Οι προοπτικές αποπληρωμής του δανείου, ειδικά στις περιπτώσεις εμπορικής ανάπτυξης είναι βασικός  παράγοντας, καθώς πρόκειται για εξασφάλιση που πιθανός η τράπεζα να έχει για  περίοδο μέχρι 40 χρόνια.  Επιπρόσθετα, μια πρόσφατη μελέτη από το RICS με την ονομασία  Επίβλεψη Έργων στα  Ακίνητα : ένα σημαντικό εργαλείο για περιορισμού ρίσκου τραπεζών  (Project Monitoring in Property : a key risk-management tool for banks) αναφέρει ότι η χρήση ανεξάρτητου εμπειρογνώμονα ο οποίος θα δρα προς το συμφέρον της τράπεζας ούτος ώστε να αποπερατωθεί μια ανάπτυξη και επομένως να βοηθηθεί η αποπληρωμή του δανείου είναι ουσιώδες καθώς είναι αμέτρητα τα έργα τα οποία δεν έχουν ολοκληρωθεί.

Ως επιστήμονες εκτιμητές οφείλουμε να εξετάζουμε τα ακίνητα τα οποία μας ζητείται να εκτιμήσουμε για λογαριασμών των Τραπεζών, με μεγαλύτερη έμφαση στις οικονομικές παραμέτρους αλλά και τις προοπτικές τους, καθώς  αν και είναι μια από τις παραμέτρους για την παραχώρηση δανείου, είναι και η πιο ουσιώδης καθώς αποτελεί την μοναδική εξασφάλιση της τράπεζας.

www.gp-lazarou.com   jennifer.sharpe@gp-lazarou.com